Lợi nhuận thấp, phải chăng đầu tư căn hộ cho thuê đang thoái trào?

Đầu tư chung cư cho thuê vốn là một trong những hình thức kinh doanh khá phổ biến trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, thời gian gần đây, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê được nhiều người đánh giá là khá thấp. Theo đó, những nhà đầu tư đã đặt ra câu hỏi rằng phải chăng việc đầu tư chung cư cho thuê đang thoái trào? Cùng OneHousing tìm hiểu đáp án cụ thể qua bài viết bên dưới đây nhé!

Đầu tư căn hộ cho thuê phải chăng đã đến lúc thoái trào?

Anh Phúc, một nhà đầu tư đã có nhiều năm "chinh chiến" trong lĩnh vực bất động sản cho biết rằng, cuối năm 2019, anh mua 2 căn chung cư với tổng vốn hơn 6 tỷ đồng trên đường Mai Chí Thọ, Thủ Đức để đầu tư cho thuê. Bởi năm 2016 anh đã đầu tư 2 căn chung cư tại quận Bình Thạnh với giá mua 2 tỷ đồng căn 2PN, mỗi tháng cho thuê với giá 12 triệu đồng. Thấy có lợi nhuận nên năm 2019 anh đã mua thêm để cho thuê.

Tuy nhiên, cuối năm 2020, thị trường căn hộ cho thuê đột ngột ế ẩm, nhiều người trả nhà về quê. Đến năm 2021, tình hình trở nên tệ hơn, anh Phúc đành hạ giá thuê còn 6,5 - 7 triệu đồng/tháng nhưng người thuê vẫn đòi giảm thêm do dịch bệnh. Cùng với đó, nhiều đợt bị khách trả nhà sớm, anh từng từng tính đến chuyện bán chung cư, chuyển sang kênh đầu tư khác.

Giải pháp cuối cùng là thực hiện cho thuê theo ngày, thậm chí theo giờ. Cụ thể, anh Phúc cho biết, giao cho một đơn vị đặt phòng trực tuyến trên mạng rao nhà cho thuê, khi khách có nhu cầu, phía đơn vị này sẽ dẫn khách lên phòng thuê. Giá thuê căn hộ 1 phòng dao động từ 700 - 900 nghìn đồng/ngày, theo giờ là 150.000 đồng cho giờ đầu và từ 20.000 - 30.000 đồng cho các giờ tiếp theo.

Một chủ nhà tại dự án bất động sản lớn ở quận Bình Thạnh - bà Võ Hoài Thu cho biết bà mua căn hộ 3PN tại dự án này cho thuê năm 2015. Nhưng vì khó cho thuê nên bà đã quyết định cho thuê căn hộ nhà phố của mình và dọn về ở căn chung cư. Trong đó, hai vợ chồng chỉ ở 1 phòng, 2 phòng để trống. Để đỡ lãng phí, gia đình quyết định cho thuê 2 phòng còn lại theo hình thức ở tháng hoặc ngày và giờ.

Ông Thắng tại quận 7 cũng từng có nhiều năm cho thuê chung cư chia sẻ rằng từ năm 2021 đến cuối quý I năm 2022, bà đã bán 4 căn hộ cho thuê tại quận 7 và huyện Nhà Bè vì lợi nhuận ngày càng kém. Theo ông Thắng, từ khi COVID-19 lan rộng sang Việt Nam, giá thuê chung cư giảm và lao dốc mạnh trong giai đoạn 2020 - 2021. Đầu năm 2022, thị trường này có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn khá chậm chạp. Khách thuê không ổn định, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt 4%/năm.

Ông Thắng chia sẻ, đầu tư căn hộ giá 3 tỷ đồng trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 từ năm 2018, giá thuê cao điểm cũng chỉ đạt khoảng 12 triệu đồng/tháng. Nhưng giai đoạn 2020 - 2021, giá thuê giảm 20 - 30% nên lợi nhuận còn thấp hơn 4%. Giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp cũng tăng trên dưới 10%/năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30 - 40%/năm. Vì nhiều điểm bất lợi, nhiều nhà đầu tư đã quyết định rút khỏi thị trường này.

Thị trường căn hộ cho thuê đột ngột ế ẩm, nhiều người trả nhà về quê (Nguồn: pihouse)

Lợi nhuận cho thuê căn hộ không bằng lãi suất ngân hàng

Hiện tại, mức lợi nhuận cho thuê căn hộ khoảng 3,2 - 6,5%/năm tùy theo từng khu vực. Trong đó, tại các khu đô thị, các dự án cao cấp như quận 2 và quận 7 sẽ có mức lợi nhuận thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi huyện Nhà Bè, quận Bình Tân và Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê từ 5,7 - 6,5%. 

Qua đó, lợi nhuận từ việc cho thuê đang thấp hơn lợi nhuận từ lãi suất ngân hàng. Hiện tại, mức lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng thấp nhất tại các ngân hàng là 5,3% và cao nhất là 7,3%. Khi đầu tư căn hộ cho thuê, chủ nhà còn phải thêm vào các trang thiết bị nội thất và nâng cấp định kỳ để nâng giá thuê. Cùng là căn hộ cho thuê nhưng phân khúc chung cư lại cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn 40%.

