Kinh tế vĩ mô tháng 3/2025 và tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội & TP. HCM

Tháng 3/2025, bức tranh kinh tế vĩ mô có nhiều diễn biến đáng chú ý, từ chính sách tiền tệ, lạm phát đến dòng vốn đầu tư. Những thay đổi này đang tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản TP. HCM và Hà Nội, ảnh hưởng đến giá nhà, thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, việc nắm bắt xu hướng và điều chỉnh chiến lược trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô tháng 3/2025

Tháng 3/2025, kinh tế vĩ mô Việt Nam ghi nhận nhiều diễn biến quan trọng, phản ánh nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy tăng trưởng và duy trì ổn định kinh tế.

Chính phủ đã nâng mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 lên 8,0%, cao hơn so với phạm vi 6,5%-7,0% trước đó. Động thái này nhằm thúc đẩy nền kinh tế thông qua việc tăng cường đầu tư công và khuyến khích khu vực tư nhân. Tuy nhiên, Ngân hàng Thế giới (World Bank) dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2025 đạt 6,8%, thấp hơn mục tiêu chính thức, do xuất khẩu dự kiến tăng trưởng chậm lại và những bất ổn trong thương mại toàn cầu.

Hai tháng đầu năm 2025 kim ngạch xuất nhập khẩu tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, với xuất siêu ước đạt gần 1,5 tỷ USD. Tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 6,9 tỷ USD, tăng 35,5% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt gần 3 tỷ USD, tăng 5,4%.

Chính phủ đã thông qua việc giảm số lượng bộ ngành từ 18 xuống 14, nhằm tinh giản bộ máy và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Ngoài ra, dự án đường sắt trị giá 8,37 tỷ USD đã được phê duyệt, hứa hẹn cải thiện hạ tầng giao thông và thúc đẩy phát triển kinh tế.

Bên cạnh đó, trong tháng 3/2025, chỉ số PMI ngành sản xuất của S&P Global tại Mỹ giảm từ 52,7 xuống 49,8 cho thấy sự suy giảm trong hoạt động sản xuất. Ngược lại, PMI ngành dịch vụ tăng từ 51 lên 54,3 là dấu hiệu có cải thiện trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa hai lĩnh vực này có thể gây áp lực lên giá kim loại công nghiệp và phản ánh những thách thức mà nền kinh tế Mỹ đang đối mặt do lãi suất cao kéo dài.

Chính sách tiền tệ và tài chính

Với chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16% để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025. Nếu tăng trưởng kinh tế đạt 10%, tăng trưởng tín dụng có thể cần đạt mức 18-20%. Điều này nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc cung cấp vốn cho nền kinh tế, đặc biệt khi các kênh huy động vốn trung và dài hạn như chứng khoán và trái phiếu vẫn đang trong quá trình củng cố.

Chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát lạm phát (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại duy trì ổn định lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chính phủ tiếp tục duy trì lãi suất chỉ đạo ở mức 6,75%, đảm bảo sự ổn định trong điều hành chính sách tiền tệ.

Các ngân hàng thương mại đã điều chỉnh giảm nhẹ lãi suất huy động từ 5,34% xuống 5,25%, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hạ lãi suất cho vay. Các ngân hàng được khuyến khích cắt giảm chi phí, đơn giản hóa thủ tục và chia sẻ một phần lợi nhuận để hỗ trợ hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, việc cho vay nên ưu tiên các lĩnh vực như tiêu dùng, xuất khẩu, chuyển đổi số và công nghệ. ​

Lãi suất tín phiếu giảm xuống 4,5%, phản ánh xu hướng ổn định trong chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Ngân hàng cũng triển khai các biện pháp linh hoạt để kiểm soát thanh khoản trên thị trường:

• Bơm ròng khoảng 2.400 tỷ đồng qua kênh tín phiếu nhằm hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.
• Hút ròng khoảng 5.900 tỷ đồng qua kênh OMO (thị trường mở) nhằm kiểm soát lượng tiền trong lưu thông, tránh áp lực lạm phát.

Chính sách tài khóa tiếp tục được điều chỉnh linh hoạt để hỗ trợ kích thích tiêu dùng và bình ổn giá cả. Các biện pháp này bao gồm việc tăng cường đầu tư công, hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát chặt chẽ chi tiêu công nhằm duy trì sự ổn định của nền kinh tế.

Diễn biến thị trường tài chính và chứng khoán

Sau 7 tuần tăng liên tiếp, VN-Index tiến vào vùng kháng cự 1.325 - 1.330 điểm, dẫn đến áp lực chốt lời và điều chỉnh ngắn hạn thanh khoản gần 15 tỷ USD. Tuy nhiên, xu hướng tăng điểm vẫn được duy trì, với mục tiêu hướng tới vùng 1.340 - 1.350 điểm trong thời gian tới. Trong giai đoạn này, thanh khoản có dấu hiệu sụt giảm, cho thấy sự thận trọng của nhà đầu tư. Điều này đặt ra yêu cầu về việc xuất hiện các dòng dẫn dắt mới hoặc cải thiện thanh khoản để củng cố đà tăng của thị trường.

Các chuyên gia nhận định thị trường trong tháng 3 có xu hướng tích lũy và giằng co, do tác động từ biến động kinh tế vĩ mô toàn cầu. Nhà đầu tư nên quan sát thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định đầu tư.

