Làm thế nào để thương lượng mua nhà giá tốt?

Tìm hiểu quá trình đưa ra đề nghị mua nhà, biết các giới hạn cá nhân và chiến lược làm việc đơn vị môi giới bất động sản uy tín là những yếu tố quan trọng để tạo ra một lời đề nghị có sức hút với người bán.

Tổng quan về quá trình ra đề nghị mua

Dù sẽ có khác biệt ở các khu vực nhưng tiến trình đưa ra đề nghị mua nhà thường gồm các bước như sau:

• Bước 1: Tìm hiểu mức giá và đưa đề nghị: Tìm một căn nhà bạn muốn thương lượng và ra đề nghị về giá, sau đó thông báo lại ngày với môi giới của bạn.
• Bước 2: Xác nhận trạng thái ngôi nhà: Môi giới của bạn sẽ làm việc với môi giới đăng tin của người bán để đảm bảo rằng căn nhà vẫn chưa về tay ai, cũng như để xem xét các đề nghị từ những người mua khác và thu thập các thông tin của người bán.
• Bước 3: Thương lượng giá: Chuyên viên môi giới của bạn sẽ chia sẻ lại kinh nghiệm từ các căn nhà tương tự mà họ đã bán trong khu vực, giúp bạn đưa ra được một mức giá hợp lý.
• Bước 4: Nhận phê duyệt trước khoản vay: Chuyên viên môi giới của bạn sẽ xác nhận lại phê duyệt trước của ngân hàng hay còn là những đánh giá sơ bộ của bên cho vay. Nếu chưa trải qua giai đoạn đánh giá sơ bộ và phê duyệt trước, hãy tiến hành ngay.
• Bước 5: Phê duyệt khoản vay: Môi giới của bạn sẽ liên lạc để trao đổi lại chiến lược đưa ra các lời đề nghị, bao gồm mức giá bắt đầu, tạo tiền đề cho việc thương lượng giá về sau. Đây là bước đặc biệt quan trọng nhất là khi căn nhà đang được nhiều người mua “nhòm ngó”.
• Bước 6: Đề nghị chính thức: Chuyên viên môi giới của bạn cũng sẽ soạn thảo sơ bộ một đề nghị chính thức, xin chữ ký của bạn và gửi lại cho phía môi giới đại diện của người bán.
• Bước 7: Thương lượng giá: Đa số người bán sẽ phản hồi trong 24h nhưng cũng có nhiều người cần nhiều thời gian hơn. Người bán sẽ đồng ý, chấp nhận hoặc thương lượng lại mức giá mà bạn đưa ra. Nếu chủ nhà không chấp thuận mức giá bạn đưa ra và yêu cầu một mức giá khác, môi giới của bạn sẽ gợi ý các bước tiếp theo cần tiến hành và bắt đầu thương lượng lại với môi giới của người bán. Có thể sẽ có nhiều cuộc thương lượng diễn ra tại bước này.
• Bước 8: Đóng hồ sơ: Một khi một đề nghị được chấp nhận, bạn và người bán sẽ ở trạng thái “đồng thuận” và sẽ đi đến bước đóng hồ sơ. 

Chuyên viên môi giới của bạn sẽ chia sẻ lại kinh nghiệm từ các căn nhà tương tự mà họ đã bán trong khu vực, giúp bạn đưa ra được một mức giá hợp lý. Ảnh: Internet

Xây dựng cách tiếp cận chiến lược

• Tin tưởng môi giới của bạn: Luôn giữ bình tĩnh, đưa ra quyết định hợp lý và tin tưởng vào môi giới của bạn. Chuyên viên môi giới của bạn không chỉ hướng dẫn mà sẽ cùng đồng hành với bạn cả quá trình này.
• Một chuyên viên môi giới tốt sẽ:

- Xây dựng mối quan hệ với các môi giới của người bán và tìm cách nói chuyện trước với họ.

- Rà soát lại các khoản khiến người bán hài lòng trong đề nghị của bạn.

- Nghiên cứu lịch sử giao dịch và chiến lược giá của môi giới bán.

- Viết ra giấy lại lời đề nghị của bạn và đề xuất các chiến lược có thể giúp bạn có được lợi thế cạnh tranh.

- Khuyến khích bạn kiểm tra lại căn nhà một lần nữa trước khi bước vào ký kết hợp đồng.

- Trao đổi, kiểm tra lại về tình hình tài chính của căn nhà với phía ngân hàng (Mục đich để kiểm chứng ngôi nhà đã có thế chấp hay chưa. Tuy nhiên ở Việt Nam chưa có bước này).

• Mức giá đề xuất: Chỉ cần nhập vào địa chỉ của căn nhà là bạn có thể có khoảng giá trị căn nhà và mức giá đã giao dịch cho những căn nhà tươg tự đã được bán gần đây trong khu vực. Ngoài ra, đừng quên các thông tin như mức giá niêm yết, lịch sử bán hàng, khả năng cạnh tranh của thị trường và chiến lược đàm phán của bạn.

Các điều khoản ràng buộc người bán

Điều khoản ràng buộc cho phía người bán là các điều kiện cần phải đáp ứng để căn nhà được bán, dĩ nhiên, phía người bán muốn có càng ít điều khoản này càng tốt. Trao đổi với môi giới của bạn về những điều khoản có thể bỏ để khiến cho đề nghị mua của bạn trở nên cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, hãy chắc chắn rằng bạn cảm thấy thoải mái với những rủi ro nếu phát sinh. Nếu chưa nắm rõ về thủ tục, hãy tham khảo các điều khoản dưới đây:

• Điều khoản về tài chính:  Cho phép bạn rút khỏi giao dịch trong trường hợp bạn không thể tiến hành vay thế chấp. Nếu bạn đã nhận được một cam kết cho vay từ phía ngân hàng, bạn có thể muốn bỏ qua điều khoản này.
• Điều khoản kiểm định nhà ở: Cho bạn quyền kiểm định chất lượng nhà và thương lượng thêm nếu có vấn đề cần sửa chữa. Khi nhận lại báo cáo kiểm định chất lượng căn nhà, hãy cân nhắc kỹ lưỡng; người bán có thể từ chối nếu họ nghĩ rằng bạn đang ép họ bỏ tiền sửa chữa căn nhà.
• Điều khoản bán: Bạn sẽ có thể phải bán ngôi nhà cũ của mình đi để có tiền mua một căn nhà mới. Để tránh cần đến sử dụng điều khoản này, hãy cân nhắc việc sử dụng Khoản vay dựa trên trị giá nhà ở, khoản vay này sẽ cung cấp cho bạn số tiền để mua một ngôi nhà trong khi bạn vẫn đang vay thế chấp trên căn nhà cũ của mình.
• Điều khoản quyền sở hữu: Xem xét kỹ lưỡng về quyền sở hữu căn nhà để tránh các sai sót không đáng có về luật pháp.
• Điều khoản thẩm định giá trị nhà ở: Sự thành công lời đề nghị mua phụ thuộc vào giá trị thẩm định của căn nhà bằng hoặc lớn hơn số tiền đề nghị của bạn. Về cơ bản, nếu căn nhà được giá định thấp hơn số tiền bạn phải bỏ ra, hãy nghĩ đến việc rút khỏi thỏa thuận này. Còn nếu trong trường hợp tin chắc giá trị căn nhà sẽ tang lên trong tương lai, bạn có thể bỏ điều khoản này đi.