Nếu lãi suất tiết kiệm tiếp tục giảm, điều gì sẽ xảy ra với các sản phẩm bất động sản?

Trải qua những thay đổi đáng kể trong thị trường tài chính, nếu lãi suất tiết kiệm tiếp tục giảm, không chỉ người đầu tư và người gửi tiết kiệm phải đối mặt với những thách thức, mà còn cả thị trường bất động sản sẽ phải trải qua nhiều biến động không ngờ. Trong bối cảnh lãi suất thấp, việc định hình và dự báo ảnh hưởng của nó đối với các sản phẩm bất động sản trở nên ngày càng quan trọng.

Trong bài viết này, OneHousing sẽ cùng bạn khám phá những điều sẽ xảy ra khi lãi suất tiết kiệm tiếp tục giảm trong thị trường bất động sản để bạn có chiến lược quản lý rủi ro và chiến lược an toàn khi đối diện với thị trường này.

Nguyên nhân khiến lãi suất tăng giảm

Lãi suất có thể được xem xét từ hai góc độ khác nhau, đó là chi phí và thu nhập. Nó có thể được hiểu ngầm là chi phí cơ hội, tức là lợi ích mà bạn bỏ lỡ khi giữ tiền mặt thay vì đầu tư hoặc cho người khác vay. Trong nhiều trường hợp, việc vay tiền có thể giảm bớt chi phí cơ hội hơn là giữ tiền mặt, tùy thuộc vào biến động của lãi suất và các yếu tố khác.

Mức lãi suất là một yếu tố thuộc cung và cầu trong lĩnh vực tín dụng. Khi cầu tín dụng tăng, lãi suất cũng tăng, và ngược lại. Sự thay đổi trong nguồn cung tín dụng cũng ảnh hưởng đến lãi suất: nếu cung tín dụng tăng, lãi suất giảm và ngược lại.

Lãi suất tăng giảm phụ thuộc vào nhiều yếu tố (Nguồn: Timo)

Việc gia tăng nguồn cung tiền có thể giúp giảm lãi suất, đặc biệt khi nhiều ngân hàng có khả năng cho vay nhiều hơn. Tuy nhiên, quá trình trì hoãn thanh toán có thể làm giảm tín dụng có sẵn trên thị trường và làm tăng lãi suất.

Lạm phát cũng ảnh hưởng đến mức lãi suất. Khi tỷ lệ lạm phát tăng, lãi suất có thể tăng lên do người cho vay muốn bù đắp cho giảm sức mua của tiền trong tương lai.

Chính sách tiền tệ của chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến lãi suất. Nếu ngân hàng tăng lãi suất, có thể là dấu hiệu của tăng lạm phát, dẫn đến việc tăng lãi suất. Ngược lại, giảm lãi suất có thể được sử dụng để khuyến khích tăng trưởng kinh tế và giảm tình trạng thất nghiệp.

Tình hình lãi suất huy động hiện nay

Tính đến đầu tháng 2/2024, đã có 28 ngân hàng thực hiện giảm lãi suất huy động, đây được xem là một đợt giảm lãi suất kỷ lục, phản ánh trong bảng lãi suất huy động mới nhất. Cụ thể ở bảng dưới đây:

(Nguồn: Rever tháng 2/2024)

Điều gì sẽ xảy ra nếu lãi suất tiếp tục giảm?

Ông Hồ Đức Thành, chuyên gia phân tích KBSV đã chia sẻ một trong những lý do quan trọng khiến các ngân hàng giảm mạnh lãi suất là do thanh khoản hệ thống đang dồi dào, trong khi tăng trưởng tín dụng lại thấp.

Theo ông Thành: "Sức hấp thụ vốn của nền kinh tế còn kém, các ngân hàng phải hạ lãi suất, giảm chi phí, đồng thời kích thích cầu tín dụng". Ông cũng nhấn mạnh rằng tỷ giá đã giảm bớt căng thẳng, hỗ trợ chính sách giảm lãi suất.

