Giải đáp thắc mắc: Diện tích trong sổ hồng là thông thủy hay tim tường?

Khi bạn sở hữu một căn hộ chung cư, thì sổ hồng là loại giấy tờ hợp pháp chứng minh đây là tài sản của bạn. Tuy nhiên khi nhận được sổ hồng, bạn có biết biết diện tích trong sổ hồng là thông thủy hay tim tường? Để có thể hiểu rõ hơn, hãy cùng OneHousing tìm hiểu trong bài viết sau.

Sổ hồng là gì?

Sổ hồng là loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, quyền sử dụng đất, các tài sản khác liên quan đến phần đất do Nhà nước cấp cho cá nhân, cho hộ gia đình hoặc doanh nghiệp. 

Điểm nhận biết của sổ hồng là có trang bìa bên ngoài có màu hồng, và bên trong sẽ chứa các nội dung bao gồm:

Trang 1: Có họ và tên của người sử dụng, chủ sở hữu nhà ở, chung cư đất đai và tài sản khác.

Trang 2: Các đặc điểm về tài sản của chủ sở hữu .

Trang 3: Sơ đồ chi tiết thửa đất, nhà ở hoặc các tài sản khác.

Trang 4: Nội dung thay đổi sau khi cấp sổ hồng.

Đối với sổ hồng liên quan đến căn hộ chung cư, thì thông tin được ghi tại trang 2 của sổ hồng được thể hiện như sau:

• Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số.
• Tên nhà chung cư: Ghi tên hoặc số hiệu của căn chung cư theo dự án đầu tư hoặc thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Diện tích sàn: Trong sổ hồng sẽ ghi rõ diện tích sàn xây dựng căn hộ cũng như diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán. Tuân thủ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Hình thức sở hữu: Đối với trường hợp chủ sở hữu là một, sẽ ghi là “Sở hữu riêng”. Còn trong trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ, sẽ ghi “sở hữu chung”. Còn nếu trường hợp có cả sở hữu chung và sở hữu riêng, thì cần trình bày lần lượt từng hình thức kèm theo diện tích tương ứng.

Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định Pháp luật. (Nguồn: Luật Việt Nam)

Diện tích tim tường, diện tích thông thủy căn hộ 2 phòng ngủ tòa P6 Vinhomes Times City

Vậy diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng là gì

Căn cứ thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD  ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng: “Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010” của Chính phủ:

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8/4/2014, bãi bỏ cách tính tim tường, thống nhất một cách tính diện tích sẽ được tính theo kích thước diện tích thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua. 

Bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Gọi tắt là Thông tư số 16/2010/TT-BXD).

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau:

• Sửa đổi, bổ sung khoản 1 như sau:

“1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận”.

• Sửa đổi, bổ sung khoản 2 như sau:

“2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây:

• • Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, hoặc phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) là dùng để tính tiền mua bán căn hộ.
  • Khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành. Nội dung về bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hô, mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.
  • Diện tích sử dụng căn hộ ghi trong sổ hồng được tính theo kích thước thông thủy, được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua. Bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
  • Khi tính diện tích ban công cần tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ, hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Vì thế có thể nói, diện tích trong sổ hồng nếu theo quy định sẽ là diện tích được tính theo thông thủy. Bởi vì nếu tính theo kích thước này quyền lợi của người mua sẽ được đảm bảo. Vì nếu trong trường hợp tính theo diện tích tim tường, có thể diện tích có trong sổ hồng là không đúng thực tế, mang đến nhiều thiệt thòi cho người mua.

(Nguồn: Internet)

Sự khác biệt thực tế giữa cách tính thông thủy và cách tính tim tường

Nêu theo quy trước kia, khi chưa sửa đổi thì trên thực tế chủ đầu tư có thể dựa trên cả hai cách tính để đo diện tích và tính giá bán. 

Ví dụ, cách tính tim tường của căn hộ bạn mua là 100 mét vuông, còn cách tính thông thủy có diện tích là 90 mét vuông. Vậy giá bán cho mỗi mỗi mét vuông được tính với giá bán theo  hai cách sau:

Tính theo thông thủy = 3 tỷ/90m2 = 33.333.000 đồng/m2.

Tính theo tim tường = 3 tỷ/100m2 = 30.000.000 đồng/m2.

Cùng chi trả 3 tỷ cho một căn hộ, nhưng với đơn giá thấp hơn chắc chắn sẽ thu hút được nhiều người mua hơn. Tuy nhiên, lại gây ra những vấn đề bất cập, tranh chấp về sau. 