Thanh khoản có dấu hiệu sụt giảm vào thời gian này (Nguồn: Internet)

Mặc dù thị trường đối mặt với áp lực điều chỉnh, nhưng cũng mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tích lũy cổ phiếu ở vùng giá hợp lý, đặc biệt trong các ngành có tiềm năng tăng trưởng như bất động sản, chứng khoán và phân bón.

Lạm phát được dự báo ở mức 4.15 - 4.17% trong năm 2025, cho thấy sự kiểm soát hiệu quả của Chính phủ đối với giá cả tiêu dùng. Chính sách tiền tệ tiếp tục được điều hành linh hoạt nhằm duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng.

Cũng trong tháng 3/2025, 23 ngân hàng thương mại đã tiến hành điều chỉnh lãi suất tiết kiệm, với mức giảm từ 0,1% - 1% tùy theo kỳ hạn. Đây là động thái nhằm phù hợp với định hướng điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà Nước, đồng thời kích thích tín dụng trong bối cảnh kinh tế cần sự hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng.

Tác động đến thị trường bất động sản

Thị trường sơ cấp

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách tiền tệ linh hoạt và diễn biến thị trường tài chính – chứng khoán có nhiều biến động, thị trường bất động sản sơ cấp chịu ảnh hưởng theo cả hướng tích cực và thận trọng.

Thị trường bất động sản sơ cấp trong tháng 3/2025 đang có dấu hiệu hồi phục nhờ môi trường kinh tế vĩ mô ổn định và chính sách tiền tệ linh hoạt. Việc lãi suất giảm và ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà giúp người mua dễ tiếp cận vốn hơn, kích thích nhu cầu giao dịch. Nhiều chủ đầu tư cũng áp dụng các chương trình hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán để thu hút khách hàng.

Thị trường sơ cấp có dấu hiệu tích cực (Nguồn: Báo Xây Dựng)

Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa tăng mạnh do doanh nghiệp thận trọng với chiến lược ra hàng, dẫn đến giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, thậm chí nhích nhẹ tại một số khu vực tiềm năng. Tâm lý nhà đầu tư có sự cải thiện, nhưng vẫn cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Với bất động sản Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư đã đạt mức 75 triệu đồng/m2, mức cao nhất từ trước đến nay, theo báo cáo của Savills Việt Nam. Tại thị trường bất động sản TP. HCM, giá rao bán trung bình chung cư trong nửa đầu tháng 2/2025 là 57 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức 60 triệu đồng/m2 của tháng 1/2025 .​

Sự gia tăng giá bán này một phần do nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào tăng cao. Tuy nhiên, sau Tết Nguyên đán, thị trường ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung và lực cầu, với số lượng doanh nghiệp đăng ký mới đạt 273, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2024, và số doanh nghiệp quay lại hoạt động lên đến 974, tăng 51% . Đây là tín hiệu tích cực cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, số liệu từ CBRE cho thấy, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước, mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây . Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang trong xu hướng tăng giá, đòi hỏi các nhà đầu tư và người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Thị trường thứ cấp

Việc lãi suất cho vay giảm giúp giảm áp lực tài chính lên người sở hữu bất động sản, từ đó hạn chế tình trạng bán cắt lỗ. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường vẫn chưa thực sự sôi động, do giá bán vẫn ở mức cao trong khi lực cầu chưa phục hồi hoàn toàn.

Theo báo cáo từ CBRE, giá bất động sản TP. HCM  và Hà Nội thứ cấp trong quý I/2025 vẫn có xu hướng đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ 1-2% so với quý trước. Các khu vực có hạ tầng phát triển tốt và tiềm năng tăng giá như Thủ Đức (TP.HCM) hay Tây Hồ (Hà Nội) vẫn giữ được mức giá cao, tuy vậy giao dịch chưa nhiều do người mua còn thận trọng. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, dù giá giảm khoảng 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng giao dịch vẫn chưa tăng đáng kể.

Thị trường bất động sản thứ cấp vẫn giữ được giá cao ở các vùng tiềm năng (Nguồn: Laodong)

Ngoài ra, sự gia tăng nguồn cung trên thị trường sơ cấp cũng gây áp lực lên thị trường thứ cấp. Các chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình hỗ trợ tài chính, chiết khấu lớn, khiến nhà đầu tư cá nhân khó cạnh tranh về giá bán lại. Trong khi đó, thị trường cho thuê có dấu hiệu tích cực hơn, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn khi nhu cầu thuê tăng mạnh sau Tết. Điều này giúp một số nhà đầu tư có dòng tiền ổn định từ cho thuê thay vì phải bán lỗ tài sản.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM ở phân khúc thứ cấp đang có những tín hiệu hồi phục nhưng chưa thể bùng nổ do thanh khoản còn hạn chế. Xu hướng trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng, sự phục hồi của nền kinh tế và tâm lý của người mua nhà.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô tháng 3/2025 với chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất có xu hướng giảm và tâm lý thị trường cải thiện đã tạo động lực quan trọng cho sự phục hồi của bất động sản Hà Nội và TP.HCM. Mặc dù còn một số thách thức, nhưng với sự hỗ trợ từ chính sách tín dụng và những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế, bất động sản hai thành phố lớn dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trong các tháng tới.

Xem thêm 

Bất động sản Hà Nội 2025: Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền?

Những thay đổi lớn về chính sách có thể ảnh hưởng đến bất động sản TP. HCM năm 2025