Nguyên lý vận hành của dòng tiền trong kinh doanh bất động sản

Dòng tiền là yếu tố then chốt để bắt đầu và duy trì hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư. Tuy nhiên nhiều người vẫn chưa thật sự rõ về nó. 

Những người đầu tư thông thái đều nắm trong tay nguyên lý vận hành của dòng tiền trong kinh doanh bất động sản. Hãy cùng đọc bài viết dưới đây để hiểu sâu hơn về vấn đề này. 

Thế nào là dòng tiền trong kinh doanh bất động sản?

Dòng tiền trong kinh doanh bất động sản được hiểu là phần lợi nhuận thu về từ hoạt động kinh doanh, cho thuê bất động sản. Phần thu này sẽ được tính theo chu kỳ hàng tháng, hàng quý hay hàng năm tùy theo quy định của hợp đồng. 

Dòng tiền vào là doanh thu đến định kỳ. Dòng tiền ra là dòng tiền mà nhà đầu tư phải bỏ ra cho những chi phí định kỳ. 

Thông qua dòng tiền, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ biết liệu tài sản đầu tư của họ có sinh lời hay không và họ kiếm được bao nhiêu tiền. Mục tiêu mà mọi nhà kinh doanh bất động sản dòng tiền hướng đến đó là tạo ra dòng tiền dương. 

Bất động sản dòng tiền dương có nghĩa là tài sản đó tạo ra thu nhập nhiều hơn chi phí bỏ ra. Ngược lại, tài sản tạo ra dòng tiền âm có nghĩa là chi phí bỏ ra cao hơn doanh thu mà tài sản mang lại.

Dòng tiền trong kinh doanh bất động sản là phần lợi nhuận thu về từ cho thuê bất động sản (Nguồn: CafeF)

Công thức tính dòng tiền:

Dòng tiền = Doanh thu từ kinh doanh bất động sản - Tổng chi phí tài sản cho thuê

Công thức nhìn qua rất giống với thu nhập ròng. Doanh thu từ kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên đối với cả thu nhập ròng và dòng tiền nhưng chi phí thực tế lại có nhiều điểm khác biệt. 

Chi phí trong dòng tiền ngoài các yếu tố như trong thu nhập ròng còn bao gồm cả thuế thu nhập, khoản thanh toán thế chấp và khấu hao. 

Để dễ hiểu hơn, nhà đầu tư nên sử dụng công thức tính dòng tiền dưới đây để không bị nhầm lẫn:

Dòng tiền = Tổng doanh thu kinh doanh bất động sản - (Tổng chi phí hoạt động + Nợ, thuế thu nhập, khấu hao,...)

Hoặc:

Dòng tiền = Tổng doanh thu kinh doanh bất động sản - Tổng chi phí hoạt động - Nợ, thuế thu nhập, khấu hao,...

Các loại dòng tiền trong kinh doanh bất động sản

Bất động sản dòng tiền hiện nay có 3 hình thức, bao gồm: Thuê cho thuê, mua cho thuê và xây cho thuê. 

Bất động sản dòng tiền thuê cho thuê

Với bất động sản dòng tiền thuê cho thuê, nhà đầu tư sẽ không cần phải bỏ nhiều vốn. Hình thức này có phân khúc đa dạng và dễ dàng chuyển đổi nhằm thích ứng với nhu cầu của thị trường. 

Nhà đầu tư chỉ cần thuê bất động sản (nhà, biệt thự, chung cư,…), trang trí thêm các vật dụng, thiết bị nội thất và cho người khác thuê lại để hưởng phần chênh lệch.

Bên cạnh đó, hình thức thuê cho thuê này có đến hai nguồn rủi ro. Người kinh doanh bất động sản dòng tiền vừa phải chịu rủi ro từ khách hàng thuê nhà, vừa phải chịu rủi ro từ phía chủ cho thuê. Vì vậy, hình thức này cần có hợp đồng rõ ràng về sự hợp tác dài hạn.

Thuê cho thuê là phân khúc đa dạng và dễ chuyển đổi nhất (Nguồn: Ting Tong)

Bất động sản dòng tiền mua cho thuê

Mua cho thuê là hướng kinh doanh bất động sản dòng tiền cần số vốn bỏ ra ban đầu khá lớn. Ngoài ra cần có thời gian tìm tòi và nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường. 

Với hình thức này, nhà đầu tư sẽ chọn mua một bất động sản có vị trí và giá cả phù hợp, có tiềm năng lợi nhuận trong tương lai. Sau đó cho những khách hàng khác thuê lại để sinh sống hoặc kinh doanh.

