Giải mã bài toán nhà ở: 2 năm nữa, người mua có "thở phào"?

Cùng nhau phân tích các yếu tố ảnh hưởng như thị trường bất động sản và tình hình kinh tế xã hội, tài chính đầu tư để giải quyết bài toán mua nhà trong tương lai gần, đặc biệt là trong vòng 2 năm tới. Đồng thời, xem xét liệu đó có phải là một quyết định thông minh hay không trong bài viết dưới đây.

Thực trạng nguồn cung căn hộ hiện tại

Tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TP. HCM, nhu cầu về nhà ở tăng khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm. Tuy nhiên, dân số đô thị đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Các chuyên gia đang cảnh báo về vấn đề này, mặt khác thị trường bất động sản chung cư cao cấp lại đang phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Cung căn hộ bình dân thấp nhưng chung cư cao cấp vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ (Nguồn: VnEconomy)

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP. HCM, nhận định rằng nguồn cung nhà ở đang giảm dần ở mọi phân khúc. Sự xuất hiện của nhiều sản phẩm cao cấp trên thị trường không phản ánh đúng tình hình. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh rằng thị trường phổ thông, đặc biệt là phân khúc C, vẫn được quan tâm và ổn định, như đã thấy ở TP. HCM trước năm 2019.

Ở Hà Nội, người tiêu dùng quan tâm đến nhà ở phổ thông nhưng nguồn cung vẫn chưa đủ. Savills cho biết sự giảm sút nghiêm trọng trong nguồn cung mới ở mọi phân khúc do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, sự thiếu tin tưởng của người tiêu dùng và nỗ lực chống tham nhũng. Tất cả các yếu tố này đã góp phần làm chậm trễ trong thủ tục hành chính. Sự chậm trễ trong thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường. Tổng thể, thị trường nhà ở phổ thông đang trải qua giai đoạn suy thoái.

Tình hình bán bất động sản chung cư tiếp tục giảm sút trong quý 1/2024, với số lượng giảm 63% so với cùng kỳ, chỉ đạt 1.116 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 23%. Phân khúc C chiếm tỷ trọng lớn trong lượng bán theo quý, tiếp theo là phân khúc B.

Dự đoán về nguồn cung trong tương lai

Bà Giang dự đoán rằng trong tương lai, nguồn cung sẽ không còn dồi dào như trước dịch Covid-19. Tuy nhiên, trong tương lai ngắn hạn, sẽ có nhiều sản phẩm vừa túi tiền hơn tại TP. HCM. Ở đây, nguồn cung căn hộ hạng B và C sẽ tăng mạnh vào năm 2025 và chiếm ưu thế vào năm 2026, trong khi năm 2024, nguồn cung hạng A và B là chủ đạo.

Ở Hà Nội, Savills dự báo nguồn cung căn hộ hạng B tiếp tục tăng mạnh trong 02 năm tới, trong khi năm 2024, hạng B chiếm ưu thế. Cụ thể, năm 2025, tổng nguồn cung khoảng 25.000 căn, hạng B chiếm 80%, hạng C chiếm dưới 10%, còn lại là hạng A. Tới năm 2026, tổng cung hơn 20.000 căn, phân khúc hạng B vẫn chiếm ưu thế với tỷ trọng 90%, còn lại là hạng A và hạng C.

Bà Giang nhấn mạnh rằng phân khúc nhà ở hạng B vẫn rất được ưa chuộng ở Hà Nội, do hiệu ứng muốn sở hữu tài sản cố định như căn hộ chung cư đang diễn ra trên toàn bộ dân số, thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn.

Quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm, và do đó các nhà phát triển phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận.

Dự đoán về nguồn cung căn hộ chung cư trong tương lai (Nguồn: Savills)

Liệu người mua có thể “thở phào" khi mua căn hộ trong 2 năm nữa?

Trong 2 năm tới, việc mua nhà không phải là điều dễ dàng và người mua có thể cảm thấy lo lắng. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, mỗi năm lại có thêm hàng nghìn căn hộ mới được xây dựng, nhưng nhu cầu thực sự lại cao hơn nhiều. Điều này khiến cho giá nhà tăng lên và cạnh tranh giữa các nhà mở bán. 

Các chuyên gia cũng lo ngại về tình hình này và cho biết rằng nguồn cung căn hộ đang giảm dần ở mọi phân khúc. Dù có nhiều dự án cao cấp mới ra mắt, nhưng đây chỉ là một phần nhỏ của thị trường. 

