Nên hay không việc bán đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7 tiện di chuyển?

Việc quyết định đổi đất Quận 9 cũ để chuyển sang đất ở Quận 7 được đánh giá có điều kiện sống và tiện ích tốt hơn là một quyết định không dễ dàng. Từ việc xác định giá trị thực của mảnh đất hiện tại, tính toán khả năng đầu tư và phát triển trong tương lai đến việc đánh giá môi trường sống và tiện ích khu vực mới, tất cả đều đòi hỏi sự cân nhắc và phân tích cẩn thận.

 Hãy cùng OneHousing lắng nghe sự tư vấn bất động sản của chuyên gia để đưa ra quyết định thông minh và hiệu quả nhất cho việc chuyển đổi tài sản này.

Tư vấn bất động sản: Có nên đổi đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7 cho tiện di chuyển hay không?

Đặt vấn đề

Anh A sở hữu một lô đất ở khu vực trước đây là Quận 9 nằm ở phường Tân Phú, nay đã trở thành phần của thành phố Thủ Đức. Lô đất này được gia đình tặng để tạo điều kiện cho việc tự lập. 

Tuy nhiên, anh A muốn chuyển đến khu vực Quận 7 để thuận tiện hơn trong việc đi làm và cho con đi học. Anh đang phân vân liệu có nên bán lô đất ở Quận 9 để mua đất hoặc nhà ở Quận 7 hay không?

Hiện tại, anh có một khoản tiền đang để dành khoảng 500 triệu đồng trong tài khoản tiết kiệm. Nếu việc chuyển sang đất ở Quận 7 gặp khó khăn vậy có cách nào để tận dụng lô đất hiện tại để kinh doanh hay không?

Diện tích của lô đất này là 110m2 thuộc loại đất thổ cư, mặt tiền đường rộng 6 mét và khu vực hiện vẫn khá ít dân cư. Anh cũng đang đắn đo xem liệu có thể cho thuê đất hoặc xây nhà để cho thuê hay không?

Có nên đổi đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7 không? (Nguồn ảnh: Google Maps)

Tư vấn của chuyên gia

Ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia bất động sản độc lập đã đề xuất phương án cho việc đầu tư và sử dụng mảnh đất này: 

Giá ước lượng ban đầu cho mảnh đất dao động khoảng 5,5 tỷ đồng (tương đương 50 triệu đồng/m2). Với tình hình thị trường như hiện nay, nếu không giảm giá dưới 10% (khoảng 5 tỷ đồng), việc bán có thể khó khăn hơn trong thời điểm này. Vì thế, nếu không cần thiết và không bị áp lực từ ngân hàng, hiện tại không phải là thời điểm thích hợp để bán đất.

Với phương án bán đất Quận 9 để mua nhà đất thổ cư Quận 7:

Việc bán đất ở Quận 9 để chuyển sang đất hoặc nhà ở Quận 7 không khả thi do giá bất động sản ở Quận 7 cao hơn. Giả sử bạn bán lô đất với giá 5 tỷ đồng, số tiền này không đủ để mua đất ở khu vực Quận 7 với diện tích lớn và vị trí tốt. 

Bạn sẽ phải chấp nhận giảm diện tích đất xuống còn khoảng 50m2 và chọn những khu dân cư cũ, hẻm nhỏ. Bạn cần xem xét liệu mình có thích hợp với môi trường sống này hay không? Ưu điểm của phương án này là vẫn sở hữu một căn nhà phố trong hẻm, tránh mất giá tài sản.

Với phương án bán đất Quận 9 để mua hoặc thuê chung cư Quận 7:

Nếu bán đất ở Quận 9 để mua chung cư 80m2 ở Quận 7, giá thị trường khoảng 3 - 4 tỷ đồng tuỳ khu vực và dự án, bạn sẽ còn dư 1 - 2 tỷ đồng. Bạn có thể có môi trường sống tốt hơn cùng với việc dư ra tiền để đầu tư hoặc gửi ngân hàng. 

Nhược điểm là bạn phải từ bỏ cơ hội tăng giá tài sản trong dài hạn. Bởi lẽ chung cư sau khi sử dụng có khả năng giá không tăng nhanh như đất nền hoặc nhà phố trong cùng thời kỳ trên thị trường.