Khi đầu tư theo hướng mua cho thuê, nhà đầu tư không cần tốn nhiều công sức và thời gian để quan sát về tiến độ xây dựng. Chỉ cần nghiên cứu kỹ thị trường, chọn đúng chủ đầu tư uy tín là các nhà đầu tư đã có thể sở hữu một bất động sản có giá trị bền vững. 

Mua cho thuê là hình thức kinh doanh bền vững cho các nhà đầu tư (Nguồn: Siêu nhà đất)

Bất động sản dòng tiền xây cho thuê

Hình thức kinh doanh bất động sản xây cho thuê rất phổ biển. Nhà đầu tư có thể xây nhà trên miếng đất thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, tùy thuộc vào vị trí địa lý và đối tượng khách hàng muốn hướng đến để có những định hướng xây nhà phù hợp, thu hút nguồn khách hàng hiệu quả.

Ví dụ, nếu đất rộng nhưng nằm sâu trong hẻm, nhà đầu tư có thể xây các dãy nhà trọ để sinh viên hoặc người lao động thuê hoặc xây nhà nguyên căn cho các gia đình thuê. Tuy nhiên, loại hình này có một hạn chế là cần số vốn đầu tư phù hợp mới có thể bắt đầu. 

Xây cho thuê là hình thức kinh doanh rất phổ biến (Nguồn: Tìm nhà Hải Phòng)

Các mô hình kinh doanh bất động sản dòng tiền phổ biến

Bất động sản dòng tiền là loại hình đầu tư có các mô hình kinh doanh phong phú, hướng đến đa dạng đối tượng khách hàng. Khi đã sở hữu bất động sản, từ người lao động bình dân cho đến tầng lớp thượng lưu, từ cá nhân đến hộ gia đình lớn,… đều có thể là khách hàng tiềm năng cho chủ đầu tư. 

Một số mô hình kinh doanh bất động sản dòng tiền phổ biến trong thị trường hiện nay như:

• Cho thuê khách sạn, homestay, biệt thự nghỉ dưỡng
• Cho thuê căn hộ, chung cư
• Cho thuê mặt bằng văn phòng, công ty
• Cho thuê mặt bằng mở cửa hàng kinh doanh, bán hàng

Có rất nhiều mô hình kinh doanh bất động sản dòng tiền cho nhà đầu tư lựa chọn (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Nguyên lý vận hành của dòng tiền trong kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản luôn là kênh đầu tư tạo dòng tiền sinh lời cao. Tuy nhiên có đến 90% các nhà đầu tư thường hay mắc sai lầm dẫn đến những rủi ro không đáng có.

Ngoài những yếu tố về pháp lý, vị trí, phong thủy; vấn đề tạo ra dòng tiền bất động sản rất quan trọng. Tuy nhiên không nên chỉ dựa vào mỗi bất động sản dòng tiền mà còn cần lựa chọn cả “lãi vốn” và “dòng tiền” mới có thể tạo hiệu quả sinh lời tối đa.

Các cách cải thiện dòng tiền trong kinh doanh bất động sản: 

• Lập kế hoạch, theo dõi, kiểm soát dòng tiền: Lập kế hoạch dòng tiền để ước tính được thu và chi trong tương lai, số tiền ước tính đó phải được đặt trong một giới hạn nhất định.
• Giảm thiểu chi phí khi giao dịch bất động sản: Nhà đầu tư cần đàm phán, thương lượng mức giá mua/thuê bất động sản ở mức thấp nhất để có thể tạo lợi nhuận hấp dẫn.
• Quản lý các khoản thu vào: Nhà đầu tư phải quản lý và ghi chép rõ ràng những khoản thu được để tự quản lý dòng tiền của mình.
• Tăng giá thành sản phẩm: Nhà đầu tư có thể tăng giá bất động sản cho thuê ở mức độ hợp lý để cải thiện lợi nhuận dòng tiền thu về.
• Chọn đúng khách hàng và đối tác: Cần lựa chọn và tìm hiểu kỹ khách hàng. Tránh tình trạng gặp khách hàng không đủ khả năng chi trả. Đây cũng là nguyên tắc quan trọng để bảo vệ lợi nhuận của nhà đầu tư.

Dòng tiền trong kinh doanh bất động sản cần được theo dõi và quản lý chặt chẽ để tạo ra hiệu quả sinh lời tốt nhất (Nguồn: crmviet)

Trên đây, OneHousing đã cung cấp thông tin về kinh doanh bất động sản dòng tiền và các cách tối ưu dòng tiền hiệu quả. Việc quản trị dòng tiền sẽ giúp cho các nhà đầu tư đưa ra được kế hoạch đầu tư đúng đắn cũng như đảm bảo sự phát triển hiệu quả nhất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà

Nên mua bất động sản gì ở Hà Nội với nguồn vốn 6 tỷ?