Giá nhà đất "hạ nhiệt" nhờ kết nối hạ tầng

Giá nhà đất sẽ giảm khi nhu cầu mua nhà chuyển từ trung tâm thành phố ra các khu vực lân cận - nơi có nhiều ưu thế về quỹ đất. Để thúc đẩy xu hướng này, việc mở rộng và cải thiện kết nối hạ tầng là rất quan trọng.

Thực trạng giá nhà đất hiện tại ra sao?

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã gặp nhiều thách thức, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với người có thu nhập thấp.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lượng nhà ở cung ứng từ năm 2018 đến năm 2022 giảm liên tục, từ 180.000 căn năm 2018 xuống còn khoảng 48.000 căn vào năm 2022. Đến năm 2023, có một chút tăng lên, đạt khoảng 55.000 căn, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Thực trạng giá nhà đất hiện tại. (Nguồn: bacninhtv)

Ngày càng ít dự án nhà ở giá rẻ được mở bán, trong khi đó, các sản phẩm mới chủ yếu là nhà ở cao cấp với giá từ 40 triệu đồng/m2, điều này trái ngược với nhu cầu lớn về nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2). Phần trăm nhà ở giá rẻ giảm từ 30% năm 2019 xuống còn 6% vào năm 2023.

Sự chênh lệch giữa cung và cầu là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là ở phân khúc căn hộ, luôn ở mức cao. Điều này làm giảm thanh khoản trên thị trường và tăng tồn kho, gây ra tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Thực trạng về cơ sở hạ tầng hiện nay ra sao?

Cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và điều chỉnh giá nhà đất. Khi giá nhà đất bắt đầu "hạ nhiệt", một trong những nguyên nhân chính có thể đến từ việc cải thiện và mở rộng cơ sở hạ tầng.

Ở các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, dễ dàng kết nối với trung tâm thành phố hay các tiện ích công cộng, giá nhà đất thường có xu hướng tăng cao do sự thuận tiện và giá trị gia tăng mà nó mang lại. Tuy nhiên, khi các dự án hạ tầng được triển khai rộng khắp, giúp kết nối tốt hơn giữa các khu vực vùng ven với trung tâm, sự chênh lệch giữa giá nhà ở các khu vực này bắt đầu thu hẹp. Điều này làm cho giá nhà đất ở những khu vực trước đây cao ngất ngưởng bắt đầu giảm xuống, hay nói cách khác, "hạ nhiệt".

Thực trạng về cơ sở hạ tầng. (Nguồn: bacninhtv)

Sự phát triển cơ sở hạ tầng không chỉ giới hạn ở giao thông mà còn bao gồm cả việc mở rộng và nâng cấp các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm mua sắm. Khi những tiện ích này được phân bổ đều khắp các khu vực, giá trị thực sự của bất động sản sẽ dựa trên chất lượng sống mà nó mang lại, chứ không chỉ là vị trí địa lý.

Việc mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị mới, giảm áp lực dân số và bất động sản ở các khu vực trung tâm đông đúc. Điều này không chỉ giúp "hạ nhiệt" giá nhà đất ở những khu vực này mà còn khuyến khích sự phát triển cân đối, bền vững cho cả thành phố.

Nhìn chung, việc phát triển hạ tầng cũng mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Các khu vực được đầu tư cải thiện hạ tầng thường sẽ thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư và người mua nhà, đồng thời tăng giá trị bất động sản tại đó. Sự kết nối tốt hơn giữa các khu vực cũng tạo điều kiện cho sự phát triển đồng bộ và bền vững của đô thị.

Tác động của kết nối hạ tầng đến giá nhà đất như thế nào?

Để giảm giá bất động sản, giải quyết vấn đề hạ tầng là điều cấp thiết. Chính phủ đã và đang đẩy mạnh các dự án phát triển hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4, và các dự án đường sắt đô thị, nhằm hỗ trợ cho xu hướng dịch chuyển này. Các chuyên gia kinh tế như TS. Lê Bá Chí Nhân cũng khuyến nghị rằng, việc kết nối hạ tầng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi nó không chỉ giúp giảm giá nhà mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội ở những khu vực vùng ven.

VARS cũng đề xuất rằng, để hỗ trợ cho việc này, cần có sự đẩy mạnh từ phía cơ quan quản lý Nhà nước trong việc phát triển hạ tầng, đặc biệt là giao thông công cộng, để giảm bớt áp lực cho nội đô và tạo điều kiện cho sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh. Đồng thời, việc giải quyết nhanh chóng các thủ tục pháp lý và cấp phép phát triển dự án cũng là yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn.