Với việc công việc của bạn thuận tiện ở Quận 7 thì đây là lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, bạn không nhất thiết phải mua mà có thể xem xét lựa chọn thuê. Bạn có thể giữ lại tài sản là mảnh đất và thuê chung cư gần khu vực Quận 7 để ở và làm việc.

Giả sử bạn thuê trong vòng 4 năm đến giữa 2027 với mức giá thuê chung cư là 12 triệu đồng một tháng, tứcmỗi năm bạn sẽ chi khoảng 144 triệu đồng. Trong 4 năm, tổng số tiền thuê nhà sẽ là 570 triệu đồng.

Nếu bạn bán mảnh đất với giá 5 tỷ đồng và gửi tiết kiệm ngân hàng với lãi suất trung bình 7% mỗi năm (không tính đến biến động của lãi suất hiện tại), sau 4 năm bạn sẽ nhận được khoảng 1,55 tỷ đồng tiền lãi.

Tổng chi phí thuê nhà và chi phí sử dụng vốn sau 4 năm sẽ khoảng 2,12 tỷ đồng. Nếu bạn bán nhanh lô đất với giá 5 tỷ đồng (giả định trong quý III có thể bán được), tiềm năng của mảnh đất sau 4 năm có thể lên đến hơn 7,12 tỷ đồng vào giữa năm 2027 khi thị trường có thể ổn định hơn hiện tại.

Lựa chọn ở nhà thuê để giữ lại mảnh đất có nhược điểm là bạn khó có cảm giác "tổ ấm" thực sự vì không thể tự do thay đổi cấu trúc nhà, sắp xếp không gian theo ý muốn. Đồng thời, việc không ổn định về chỗ ở dài hạn khi chủ nhà quyết định không muốn cho thuê tiếp sẽ khiến bạn phải tìm nơi ở mới.

Bạn có thể xem xét giữ lại mảnh đất và thuê chung cư gần khu vực Quận 7 (Nguồn ảnh: Google Maps)

Về tiềm năng tăng giá bất động sản của Quận 9 và Quận 7:

Khi đối diện với việc đổi đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7, bạn cần xem xét đặc tính và tiềm năng của từng khu vực để đưa ra quyết định. Quận 9 hiện tại có ba khu vực chính. 

• Khu vực đã phát triển gần quận 2, trục Xa Lộ Hà Nội và các khu dân cư có từ lâu.
• Khu vực đang phát triển như Liên Phường, Tân Phú và quanh Khu Công nghệ cao.
• Các khu vực giá thấp hơn như Trường Thạnh, Long Phước và khu vực giáp ranh với tỉnh Đồng Nai.

Trong khi đó, Quận 7 được xem là khu vực đã phát triển. Sự chênh lệch về giá chủ yếu đến từ hạ tầng, môi trường sống và văn minh, sự mới mẻ của khu vực.

Mảnh đất của anh A nằm trong khu vực với tiềm năng phát triển trong tương lai. Bán một tài sản với tiềm năng với giá trung bình để mua tài sản có giá cao ở nơi đã phát triển không phải lúc nào cũng là quyết định hiệu quả.

Tiềm năng tăng giá của bất động sản về trung và dài hạn thường dựa vào một số tiêu chí cụ thể.

• Nơi có giá thấp hơn thường có không gian phát triển lớn hơn để tăng giá trị.
• Các khu vực có hạ tầng chưa hoàn chỉnh thường còn nhiều tiềm năng phát triển, bao gồm cả đường xá, cầu cống, điện, nước và viễn thông cần được hoàn thiện.
• Những nơi có tiềm năng xây dựng thêm các cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, bến xe, ga tàu sẽ có tiềm năng tăng giá tốt hơn.
• Khu vực ít nhà đã xây dựng hơn thường có cơ hội lớn để xây mới và phát triển.
• Cơ hội phát triển về mật độ dân số cũng quan trọng. Những nơi có ít dân cư thường có tiềm năng tăng mật độ dân số trong tương lai.
• Việc tăng giá nhờ vào dự án phụ thuộc vào cơ hội triển khai dự án của các chủ đầu tư. Nơi có nhiều cơ hội triển khai dự án thường có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Với những điểm này, trong vòng 4 năm tới, lô đất của anh A có tiềm năng tăng giá do đã có các cơ sở hạ tầng quan trọng như bến xe Miền Đông mới hoạt động, đường Vành đai 3 đã triển khai cùng với việc tuyến metro được vận hành sau giai đoạn thử nghiệm.

