Giá Thứ Cấp Thấp Tầng Hà Nội: Biến Động và Xu Hướng Theo Khu Vực

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, phân khúc giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội nổi lên như một điểm sáng với nhiều tín hiệu tích cực. Từ các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park 2, 3 đến các khu vực truyền thống như Hà Đông, Gia Lâm hay Long Biên, giá cả và nhu cầu mua bán đang có sự biến động rõ nét theo từng khu vực và loại hình sản phẩm. Bài viết này sẽ phân tích sâu các yếu tố ảnh hưởng đến giá, từ nguồn cung cầu đến xu hướng đầu tư, nhằm mang lại cái nhìn toàn diện về thị trường thứ cấp thấp tầng Hà Nội trong năm 2025.

Tổng quan thị trường thứ cấp ở Hà Nội

Thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đang trải qua nhiều biến động trong giai đoạn đầu năm 2025. Theo dữ liệu mới nhất từ báo cáo thị trường bất động sản tháng 3/2025 của OneMount Group, lượng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 4.500 giao dịch, tăng trưởng mạnh mẽ đến 135% so với tháng trước, tuy nhiên vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước (tháng 3/2024). Trong đó, Hà Nội tiếp tục là khu vực giữ vai trò đầu tàu về lượng giao dịch thấp tầng, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm như Hà Đông, Gia Lâm và khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên).

Thị trường nhà thứ cấp tại Hà Nội đang trải qua nhiều biến động (Nguồn ảnh: VnEconomy)

Giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội được thúc đẩy bởi loạt dự án quy mô như KĐT Vinhomes Ocean Park 2 (VHOP2) và Vinhomes Ocean Park 3 (VHOP3), vốn chiếm phần lớn số lượng sản phẩm giao dịch trong giai đoạn tháng 1-3/2025. Theo báo cáo, chỉ riêng VHOP3 đã đóng góp hơn 275 giao dịch trong tháng 3/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất trên toàn thị trường thứ cấp thấp tầng Hà Nội và vùng ven.

Sự hồi phục giao dịch chủ yếu đến từ nhóm bất động sản thấp tầng (gồm liền kề, biệt thự và shophouse) nhờ lực mua tăng mạnh từ các nhà đầu tư trung hạn và người mua ở thực, tận dụng thời điểm giá ổn định và nguồn cung dồi dào. Đặc biệt, các dự án đã bàn giao, pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền.

Biến động giá của các dự án thứ cấp thấp tầng

Từ tháng 1/2024 đến tháng 3/2025, thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội chứng kiến sự biến động rõ rệt về giá giữa các dự án và thời điểm. Hai đại diện tiêu biểu – VHOP2 và VHOP3 – cho thấy xu hướng phân kỳ rõ rệt:

• VHOP2 (Vinhomes Ocean Park 2): Mức giá thứ cấp có xu hướng điều chỉnh nhẹ trong T1 và T2/2025 nhưng bật tăng mạnh trở lại trong T3/2025, với số lượng giao dịch đạt khoảng 87 căn (trong đó chủ yếu là sản phẩm nhà liền kề và biệt thự có diện tích nhỏ).
• VHOP3 (Vinhomes Ocean Park 3): Giá bán thứ cấp tiếp tục được giữ ổn định nhờ lượng giao dịch tăng đều qua các tháng, đặc biệt tháng 3/2025 đạt đỉnh với 275 giao dịch, gấp gần 3 lần so với tháng 2/2025. Đây là chỉ dấu rõ ràng về mức độ hấp thụ tốt của thị trường đối với dự án này.

Vinhomes Ocean Park 2 là một trong những dự án nhà thứ cấp thấp tầng nổi bật trên thị trường Hà Nội (Nguồn: Dân Trí)

Khi so sánh mức giá giao dịch bình quân từ tháng 1-3/2024 và tháng 1-3/2025, cho thấy giá giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đang tăng nhẹ trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Sau 1 năm từ tháng 3/2024 đến tháng 3/2025, thị trường chuyển từ trạng thái chững sang xu hướng tăng nhờ nguồn cung dồi dào từ các đại đô thị và sự quay lại của dòng tiền đầu tư, đặc biệt ở các dự án có vị trí đẹp, tiến độ thi công và hạ tầng đồng bộ.

Từ dữ liệu khai thác trong báo cáo thị trường bất động sản của OneMount Group, sự biến động giá tại các khu vực cũng thể hiện sự phân hóa mạnh:

• Hà Đông: Ghi nhận mức tăng giao dịch cao nhất thị trường trong T3/2025, với hơn 57% lượng giao dịch đến từ khu vực này. Giá thứ cấp đang được đẩy lên nhờ tác động từ các dự án quy hoạch hạ tầng đô thị và kế hoạch kết nối với trung tâm thành phố.
• Gia Lâm: Giá duy trì ổn định, nhưng biên độ tăng không quá lớn do ảnh hưởng từ nguồn cung dồi dào của VHOP2 và VHOP3.
• Văn Giang (Hưng Yên): Là điểm sáng về giao dịch nhưng giá thấp hơn Hà Đông và Gia Lâm. Tuy nhiên, khu vực này đang bắt đầu ghi nhận các đợt tăng giá nhẹ trong T3/2025 nhờ kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.   

Tác động của nguồn cung và nhu cầu lên giá các dự án thứ cấp

Trong thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội, mối quan hệ cung cầu luôn là yếu tố then chốt tác động trực tiếp đến mặt bằng giá. Giai đoạn từ cuối năm 2024 đến quý I/2025 đã chứng kiến những chuyển biến mạnh mẽ khi cả nguồn cung và nhu cầu đều có những thay đổi đáng kể, tạo ra các làn sóng điều chỉnh giá ngắn hạn và trung hạn.