Vì thế có thể thấy rằng việc sử dụng cách tính diện tích tim tường, chỉ là cách để người tư vấn muốn cho người bán cảm thấy căn hộ họ chọn mua rẻ hơn so với diện tích thật của căn hộ với cách đo diện tích thông thủy. 

Khi diện tích căn hộ chung cư không khớp với hợp đồng

Khi mua căn hộ chung cư, có rất nhiều khách hàng rơi vào trường hợp diện tích thực tế của căn hộ không khớp với diện tích ghi trong hợp đồng. 

Và đây cũng là thắc mắc của một khách hàng gửi đến Công ty Luật Dương Gia nhờ tư vấn, bạn có thể tham khảo qua để có thể biết được hướng giải quyết:

Hỏi:

Tôi có mua một căn hộ chung cư. Chủ đầu tư đưa ra bản vẽ của căn hộ chung cư đó với tổng diện tích là 75m 2 (diện tích phủ bì kể cả tường chung). Chúng tôi đồng ý ký hợp đồng với tổng số diện tích như trên. Hiện tôi đã thanh toán 40% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, khi tôi đi thăm công trình thực tế và đo đạc lại diện tích thì phát hiện diện tích thực tế chỉ có 70m2.

Vậy luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp này tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư tính lại giá trị hợp đồng hay không? Nếu chúng tôi yêu cầu mà chủ đầu tư không đồng ý thì có sai phạm gì không? Và hướng giải quyết tốt nhất cho chúng tôi là gì?

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xác định diện tích trên bản vẽ mà chủ đầu tư cung cấp cho bạn sai lệch 5m2 so với diện tích đo đạc trên thực tế của căn hộ chung cư. Do vậy, có hai trường hợp xảy ra:

• Một là chủ đầu tư cố tình cung cấp sai thông tin về diện tích căn hộ cho bạn. 
• Hai là cách xác định diện tích căn hộ của bạn và phía chủ đầu tư không giống nhau.

Theo Điều 21, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn chi tiết Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về cách tính diện tích căn hộ quy định có hai cách tính diện tích căn hộ chung cư:

Cách thứ nhất là tính từ tim tường (gồm cả một phần tường bao, sàn có cột, hộp kỹ thuật) và cách thứ hai là tính diện tích thông thủy (không gồm tường, cột). Kết quả của hai cách tính này chênh nhau từ 3-8% diện tích căn hộ (tùy căn hộ lớn hay nhỏ). Cả hai cách tính trên đều được phép áp dụng. 

Như vậy, có thể khi đưa bản vẽ cho bạn, chủ đầu tư đã lựa chọn cách tính thứ nhất để tăng diện tích căn hộ. Còn ở đây, bạn đã lựa chọn cách tính thứ hai nên mới có sự thiếu hụt về diện tích như vậy.

Như vậy, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD thì không có cơ sở để cho rằng chủ đầu tư đã bán cho bạn căn hộ thiếu diện tích so với diện tích ghi trên hợp đồng của hai bên. Do vậy cũng không có căn cứ xác định chủ đầu tư có sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng với bạn.

Còn nếu không thuộc trường hợp chúng tôi vừa đề cập ở trên, hoặc trong hợp đồng của bạn và chủ đầu tư đã thỏa thuận rõ ràng về cách tính diện tích căn hộ. Nhưng vẫn có sự sai lệch thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư tính lại giá trị của hợp đồng theo đúng với diện tích thực tế. Nếu chủ đầu tư không tính lại giá trị hợp đồng, bạn có thể làm đơn khởi kiện chủ đầu tư ra Toà án về hành vi bán căn hộ không đúng diện tích trên hợp đồng. 

Tuy nhiên, trước khi gửi đơn khởi kiện bạn nên cân nhắc thật kỹ và nghiên cứu lại hợp đồng xem những điều khoản trong hợp đồng đã thực sự rõ ràng hay chưa. Bạn cũng có thể thỏa thuận với phía chủ đầu tư tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng để thống nhất cách tính diện tích căn hộ, như vậy mới có căn cứ để Tòa án giải quyết vụ việc của bạn. (Nguồn: Công ty Luật Dương Gia).

Vừa rồi là một số chia sẻ đến từ OneHousing về việc xác định loại diện tích được ghi trong sổ hồng là gì. Hi vọng với những thông tin này, đã giúp bạn giải đáp được thắc mắc diện tích trong sổ hồng là thông thủy hay tim tường.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent. 

Xem thêm

Diện tích tim tường, diện tích thông thủy căn hộ 2 phòng ngủ tòa M3 Masteri Waterfront

Tìm hiểu trước khi mua: Tòa S2.03 Vinhomes Smart City có gì?