Quận 9 là một khu vực có nhiều tiềm năng phát triển (Nguồn ảnh: VnExpress)

Với phương án xây nhà trọ cấp 4 để cho thuê

Trong trường hợp muốn giữ đất làm tài sản lâu dài, bạn có thể xem xét phương án cho thuê. Nếu xây nhà trọ cấp 4 để cho thuê có thể tạo được 6 phòng với diện tích mỗi phòng khoảng 14m2. Tổng chi phí xây dựng khoảng 500 triệu đồng, đây là số tiền mà bạn hiện có mà không cần vay thêm.

Giá thuê nhà trọ cấp 4 trong khu vực này khoảng 1,6 triệu đồng/tháng mỗi phòng, tổng doanh thu mang lại là 9,6 triệu đồng/tháng và 115 triệu đồng/năm. Sau khi trừ chi phí quản lý, quảng cáo cho thuê và tỷ lệ phòng trống, lợi nhuận trước khi trừ khấu hao khoảng 96 triệu đồng/năm, có thể thu hồi vốn trong khoảng 5 năm.

Nhà trọ cấp 4 có tuổi thọ sử dụng khoảng 15 năm, chi phí khấu hao hàng năm của việc đầu tư xây dựng là 33 triệu đồng, lợi nhuận sau khi trừ khấu hao là 63 triệu đồng/năm, tương đương hiệu quả 12,6% mỗi năm trên vốn đầu tư (63 triệu đồng trên tổng vốn 500 triệu đồng).

Với phương án xây nhà cao tầng để cho thuê

Tuy nếu xây nhà cao tầng để cho thuê, chi phí sẽ tăng cao và bạn sẽ phải vay thêm vốn. Giả sử miếng đất của bạn được phép xây dựng cao tầng trong khu vực dân cư hiện hữu và không gặp hạn chế về cấp phép, khu vực này được phép xây dựng 85m2 (sau khi trừ đi khoảng lùi trước và sau), bao gồm một trệt, hai lầu và sân thượng.

Tổng chi phí hoàn thiện xây dựng (bao gồm chi phí thiết kế, cấp phép xây dựng, ép cọc, hoàn công cũng như trang bị đầy đủ cho việc cho thuê phòng) sẽ khoảng 2,6 tỷ đồng. Với số tiền sẵn có 500 triệu đồng, bạn cần vay thêm 2,1 tỷ đồng. 

Nếu giả sử lãi suất vay trung bình là 12% một năm và thời gian vay là 15 năm theo phương pháp trả tiền hàng tháng "gốc cộng lãi tương đối đều", mỗi tháng cần trả ngân hàng khoảng 25,2 triệu đồng.

Sau khi trừ đi diện tích cho cầu thang, bãi đậu xe, sân phơi của khách thuê sẽ còn lại 12 phòng với diện tích 15m2. Giá thuê khu vực này khoảng 2,8 triệu đồng/phòng, mang lại doanh thu tối đa hàng tháng tầm 33,6 triệu đồng. 

Sau khi trừ các chi phí quản lý, quảng cáo cho thuê và tỷ lệ phòng trống khoảng 5,6 triệu đồng/tháng, lợi nhuận (chưa tính khấu hao) còn lại khoảng 28 triệu đồng/tháng, tức 336 triệu đồng/năm.

Nhà kiên cố có tuổi thọ sử dụng từ 40 đến 50 năm với số vốn 2,6 tỷ đồng đầu tư xây nhà, mỗi năm sẽ có khoản khấu hao khoảng 58 triệu đồng. Lợi nhuận sau khi trừ đi khấu hao nhà sẽ còn lại 278 triệu đồng/năm. 

Số tiền 500 triệu đồng có sẵn. Nếu không dùng để xây nhà mà gửi ngân hàng lãi suất 7% một năm sẽ thu về được 35 triệu đồng/năm.