Về việc giảm sâu hơn, ông Thành cho biết mức khoảng 5% vẫn đảm bảo duy trì lãi suất thực dương. Lãi suất thực được tính bằng cách trừ lạm phát từ lãi suất danh nghĩa.

Nói một cách đơn giản, lãi suất thực dương xảy ra khi lãi suất tiền gửi ngân hàng cao hơn so với mức lạm phát. Ngược lại, lãi suất thực âm xảy ra khi lãi suất thấp hơn. Ông Thành cũng nhấn mạnh rằng hiện tại, lãi suất đã giảm xuống mức rất thấp và không còn nhiều đất để giảm thêm.

Lãi suất giảm dẫn đến nhiều vấn đề (Nguồn: CafeBiz)

Chuyên gia cho rằng đây là thời điểm phù hợp để ngân hàng có hiệu suất khi giảm lãi suất từ đầu năm. Quan trọng nhất là ngân hàng cần tiếp tục giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ nền kinh tế.

Tổng thể, khả năng các ngân hàng giảm sâu hơn là khó khăn, đặc biệt khi lãi suất thực đã ở mức rất thấp và nếu giảm thêm có thể làm mất tính hấp dẫn của kênh tiền gửi ngân hàng.

Với bối cảnh kinh tế của Việt Nam, ông Đinh Tuấn Minh, giám đốc nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Giải pháp Thị trường cho các vấn đề Kinh tế - Xã hội (MASSEI), đưa ra quan điểm rằng không nên duy trì lãi suất thực âm, vì điều này có thể mang đến những rủi ro lớn.

Lãi suất thực âm có thể khuyến khích người dân đầu tư quá mức vào các lĩnh vực như vàng, chứng khoán, bất động sản, gây ra tình trạng đầu cơ và sốt nóng. Ngoài ra, việc đối mặt với đồng tiền mất giá, tỷ giá tăng, và đầu tư thái quá là những vấn đề mà có thể xảy ra khi lãi suất thực âm. Trong khi đó, hầu hết các ngân hàng trung ương trên thế giới duy trì lãi suất thực dương, theo quan điểm của ông Minh.

Ông Minh nhấn mạnh thêm rằng lạm phát ở Việt Nam được kiểm soát tốt, tỷ giá đã ổn định, và dòng vốn ngoại trực tiếp (FDI) vẫn tiếp tục đổ vào Việt Nam.

Lãi suất thấp hơn cả mức lạm phát có thể dẫn đến tình trạng nhiều người không muốn gửi tiền vào ngân hàng. Khi thanh khoản trở nên khó khăn, lãi suất cho vay sẽ lại trở thành yếu tố quyết định. Ông cũng nhấn mạnh rằng việc đồng tiền mất giá sẽ ảnh hưởng đến luồng vốn đầu tư vào Việt Nam.

Theo quan điểm này, việc tiết kiệm tiền trong nền kinh tế cũng đóng một vai trò quan trọng. Không phải ngẫu nhiên mà nhiều quốc gia trên thế giới duy trì chính sách lãi suất thực dương.

Ông Minh dự đoán rằng triển vọng kinh tế Việt Nam sẽ sáng sủa hơn trong năm sau và có nhu cầu vốn tăng lên. Tuy nhiên, ông cũng nhận định rằng khi đó, việc giảm lãi suất sẽ trở nên khó khăn hơn.

Lãi suất thấp làm tăng giá bất động sản

Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thông qua hai khía cạnh chủ yếu: dòng vốn và tỷ lệ chiết khấu.

Dòng vốn

Lãi suất có tác động trực tiếp đến chi phí vốn và lãi suất thế chấp, gây ảnh hưởng đến chi phí và giá bất động sản. Khi lãi suất giảm, chi phí vốn giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đổ vào thị trường. Ngược lại, lãi suất tăng làm giảm khả năng cung cấp vốn, ảnh hưởng đến nguồn cung và nhu cầu đầu tư bất động sản. 

