Giao dịch nhà đất thổ cư Đống Đa nửa đầu 2025 giảm mạnh, chỉ vài phường giữ được sức mua

Nửa đầu năm 2025, thị trường thổ cư Đống Đa - khu vực vốn được xem là “tâm điểm” của bất động sản nội đô ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. So với cùng kỳ năm trước, nhiều phường gần như đóng băng giao dịch, phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng chờ đợi từ phía người mua. Tuy nhiên, vẫn có một vài phường giữ được sức mua ổn định, trở thành điểm sáng hiếm hoi và mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Giao dịch toàn quận lao dốc – Tâm lý thị trường vẫn dè dặt

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng (One Mount Group), toàn quận Đống Đa chỉ ghi nhận khoảng 1.000 căn thổ cư được giao dịch trong nửa đầu năm 2025, giảm 34% so với năm trước.

Cụ thể, quý I/2025 chỉ giao dịch 273 căn, tương đương giảm 54% so với quý I/2024. Sang quý 2, nhờ một số tín hiệu tích cực, số lượng giao dịch dự kiến phục hồi lên mức 731 căn. Dù vậy, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với mức bình thường, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy thị trường chưa thực sự phục hồi rõ nét.

Bất chấp sự giảm nhiệt về giao dịch, mặt bằng giá trên thị trường thổ cư Đống Đa vẫn duy trì ở mức cao. Giá nhà đất tại các tuyến phố chính gần như không có biến động rõ rệt trong nửa đầu năm 2025. Giá giao dịch trong quý II không thay đổi đáng kể so với quý I/2025 phản ánh tâm lý “giữ giá” từ phía người bán, dù thị trường đang trầm lắng.

Trong khi đó, tâm lý người mua vẫn khá thận trọng. Tại các khu vực nội đô như quận Đống Đa, nhiều khách hàng có nhu cầu thực vẫn đang trong trạng thái “nghe ngóng” và chưa sẵn sàng giao dịch. Nguyên nhân chủ yếu đến từ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống. 

Tổng giao dịch toàn quận chỉ khoảng 1.000 căn, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua (Ảnh: VOV)

Anh Đinh Văn Hà (môi giới bất động sản đất nền) chia sẻ: “Đây là giai đoạn mà người mua và người bán vẫn đang giằng co, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường. Khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch chưa thể chốt là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền, chờ giá bất động sản giảm thêm. Phân khúc này đang chững lại, đòi hỏi sự điều chỉnh để khơi thông dòng tiền và cân bằng giữa cung và cầu”. (Nguồn: Kinh tế đô thị)

Như vậy, mặc dù giá neo ở mức cao song hoạt động giao dịch chưa bật lại, phản ánh tâm lý thị trường còn dè dặt và nguồn cầu vẫn yếu.

Trung Phụng, Hàng Bột, Chợ Dừa: Những điểm sáng hiếm hoi giữa xu hướng giảm

Trong bối cảnh thị trường thổ cư Đống Đa nói chung đang đối mặt với sự sụt giảm mạnh về giao dịch, thậm chí phường Trung Liệt lượng giao dịch thổ cư còn giảm tới 56% so với năm ngoái nhưng một số phường khác như Trung Phụng, Hàng Bột, Ô Chợ Dừa vẫn cho thấy sức kháng cự tương đối tốt, trở thành những "điểm sáng" hiếm hoi trong nửa đầu năm 2025.

Dẫn đầu là phường Trung Phụng, 6 tháng đầu năm 2025 đạt 102 giao dịch thành công, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này cho thấy khu vực vẫn giữ được sức hút ổn định nhờ lợi thế vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện và mật độ dân cư cao. Trung Phụng cũng là một trong số ít phường không ghi nhận biến động lớn về giá trong giai đoạn thị trường trầm lắng, góp phần duy trì tâm lý ổn định cho cả người mua và người bán.