Cải thiện hạ tầng kết nối đến các khu vực vùng ven là cách thức hiệu quả để giúp giảm giá nhà trên thị trường. (Nguồn: Báo Giao Thông)

Trước bối cảnh đó, một trong những giải pháp được đề xuất là việc các doanh nghiệp bất động sản cần phải xem xét giảm giá bán. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý Nhà nước được kỳ vọng sẽ nghiên cứu và áp dụng cơ chế thuế tài sản một cách hợp lý, nhắm vào những nhà đầu tư tích trữ và đầu cơ, thay vì áp dụng với những người mua nhà để ở hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Tuy nhiên, việc giảm giá căn hộ không phải là điều dễ dàng, nhất là ở các quận trung tâm, nơi mà quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm. Các chủ đầu tư thường chọn phát triển các dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận của mình, nhất là khi các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, và lương công nhân đều đang tăng. Điều này buộc họ phải giữ giá bán ở mức cao để đảm bảo có lãi.

Đồng thời, ở khu vực trung tâm thành phố, số lượng dự án nhà ở mới được triển khai và cấp phép là rất ít do các thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, trong khi đó nhu cầu về nhà ở lại cao và tiếp tục tăng. Những doanh nghiệp có dự án đang mở bán trong thời điểm này sẽ có lợi thế trong việc định giá sản phẩm của mình. Hơn nữa, việc áp dụng thuế bất động sản không chắc đã làm giảm giá nhà do sức hấp dẫn lớn của việc sống trong thành phố. Nếu giá nhà giảm, nhu cầu mua sẽ tăng vọt, có thể dẫn đến việc giá nhà lại tăng trở lại, gây ra nhiều vấn đề phức tạp cho nền kinh tế về lâu dài.

Cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản hiện nay

Theo nghiên cứu từ VARS, giá nhà đất trong dài hạn chịu ảnh hưởng bởi hành vi và tư duy của các thế hệ. Giá sẽ giảm khi nhu cầu mua nhà dịch chuyển từ trung tâm đô thị ra các khu vực ngoại ô, nơi còn nhiều quỹ đất để phát triển. Thực tế này đã thể hiện rõ qua sự phát triển của các khu đô thị lớn như Vinhomes, Ecopark, với mức giá hợp lý hơn, đa dạng sản phẩm, không gian sống và tiện ích cho cư dân, dẫn đến việc giá bất động sản tại đây cũng tăng theo.

Ngày càng có xu hướng mở rộng phát triển ra những khu vực xa hơn, điều này phản ánh trong chiến lược của các nhà đầu tư khi mà quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng hạn chế.

Phát triển hạ tầng kết nối đến các vùng ven đô có vai trò quan trọng trong việc khuyến khích dân cư di chuyển ra khỏi trung tâm thành phố. (Nguồn: bacninh.gov)

Lê Bá Chí Nhân, một chuyên gia kinh tế, nhận định rằng để giảm giá nhà, việc chuyển dịch từ trung tâm ra vùng ven là không thể tránh khỏi, và giải pháp quan trọng nhất là cải thiện kết nối hạ tầng một cách nhanh chóng. Gần đây, chính phủ đã đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng quan trọng như Vành đai 3, Vành đai 4, và các dự án đường sắt đô thị ở TP. Hồ Chí Minh, hỗ trợ cho xu hướng này.

Ông cũng cho rằng cần phải tính toán kỹ lưỡng giữa số lượng dân số và tốc độ phát triển hạ tầng. Vì ngân sách nhà nước có hạn, việc tăng cường hợp tác công tư (PPP) với cơ chế hỗ trợ phù hợp là cần thiết để hoàn thiện hạ tầng.

Các doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu thị trường để xác định hướng phát triển phù hợp, đảm bảo chất lượng công trình tương xứng với giá bán và tuân thủ trách nhiệm, cam kết trong việc xây dựng hạ tầng.

Nhìn chung, việc mở rộng và kết nối hạ tầng chính là bước quan trọng giúp giảm giá nhà đất. Sự cân đối giữa cung và cầu nhà ở cũng được thiết lập, giảm bớt gánh nặng về giá trên thị trường. Để thực hiện điều này, cần có sự hợp tác giữa chính phủ, doanh nghiệp và cộng đồng, với mục tiêu kết nối hạ tầng vừa hiệu quả vừa bền vững, mở ra hướng đi mới cho tương lai phát triển.

Xem thêm 

Luật Đất đai 2024 có khiến giá nhà đất giảm?

Các bước tự định giá nhà đất chính xác dành cho người mua nhà lần đầu