Giá đất Hà Nội sẽ biến động ra sao sau sắp xếp phường, xã?

Sau khi đề án sắp xếp phường, xã Hà Nội được triển khai, không chỉ bộ máy hành chính được tinh gọn mà nhiều người dân, nhà đầu tư bắt đầu đặt câu hỏi: Liệu giá đất Thủ đô sẽ có những biến động gì? Việc thay đổi địa giới hành chính có thể kéo theo những thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng phát triển của từng khu vực, tác động trực tiếp đến giá trị đất đai. Vậy đâu là những khu vực có khả năng “nóng” lên và nhà đầu tư cần lưu ý gì trong giai đoạn chuyển đổi này?

Thực trạng giá đất tại 5 huyện sắp lên quận tại Hà Nội

UBND thành phố Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến người dân về phương án sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã tại 526 xã, phường, thị trấn trên địa bàn. Theo phương án, số lượng đơn vị hành chính cấp xã sẽ giảm từ 526 xuống còn 126, giảm 76%.

Việc triển khai sắp xếp phường, xã Hà Nội và điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung quy định về bảng giá đất từ cuối năm 2024 đã tạo ra những biến động đáng kể trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các huyện dự kiến lên quận.  

Huyện Thanh Trì: Giá đất cao nhất trong nhóm

Sau điều chỉnh, huyện Thanh Trì ghi nhận mức giá đất cao nhất trong số các huyện sắp lên quận. Cụ thể, các tuyến đường như Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều), Nghiêm Xuân Yêm (đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt) và Phạm Tu có mức giá lên đến 116,9 triệu đồng/m2 .​

Huyện Gia Lâm: Tăng trưởng mạnh mẽ

Tại huyện Gia Lâm, giá đất cũng có sự tăng trưởng đáng kể. Đường Hà Huy Tập (thị trấn Yên Viên) có mức giá hơn 68 triệu đồng/m2, tăng 195%. Trong khi đường Nguyễn Đức Thuận (thị trấn Trâu Quỳ) đạt hơn 65 triệu đồng/m2, tăng hơn 310%.

Giá đất nền tại 5 huyện sắp lên quận của Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới (Ảnh: VTC News)

Huyện Hoài Đức: Đất dịch vụ tăng cục bộ

Huyện Hoài Đức chứng kiến sự tăng giá cục bộ. Đường Vạn Xuân (đoạn qua Thị trấn trạm Trôi và đoạn qua xã Kim Chung), Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) có giá cao nhất khoảng 51 - 53,3 triệu đồng/m2.

Huyện Đông Anh: Sức hút từ hạ tầng và quy hoạch

Huyện Đông Anh đang thu hút sự quan tâm nhờ vào các dự án hạ tầng lớn và hiệu ứng từ việc sắp xếp đơn vị hành chính. Các tuyến đường Cao Lỗ (đoạn qua thị trấn Đông Anh) và Quốc lộ 3 (đoạn qua thị trấn Đông Anh) là 2 tuyến đường có giá đất cao nhất 46 triệu đồng/m2.

4 tuyến đường có giá đắt thứ 2 tại huyện Đông Anh bao gồm: đường từ ngã tư Nhà máy ô tô 1/5 đi Nhà máy ô tô Cổ Loa, đường từ Quốc lộ 3 đi Công ty Đông Thành, đường từ Quốc lộ 3 qua ga Đông Anh đến Ấp Tó và đường Lâm Tiên giá đất ở VT1 là 40,7 triệu đồng/m2.

Huyện Đan Phượng: Mức giá ổn định hơn

Tại huyện Đan Phượng, giá đất có mức tăng nhẹ hơn so với các huyện khác. Đoạn giáp Hoài Đức đến ngã ba (tượng đài) có giá đất cao nhất, hơn 46 triệu đồng/m2. Trong khi đoạn đường từ tượng đài đến hết thị trấn Phùng (Quốc lộ 32 cũ) có giá hơn 44 triệu đồng/m2.  

Nguyên nhân khiến giá nhà đất Hà Nội tăng mạnh

Việc sắp xếp phường, xã Hà Nội không chỉ là một bước đi trong cải cách hành chính mà còn tạo ra những kỳ vọng lớn về phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Những kỳ vọng này đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến tâm lý thị trường, dẫn đến sự gia tăng giá đất tại nhiều khu vực.

