Làm gì để sinh lời khi bất động sản vùng ven đô hết thời “lướt sóng”?

Bất động sản vùng ven đô được dự đoán đã hết thời “lướt sóng”. Vậy trong thời điểm thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay đâu là chiến lược đầu tư đúng đắn để vẫn có thể mang lại khả năng sinh lời tốt? Tìm hiểu câu trả lời ngay dưới bài viết này của OneHousing. 

Thực trạng bất động sản vùng ven đô

Bất động sản vùng ven đô, đặc biệt là ở các khu vực sát các thành phố lớn đông dân như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã từng là điểm sáng trên bản đồ bất động sản trong một thời gian dài. Nếu ở thời điểm 2019 - giữa 2022, nhiều lô đất tại các vùng ven Hà Nội như Sơn Tây, Mê Linh, Phú Xuyên,... có giá tăng gấp 2 - 3 lần và luôn được săn đón thì giờ đây khu vực này giá đất đã dần hạ nhiệt. Ở thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư chỉ cần mua đất hôm nay, hôm sau đã có lãi, không ít người đầu tư “lướt sóng” đất vùng ven đô để kiếm lời khiến thị trường bất động sản nơi này đã nóng lại càng thêm nóng. 

Từ giữa năm 2022, việc phân lô tách thửa đất nền vùng ven đô được kiểm soát chặt chẽ, cùng với một số nguyên nhân khác như giá đất bị “thổi lên” quá cao trong khi kinh tế lại khó khăn, nguồn tín dụng vay nhà bị “siết”, thị trường bất động sản biến động khiến nhiều người dân e ngại xuống tiền. Điều này kéo theo việc nhu cầu mua đất nền ven đô sụt giảm, đầu tư “lướt sóng” dần thoái trào và chuyển dần sang những người có nhu cầu thực sự về đất.

Giá bất động sản ven đô dần “hạ nhiệt”, qua thời “lướt sóng” (Nguồn: CafeF)

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các giao dịch mua đất nền ven đô giảm mạnh là do giá bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Người mua cũng tính được giá trị ở mức nào là hợp lý. Do đó với người có nhu cầu mua thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao. 

Theo nguồn tin từ CafeF, vào thời điểm tháng 6/2023, thị trường bất động sản ven Hà Nội ghi nhận sự giảm giá mạnh từ 20% - 40% của các lô đất nền, ví dụ như khu vực Hiển Ninh, Sóc Sơn các lô đất nằm tại mặt đường lớn có giá chỉ giao động từ 5 triệu - 25 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Tại khu vực Mê Linh, Đông Anh ở thời điểm sốt đất ven đô, giá đất có thể lên tới 55 triệu đồng/m2 thì giữa năm 2023 đã giảm chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2. Vì vậy gần như không có chỗ cho chiến lược đầu tư “lướt sóng” đất ven đô.

Tuy nhiên năm 2024 này, không ít chuyên gia dự đoán sẽ là năm chuyển mình của thị trường bất động sản. Trên thực tế nhu cầu mua đất vẫn luôn hiện hữu trong người dân. Đặc biệt là các khu vực ven đô chỉ cách trung tâm thành phố khoảng 30 phút đi xe.

Từ đầu năm tới nay, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản, kích thích các giao dịch mua bán. Cùng với đó, khi hình thức đầu tư “lướt sóng” hết thời, thị trường bất động sản ven đô cũng sẽ đi dần vào thực chất. Các giao dịch mua bán đất nền vùng ven bắt đầu có những điểm sáng mới.

Nên làm gì để sinh lời khi bất động sản ven đô hết thời “lướt sóng”?

Có không ít cách kinh doanh bất động sản ven đô ngoài hình thức đầu tư “lướt sóng”. Như đã đề cập ở trên, ở thời điểm này, bất động sản ven đô đã hết thời “lướt sóng” và nhường chỗ cho những người có nhu cầu mua thực và các nhà đầu tư có nguồn vốn tương đối ổn định. 

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho rằng vẫn có thể đầu tư sinh lời ở bất động sản vùng ven khi nắm chắc công thức đánh giá “chợ và hàng”. Theo đó, chợ ở đây là thị trường khu vực định đầu tư. Chợ cũng là yếu tố quan trọng nhất quyết định khả năng sinh lời sau này. 

Ví dụ ở các khu vực ven TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu mua bất động sản của người dân ở mỗi khu vực là khác nhau. Nếu ở Bình Dương, nhu cầu về đất dự án của người dân chủ yếu là mua để dành, mua tích trữ còn nhu cầu mua ở lại không cao. Trong khi đó tại thị trường Long An, nhu cầu bất động sản của dân địa phương lại không cao bởi dân cư không nhiều, quỹ đất lại rộng. 