Ở Hà Nội, tình trạng cũng không khác gì khi nguồn cung vẫn chưa đủ. Mọi thủ tục hành chính diễn ra chậm chạp, làm chậm tiến độ các dự án mới và khiến người mua phải đợi lâu hơn.

Savills dự đoán rằng trong tương lai ngắn hạn, có thể sẽ có nhiều căn hộ giá vừa túi hơn ở TP. HCM, nhưng ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ hạng B vẫn chiếm ưu thế và tăng mạnh trong hai năm tới. 

Tóm lại, dù có sự gia tăng trong nguồn cung căn hộ ở một số khu vực, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề phải đối mặt như giá cao và nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Điều này có nghĩa việc mua nhà có thể sẽ không đem lại sự an tâm và "thở phào" như mong đợi. Vì vậy, cả người bán và người mua nên nắm bắt được các cơ hội trước khi đầu tư.

Cơ hội cho người mua và người bán

Trong thời gian gần đây, việc xây dựng thêm các căn hộ giá rẻ ở ngoại ô thành phố đã trở thành một xu hướng quan trọng. Theo nhận định của Savills, chính phủ đã cam kết chi khoảng 6% GDP (khoảng 25 tỷ USD) cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, từ đường bộ, cầu cống, sân bay, cảng biển đến đường sắt.

Các thay đổi trong Luật Đất đai dự kiến sẽ giúp thúc đẩy nhanh chóng quá trình phát triển cơ sở hạ tầng thông qua việc áp dụng các giá thị trường. Nhiều dự án cơ sở hạ tầng đang được triển khai để cải thiện kết nối qua đường bộ, cao tốc, cầu và đường vòng quanh, giúp kết nối giữa các khu vực ngoại ô và trung tâm thành phố trở nên dễ dàng hơn, tiện ích hơn cho cư dân.

Các khu vực ngoại ô đang trở nên "gần gũi" hơn với trung tâm thành phố, giúp giảm thiểu thời gian di chuyển. Điều này được thấy rõ nhất trong các Dự án Phát triển Hướng vận hành (TODs) như hệ thống đường sắt đô thị, tạo điều kiện cho các dự án phát triển lớn và các khu dân cư có mật độ cao dọc theo các tuyến giao thông công cộng.

Việc mở rộng ra các khu vực ngoại ô giúp các nhà phát triển tiếp cận đất đai giá rẻ hơn, từ đó tạo điều kiện cho việc phát triển các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng. Điều này thúc đẩy sở hữu nhà và tích lũy vốn, thường bắt đầu từ các căn hộ giá rẻ hơn và sau đó chuyển sang các bất động sản lớn hơn.

Xu hướng thường bắt đầu từ các căn hộ studio và tiến triển đến các biệt thự độc lập, sau đó giảm kích thước trong những năm tiếp theo. Mua bất động sản ở vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng cải thiện giảm thời gian đi lại và mở ra nhiều lựa chọn hơn ở các khu vực ngoại ô, giải quyết vấn đề về giá cả phải chăng. Cơ sở hạ tầng vẫn là công cụ chính trong việc tái cấu trúc giá trị thị trường nhà ở.

Tình trạng thiếu nhà ở giá cả phải chăng ở các thành phố lớn là một vấn đề không thể phủ nhận. Các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng có sẵn ở các khu vực ngoại ô, và với cơ sở hạ tầng cải thiện, khoảng cách từ những khu vực này đến trung tâm thành phố đang "rút ngắn". Nếu bạn là khách hàng đang muốn mua căn hộ chung cư trong 2 năm nữa, thì mua nhà ở những khu vực xa trung tâm chính là bí quyết tài chính đầu tư, giúp bạn giảm nhẹ gánh nặng về bài toán mua nhà khó khăn.

Người bán và người mua nên chớp cơ hội đầu tư vào các dự án xa trung tâm (Nguồn: Tạp chí Xây dựng)

Bài viết trên đây đã phân tích nguồn cung, cầu và xu hướng thị trường bất động sản căn hộ chung cư ở thời điểm hiện tại cũng như trong tương lai gần để bạn có thể tham khảo. Từ đó, hy vọng bạn có thể đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn và sáng suốt.

Xem thêm

Bạn đã lập kế hoạch tài chính dài hạn đúng hướng và đúng cách chưa?

Không kiểm soát được tài chính cá nhân, cô gái trẻ phải nhận bài học đắt giá