Trong tình hình vốn hạn chế, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) giảm, dẫn đến giảm lượng tiền và giá trị bất động sản có đòn bẩy. Sự biến động này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung mà còn tác động đến nguồn cầu, tạo nên sự biến động trong giá trị của tài sản.

Lãi suất ảnh hưởng đến giá bất động sản (Nguồn: Tạp chí xây dựng)

Tỷ lệ chiết khấu

Lãi suất còn phản ánh trong việc hình thành tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, được sử dụng để định giá các dòng tiền mặt của dự án đầu tư. Cả hai chỉ số này đều chịu ảnh hưởng từ lãi suất hiện hành, bao gồm cả lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi ro - sự chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu yêu cầu và tỷ lệ lợi tức không rủi ro.

Tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa biến động theo lãi suất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản: lãi suất tăng có thể làm giảm giá trị của bất động sản và ngược lại.

Ngoài ra, đáng chú ý là lãi suất thế chấp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Sự biến động của lãi suất không chỉ làm ảnh hưởng đến giá nhà mới mà còn ảnh hưởng đến nguồn vốn và nhu cầu đầu tư, từ đó có tác động đến giá bất động sản.

Lãi suất cũng đặt ra ảnh hưởng đối với lợi nhuận của các khoản đầu tư khác, được điều chỉnh dựa trên rủi ro vốn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Khi lãi suất dự kiến tăng hoặc rủi ro gia tăng, phần bù rủi ro cũng tăng, tạo áp lực giảm mạnh hơn đối với giá bất động sản.

Lãi suất giảm ảnh hưởng đến giá thuê và nhu cầu thuê nhà 

Khi lãi suất giảm, có những tác động đáng kể đối với nhu cầu thuê nhà và giá thuê nhà:

• Tăng nhu cầu mua nhà: Sự giảm lãi suất thường làm giảm chi phí vay vốn, làm cho quá trình mua nhà trở nên hấp dẫn hơn. Nhiều người có thể quyết định mua nhà thay vì thuê vì chi phí trả lãi vay hàng tháng giảm xuống. Tuy nhiên, việc tăng nhu cầu mua nhà có thể gây giảm tổng cầu thuê nhà ở một số khu vực không ổn định.

Lãi suất ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà (Nguồn: congly)

• Ảnh hưởng đến giá thuê: Khi nhu cầu thuê nhà giảm, chủ nhà có thể phải giảm giá thuê để thu hút người thuê. Tác động này có thể không đồng đều tại các khu vực, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng nhà, và nhu cầu cụ thể tại thị trường địa phương. Ví dụ, khu vực quận 1, quận 2 có nhu cầu thuê nhà ổn định, ít biến động, giá thuê ở đây có thể khó giảm.
• Đầu tư vào bất động sản: Lãi suất thấp cũng kích thích đầu tư vào bất động sản do giảm chi phí vốn và làm tăng giá trị bất động sản. Tình trạng này có thể dẫn đến tăng nguồn cung nhà cho thuê và có thể giảm giá thuê, đặc biệt nếu nguồn cung tăng nhanh hơn nhu cầu.

Tóm lại, giảm lãi suất có thể gây giảm nhu cầu thuê nhà và có thể tác động giảm giá thuê, đặc biệt là trong ngắn hạn. Tuy nhiên, tác động cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố như cơ cấu thị trường, tình hình kinh tế và đầu tư, cũng như nguồn cung và nhu cầu tại thị trường địa phương. Việc chuẩn bị sẵn các chiến lược quản lý rủi ro và chiến lược an toàn là cần thiết để đối mặt với thị trường hiện tại.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nên coi đầu tư bất động sản là nghề chính hay nghề phụ?

Có nên đầu tư bất động sản thời điểm này để đón đầu 3 luật có hiệu lực