Tuy nhiên, một ưu điểm của khu vực này là sát TP. Hồ Chí Minh, tương tự như Hưng Yên gần Hà Nội. Do đó chỉ mất khoảng 30 phút để vào trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Vì vậy trong tương lai, tiềm năng bất động sản tại đây là rất lớn, đặc biệt là khi vùng lõi thành phố đang bị “quá tải”, giá bất động sản nội đô lại ở mức quá cao so với thu nhập của nhiều người lao động. Do đó việc người dân đổ xô mua đất, mua nhà ở những khu vực sát TP. Hồ Chí Minh là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong tương lai. 

Chính vì vậy để đầu tư bất động sản vùng ven đô, trước tiên bạn cần tìm hiểu kỹ đặc trưng của khu vực định đầu tư, từ văn hoá mua bán, sử dụng bất động sản của người dân bản địa cho tới những tiềm năng của khu vực như vấn đề quy hoạch, cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông,...

Cũng theo ông Đỗ Quý Duy, yếu tố thứ hai tác động tới khả năng sinh lời khi đầu tư bất động sản đó là “hàng”. Hàng ở đây là sản phẩm do chủ đầu tư xây dựng và phát triển, chẳng hạn như các dự án chung cư, căn hộ, các lô đất,... Chính vì vậy trước khi quyết định “xuống tiền” đầu tư, bạn cần xem xét tính pháp lý của sản phẩm, bên cạnh đó cũng nên tìm hiểu chủ đầu tư phân phối, cung ứng, dịch vụ ra sao,...

Cần cân nhắc kỹ khi xuống tiền đầu tư vào bất động sản vùng ven (Nguồn: Thăng long chính phủ)

Trong khi đó bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS lại cho rằng, trước khi đầu tư các dự án ven đô thì nên quan tâm tới tiện ích dự án như thế nào bởi nếu bất động sản đó có tiện ích đầy đủ thì chắc chắn sẽ có “hơi người” và có tiềm năng mang lại giá trị sinh lời trong tương lai. 

Tuy nhiên theo kinh nghiệm cá nhân của bà Cẩm Tú, ở thời điểm này khi đầu tư bất động sản vùng ven chỉ nên dùng vốn tự có, hạn chế dùng nguồn vốn vay. Nếu bắt buộc phải vay thì chỉ nên vay với tỉ lệ dưới 40% bởi hiện nay bất động sản ven đô vẫn đang khá trầm lắng, chỉ mới ở giai đoạn bắt đầu chuyển mình. Ngoài ra không ít người dân cũng đang có tâm lý gửi tiền ngân hàng chờ thêm các tín hiệu tích cực hơn từ thị trường bất động sản. Do đó thanh khoản vẫn chưa cao. 

Một lời khuyên khác của bà Cẩm Tú là nên cân nhắc, tìm hiểu kỹ tính pháp lý của sản phẩm bất động sản trước khi đầu tư. Bởi hiện nay có không ít sản phẩm phân lô bán nền ở các vùng ven đô vẫn chưa đáp ứng được tính pháp lý, chưa biết có hợp quy hoạch hay không. Do đó nếu mua phải những dòng sản phẩm này thì tính rủi ro rất cao. 

Nhìn chung ở thời điểm này, bất động sản vùng ven đô đã qua thời đầu tư “lướt sóng” và dần sàng lọc tình trạng đầu cơ, chuyển sang hình thức đầu tư thực chất. Trên thực tế thị trường bất động sản vùng ven vẫn luôn được đánh giá cao và có dư địa tăng giá, đặc biệt là trong năm nay, khi các chính sách mới về nhà đất của Chính phủ được thông qua và dần “ngấm” vào thị trường. Điều quan trọng nhất là người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần chú ý tới vấn đề pháp lý của sản phẩm và hạn chế vay vốn đầu tư quá nhiều ở hiện tại. 

Trên đây là một số thông tin về thị trường bất động sản vùng ven đô cũng như một số lời khuyên từ các chuyên gia để đầu tư bất động sản ven đô khi hết thời “lướt sóng”. Hy vọng những thông tin trên từ OneHousing sẽ giúp bạn đưa ra được những quyết định đầu tư đúng đắn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Top 3 chiến lược bán nhà cao cấp dành cho môi giới bất động sản

Tự kinh doanh Bất động sản có cần thành lập doanh nghiệp hay không?