Chuyên gia đầu tư Lê Quốc Kiên nhận định rằng giá chung cư tăng không đáng kể so với mức trượt giá khiến nhà đầu tư dần "lạnh nhạt" với thị trường căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, sự thua so với lãi suất gửi tiết kiệm tại ngân hàng thì lợi nhuận dòng tiền thu nhập từ cho thuê mấy năm cũng không bằng các phân khúc bất động sản khác. Nếu cho thuê căn hộ chung cư có thu nhập 6%/năm, trong 5 năm tăng giá 30%, vẫn kém xa đất nền, nhà phố với mức tăng ít nhất từ 200%.

Trước làn sóng rời bỏ thị trường căn hộ chung cư cho thuê do mức lợi nhuận hiện nay không quá cao, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM - Bà Võ Thị Khánh Trang khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Thoái trào do bội thực nguồn cung cao cấp

Chuyên gia nghiên cứu bất động sản độc lập - Ông Nguyễn Hoàng  cho rằng, xu hướng đầu tư tại Việt Nam hiện nay với phân khúc căn hộ cho thuê đã thay đổi lớn. Tuy nhiên, vẫn xuất hiện tình trạng nhà đầu tư chạy theo xu hướng bề nổi, đua nhau rót vốn mua căn hộ để cho thuê, nhưng không tính toán lâu dài rằng lượng căn hộ rồi sẽ bội thực. Điều này dẫn tới cảnh không có khách thì cắt lỗ.

Cũng theo ông Hoàng, cho thuê phòng theo ngày, giờ hoặc ''share'' phòng là kênh kinh doanh không còn xa lạ. Khi chủ nhà mua căn hộ diện tích lớn mà nhu cầu sử dụng không nhiều, sẽ đăng thông báo cho thuê phòng. Khách hàng chủ yếu là người đơn thân, ít đồ đạc và sống chung với chủ nhà như thành viên trong gia đình. Người thuê được thỏa mái, tiện nghi, an toàn. Chủ nhà lại có thêm khoản thu nhập từ việc cho thuê phòng không dùng tới…

Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này khá mới mẻ và chỉ phổ biến từ năm 2015 tới nay. ''Sự khác biệt là chủ nhà ở Việt Nam thường giao hết cho công ty dịch vụ cho thuê tìm kiếm khách hàng, kiểm tra giấy tờ tùy thân,... dẫn tới nhiều sự việc không hay như giới trẻ thuê phòng để đánh bạc,... thậm chí là chủ nhà bị mất tài sản bởi khách thuê lấy. Trong khi ở nước ngoài, việc lựa chọn người thuê  họ lựa chọn rất kỹ”.

Ông Hoàng cũng cho rằng, nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi đưa ra phương thức đầu tư bất động sản để tránh rủi ro. Bởi thị trường bất động sản đang trong quá trình hoàn thiện, xu hướng kinh doanh thay đổi liên tục. Nếu nhà đầu tư cứ chạy theo thời cuộc mà không tính toán lâu dài sẽ nhận hậu quả rất nặng.

Liệu kênh đầu tư căn hộ cho thuê có quay trở lại "thời hoàng kim"?

Theo Batdongsan, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP. HCM trong năm 2021 đều giảm với năm 2020. Nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố lần lượt là 5,1% và 4,9% thì năm 2021 chỉ còn 4,3% (tại Hà Nội) và 4,1% (tại TP. HCM).

Ông Lê Quốc Kiên nhận định, trước khi đại dịch, những nhà đầu tư ưa chuộng dòng tiền cho thuê đã thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời hoàng kim. Dịch bệnh bùng phát chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ nhược điểm và thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. 

Tuy nhiên, trong quý 2/2022, bất động sản cho thuê gia tăng. Dữ liệu của Batdongsan trong quý 2/2022 cho thấy mức độ quan tâm bất động sản cho thuê ở Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 33% và 23% so với 2021, tăng 64% và 32% so với 2020. Trên toàn quốc, nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với 2021. Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm ở khu vực huyện Gia Lâm tăng 13%, Đông Anh tăng 9% so với 2021. Còn ở TP. HCM, lượng quan tâm ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%. Giá rao bán cũng như nhu cầu tìm thuê căn hộ đều tăng.

Tiềm năng mới khiến đầu tư căn hộ cho thuê có tín hiệu tốt

Theo các chuyên gia, lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại. Bên cạnh lợi nhuận từ cho thuê hàng tháng, người đầu tư còn nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao. Ngoài ra, việc mở lại đường bay quốc tế là một tín hiệu giúp thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng.

Một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực. Nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng dần hạn chế. Tuy nhiên, tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư không nên quá mạo hiểm dùng đòn bẩy tài chính. Đối với các nhà đầu tư có vốn mạnh thì nhà cho thuê là loại hình có thể cân nhắc, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị "chôn vốn" khi thanh khoản vẫn còn thấp.

Tiềm năng mới khiến đầu tư căn hộ cho thuê có tín hiệu tốt (Nguồn: CafeF)

Trên đây là những chia sẻ của OneHousing về vấn đề liệu phải chăng đầu tư căn hộ cho thuê đang thoái trào. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ hiểu hơn về loại hình đầu tư này để quản lý rủi ro và chiến lược an toàn trong lĩnh vực bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nên coi đầu tư bất động sản là nghề chính hay nghề phụ?

Làm thế nào để đầu tư bất động sản nhanh hơn với ít rủi ro hơn?