Sau khi trừ đi khấu hao nhà và chi phí cơ hội từ số tiền gửi 500 triệu đồng, lợi nhuận từ việc đầu tư xây nhà cao tầng cho thuê chỉ còn 243 triệu đồng/năm, hiệu suất đạt 9,35% mỗi năm trên vốn đầu tư. 

Đây là mức hiệu quả thấp hơn cả lãi suất vay 12% để xây nhà. Dòng tiền đầu tư hàng tháng chỉ còn 2,8 triệu đồng sau khi trừ các chi phí và khấu hao tài sản vì nguồn thu không đủ để chi trả người làm công việc cho thuê.

Xây dựng nhà trọ cho thuê cũng là một phương án cần xem xét (Nguồn ảnh: Luatvietnam)

Cả hai phương án xây nhà cho thuê đều đòi hỏi bạn phải tự làm hết công việc của nhân sự như tiếp khách, ký hợp đồng, bảo trì, đọc số điện nước, thu tiền, xử lý thủ tục hành chính cũng như giải quyết các vấn đề an ninh khi cần thiết.

Vì vậy, việc đầu tư thêm tiền và công sức để phát triển mảnh đất vào thời điểm này không khả thi, đặc biệt khi khu vực này vẫn thiếu dân cư và còn nhiều đất trống xung quanh. Trong ít nhất 2 năm tới, phương án cho người khác thuê đất để sử dụng là phương án phù hợp nhất.

(Nguồn thông tin: VnExpress)

Một số ý kiến thực tế về việc đổi đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7

Được thảo luận trên trang Vnexpress, nhiều độc giả đã dành sự quan tâm về chủ đề này:

Một độc giả cho rằng, về lâu dài đất Quận 9 sẽ có giá hơn đất Quận 7. Quận 7 hiện còn tồn đọng những vấn đề về môi trường như đất thấp, ngập nước và tác động từ bãi rác Đa Phước gây mùi hôi vốn đã được đề cập nhiều trên báo chí. 

Trong khi đó, Quận 9 có ưu thế về việc nằm gần các tuyến cao tốc, kết nối thuận lợi với sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc dự kiến sau này. Điều này tạo ra tiềm năng phát triển lớn cho khu vực khi mạng lưới giao thông mở rộng, có thể tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế và hạ tầng.

Một độc giả khác lại bày tỏ quan điểm cá nhân dựa trên trải nghiệm sống và làm việc thực tế tại cả hai quận. Lựa chọn Quận 7 chỉ hợp lý khi bạn làm việc tại khu vực này. 

Tuy nhiên, nếu xét về mặt đầu tư kinh doanh, Quận 9 được đánh giá cao hơn. Ở Quận 7, ngoại trừ khu Phú Mỹ Hưng, các khu vực khác không có quy hoạch rõ ràng, có nguy cơ bị ảnh hưởng bởi triều cường và ngập nước trong mùa mưa. Chi phí sinh hoạt ở Quận 7 cũng được cho cao hơn so với Quận 4 và Quận 9.

Ý kiến khác còn cho rằng, việc xây nhà cấp 4 để cho thuê không chỉ là một cách để tạo ra nguồn thu nhập ổn định mà còn là cơ hội đầu tư hấp dẫn. Qua quan sát và kinh nghiệm, người này thấy rằng khu vực phường Tân Phú có lượng lao động nhập cư đông đúc. Những căn nhà cho thuê không bao giờ trống và người thuê thường ở lâu dài.

Như vậy, đổi đất Quận 9 cũ để mua sang đất Quận 7 là một quyết định cá nhân có ảnh hưởng lớn đến cuộc sống hàng ngày và chiến lược đầu tư dài hạn. Việc xác định ưu và nhược điểm của từng lựa chọn từ khả năng đầu tư, tiềm năng phát triển đến môi trường sống và chi phí sinh hoạt rất quan trọng. 

Dù là giữ lại đất để đầu tư sau này hay chuyển đổi sang một khu vực có tiện ích tốt hơn, điều quan trọng bạn phải xem xét mọi khía cạnh để đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu và mục tiêu cá nhân của mình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Nhà riêng gần chợ Kiến Thiết, quận 9 có giá bán bao nhiêu?

Nhà riêng gần chợ Tăng Nhơn Phú A, quận 9 có giá bán bao nhiêu?