Sự bùng nổ nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn, điển hình là VOCP2 và VOCP3 tại Gia Lâm và Hưng Yên. Lượng hàng lớn cùng lúc “đổ bộ” đã tạm thời tạo áp lực lên giá, khiến một số phân khúc phải điều chỉnh giảm nhẹ để kích thích thanh khoản. Điều này đặc biệt rõ nét trong tháng 1 và tháng 2/2025, khi giá thứ cấp tại VHOP2 ghi nhận mức giảm 2–3% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, chính việc “giảm nhiệt” này lại mở ra cơ hội lớn cho người mua ở thực.

Vinhomes Ocean Park 3 góp phần vào sự bùng nổ trong nguồn cung căn hộ thứ cấp thấp tầng (Nguồn: Vinhomes Riverside)

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư quay trở lại với chiến lược “gom hàng thấp tầng” tại các khu vực tiềm năng. Điều này được thể hiện rõ khi số lượng giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đạt 317 giao dịch trong tháng 3/2025, tăng đến 282% so với tháng trước và 440% so với cùng kỳ năm trước. Với tâm lý thị trường đã ổn định hơn sau giai đoạn siết tín dụng và thanh lọc doanh nghiệp yếu, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền sớm để "đón sóng" tăng giá, từ đó thúc đẩy mặt bằng giá chung đi lên. 

Vai trò của nguồn cung hiện tại và nhu cầu thị trường trong việc hình thành giá thứ cấp

Thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đang phản ánh rõ nét vai trò của nguồn cung hiện tại trong việc định hình mặt bằng giá. Trong ngắn hạn, nguồn cung đến từ các đại đô thị đang đóng vai trò như một “bộ đệm” giúp thị trường giữ được sự ổn định. Các sản phẩm được đưa ra thị trường với số lượng lớn, pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện đã tạo ra một mặt bằng giá hợp lý, tránh tình trạng tăng nóng. 

Ở chiều cầu, nhu cầu mua bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đang gia tăng trở lại từ đầu năm 2025, đặc biệt từ nhóm người mua ở thực. Các khu vực có hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi như Hà Đông, Gia Lâm, Đông Anh đang trở thành “điểm đến” lý tưởng, giúp duy trì giao dịch ổn định bất chấp nguồn cung lớn. Tại các dự án chất lượng cao, mức giá thứ cấp không hề sụt giảm mà thậm chí còn có dấu hiệu tăng nhẹ, nhất là với những sản phẩm có vị trí đẹp hoặc thiết kế độc đáo. Với xu hướng này, các chuyên gia dự báo mặt bằng giá sẽ có chiều hướng tăng trở lại từ giữa hoặc cuối năm 2025 nếu lượng hàng tồn tiếp tục giảm và lực cầu vẫn giữ vững.

Sự khác biệt về nguồn cung và nhu cầu giữa các khu vực và loại hình sản phẩm thấp tầng

Thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đang ghi nhận những sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, phản ánh qua tương quan cung – cầu và biến động giá bán. Tại Hà Đông, cầu về nhà thấp tầng đang gia tăng mạnh mẽ, trong khi nguồn cung mới vẫn còn giới hạn do quỹ đất khan hiếm và nhiều dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý. Các sản phẩm chủ đạo tại đây là nhà liền kề thuộc các khu đô thị cũ hoặc mới như Geleximco Lê Trọng Tấn, nơi có vị trí thuận tiện, hạ tầng phát triển và đã có cư dân về ở đông đúc. Tình trạng cung không theo kịp cầu đã khiến giá giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội tại khu vực này có xu hướng tăng, đặc biệt đối với những căn có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng hoặc đã hoàn thiện nội thất. 

Nhu cầu nhà thấp tầng tại Hà Đông đang gia tăng mạnh mẽ (Nguồn: Gamma Land)

Ngược lại, Gia Lâm và Văn Giang đang có lượng cung dồi dào từ các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 với hàng nghìn căn biệt thự, liền kề và nhà phố thương mại. Tuy nhiên, nhờ lợi thế nằm gần trung tâm Hà Nội, quy hoạch đồng bộ, nhiều tiện ích hiện đại và kết nối hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện (như tuyến đường Vành đai 3.5, cầu vượt Vĩnh Tuy 2), nên lực cầu tại đây vẫn duy trì ổn định. Giá giao dịch thứ cấp ở các dự án này không giảm mà thậm chí còn có xu hướng tăng nhẹ tại một số phân khu biệt thự ven hồ hoặc liền kề có thiết kế nổi bật.

Trong khi đó, khu vực Hoài Đức và Long Biên lại ghi nhận tình trạng nguồn cung khá hạn chế, số lượng sản phẩm thứ cấp được rao bán không nhiều. Nhu cầu tại đây cũng ở mức trung bình do hạ tầng chưa hoàn toàn đồng bộ và ít dự án quy mô lớn được triển khai mới trong giai đoạn gần đây. Giá bán thứ cấp tại hai khu vực này dao động khá mạnh tùy vào vị trí cụ thể của dự án, khả năng kết nối và chất lượng tiện ích đi kèm.

Thị trường giao dịch thứ cấp thấp tầng Hà Nội đang dần lấy lại đà tăng trưởng với nhiều tín hiệu tích cực trong quý đầu năm 2025. Mặc dù giá chưa phục hồi hoàn toàn so với đỉnh cũ, nhưng với sự hỗ trợ của nguồn cung lớn, nhu cầu ổn định và chính sách điều hành hợp lý, thị trường được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh mẽ trong nửa cuối năm.

Xem thêm

Quy hoạch quận 8 TP. HCM sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính

Licogi 18 Riverside: Khu đô thị hưởng lợi nhất khi Hải Dương sáp nhập vào Hải Phòng