Trung Phụng là phường hiếm hoi tăng trưởng giao dịch thổ cư tại quận Đống Đa (Ảnh: Báo Tuổi trẻ Thủ đô)

Xếp ngay sau là phường Hàng Bột với 79 giao dịch, giảm 21% so với 6 tháng đầu năm 2024. Mặc dù mức giảm tương đối sâu nhưng Hàng Bột vẫn nằm trong nhóm có số lượng giao dịch cao nhất quận. Tương tự, phường Chợ Dừa ghi nhận 77 giao dịch, giảm 33% nhưng vẫn nằm trong top 3 toàn quận.

Cả 2 khu vực này đều sở hữu đặc điểm chung là có hệ thống hạ tầng xã hội ổn định, nhiều tiện ích công cộng sẵn có, gần trung tâm hành chính và có giá trị khai thác lâu dài.

Dễ nhận thấy rằng các giao dịch tập trung chủ yếu tại những khu vực trung tâm cũ, nơi có mật độ dân cư ổn định, ít biến động quy hoạch và nhu cầu ở thực cao. Trong bối cảnh các khu vực ven quận sụt giảm mạnh cả về thanh khoản lẫn giá trị thì Trung Phụng, Hàng Bột hay Chợ Dừa tiếp tục giữ vai trò là "điểm tựa" của thị trường thổ cư Đống Đa.

Sự ổn định của những khu vực này không chỉ phản ánh nhu cầu thực tế từ người dân mà còn cho thấy niềm tin của thị trường vào giá trị bền vững của bất động sản nội đô – nơi mà đất chật, nhu cầu cao và nguồn cung không dễ gia tăng trong tương lai gần.

Giá nhà gần như đi ngang – Cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực

Với loại hình nhà trong ngõ tại các tuyến phố lớn như Đường Láng, Khâm Thiên, Hào Nam, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn, Tôn Đức Thắng,... gần như không có biến động đáng kể so với giai đoạn trước. Mức giá đang được duy trì ổn định, phổ biến trong khoảng 150– 300 triệu đồng/m2 tùy vị trí và hiện trạng tài sản.

Từ quý III/2024 - quý II/2025, thị trường thổ cư Đống Đa đang rơi vào trạng thái “đi ngang”, giá không tăng mạnh nhưng cũng không giảm sâu. Lý do chủ yếu là người bán chưa chịu áp lực phải hạ giá, trong khi bên mua vẫn giữ tâm lý chờ đợi. Tình trạng “giằng co” này khiến thị trường chưa ghi nhận một đợt điều chỉnh giá đủ hấp dẫn để thúc đẩy giao dịch bùng nổ trở lại.

Tuy nhiên, chính giai đoạn này lại mở ra cơ hội nhất định cho người mua có nhu cầu ở thực. Khi thị trường chưa bị cuốn vào vòng xoáy tăng giá mới, người mua có thể tiếp cận các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, ít bị "thổi" bởi yếu tố đầu cơ. Đặc biệt, những phường có hoạt động giao dịch tương đối ổn định như Trung Phụng, Hàng Bột hay Ô Chợ Dừa đang được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ vị trí trung tâm, cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Mặt bằng giá nhà trong ngõ tại các tuyến phố chính trên địa bàn quận không có nhiều thay đổi so với đầu năm 2025 (Ảnh: Tìm đường đi)

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang có xu hướng giảm nhẹ và các chính sách tín dụng đang dần cởi mở hơn, đây có thể là thời điểm phù hợp để người mua ở thực ra quyết định trước khi thị trường bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Dù đối mặt với nhiều thách thức trong nửa đầu năm 2025, thị trường thổ cư Đống Đa vẫn cho thấy những tín hiệu ổn định tại một số khu vực nhất định. Đây có thể là thời điểm sàng lọc và tái định vị thị trường, khi chỉ những phường có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực sự mới giữ được sức mua. Với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, có thể nắm bắt cơ hội này để đón đầu chu kỳ phục hồi mới trong thời gian tới.

Xem thêm:

Giao dịch nhà đất thổ cư Đống Đa tháng 5/2025 giảm mạnh

Giá nhà ngõ tại Đống Đa giữ vững giữa sóng giao dịch: Nhà đầu tư đang xuống tiền ở đâu?