Bộ Xây dựng nhận định: “Khi áp dụng bảng giá đất sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng nhanh. Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên khoảng 15 - 20% so với trước”. (Nguồn: VTC News)

Dưới đây là các yếu tố thúc đẩy sự biến động này:

Tâm lý đón đầu cơ hội từ việc sắp xếp hành chính

Thông tin về việc sắp xếp phường, xã Hà Nội đã kích thích tâm lý đầu tư đón đầu của nhiều nhà đầu tư. Họ kỳ vọng rằng việc sắp xếp này sẽ mang lại sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, làm tăng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, đừng chỉ dựa vào thông tin đồn đoán và không có cơ sở thực tế, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro lớn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ quan điểm: “Lịch sử chứng minh, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở các khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn, chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế xã hội. Nếu chỉ tăng theo thông tin đồn đoán về hạ tầng, quy hoạch rất dễ rủi ro chôn vốn và thua lỗ”. (Nguồn: Báo Lao Động)

Nhà đầu tư và người dân cần giữ vững tâm lý, tránh rủi ro từ sốt đất ảo (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Kỳ vọng vào hạ tầng và quy hoạch mới

Đề án sắp xếp lại các đơn vị hành chính thường đi kèm với các kế hoạch phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị mới. Điều này tạo ra kỳ vọng về sự cải thiện trong giao thông, tiện ích công cộng và môi trường sống, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản.  

Kinh nghiệm từ việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008

Việc sắp xếp phường, xã Hà Nội hiện nay gợi nhớ đến sự kiện sáp nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội năm 2008. Đây là dấu mốc quan trọng đã để lại nhiều bài học về biến động giá đất và phát triển đô thị.

Giá đất tăng mạnh nhờ kỳ vọng hạ tầng

Trước khi sáp nhập, giá đất tại thị xã Hà Đông dao động khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2. Sau khi có thông tin sáp nhập, giá đất tại đây tăng vọt, đặc biệt tại các khu vực như: Hà Đông và Hoài Đức. Sự phát triển của các tuyến đường như: Lê Văn Lương kéo dài và tuyến đường sắt Metro Cát Linh – Hà Đông đã góp phần làm tăng giá trị bất động sản khu vực này.

Không phải khu vực nào cũng tăng giá

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh. Tại một số khu vực như huyện Chương Mỹ, Sơn Tây giá đất chỉ tăng nhẹ rồi chững lại. Nhiều dự án tại các khu vực này bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, khiến giá đất không duy trì được đà tăng, giao dịch đóng băng.

Từ hai thực tế trái ngược nêu trên có thể thấy giá trị bất động sản phụ thuộc vào sự hiện hữu của hạ tầng, không chỉ là kỳ vọng trên giấy. Những nơi chưa có hạ tầng bài bản như Chương Mỹ hay Sơn Tây, dù cũng nằm trong vùng quy hoạch mở rộng vẫn không thể duy trì đà tăng giá đất.

Giá đất chỉ tăng bền vững tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ sau khi sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 (Ảnh: Maison Office)

Khuyến nghị cho nhà đầu tư bất động sản

Bên cạnh tiềm năng sinh lời, nhà đầu tư cũng phải đối mặt với không ít rủi ro nếu không đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố liên quan đến quá trình sắp xếp phường, xã Hà Nội.

Cơ hội: Đón đầu xu hướng phát triển đô thị

Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì và Đan Phượng đang trở thành tâm điểm nhờ vào kế hoạch nâng cấp hạ tầng và phát triển đô thị. Theo khảo sát của một trang tin bất động sản, có đến 31,7% môi giới bất động sản cho rằng các huyện Đông Anh, Mê Linh sẽ là “điểm nóng” về đất nền trong thời gian tới. Việc sắp xếp phường, xã Hà Nội được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa, từ đó tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và dịch vụ, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng.​

Rủi ro: Giá đất bị thổi phồng và đầu cơ

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng có tiềm năng tăng giá bền vững. Nhiều nơi, giá đất bị đẩy lên cao do đầu cơ và thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch. Chẳng hạn, tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng tới 90  triệu đồng/m2 - 100 triệu đồng/m2 nhưng hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện, khiến giá trị thực tế không tương xứng.

Việc đầu tư dựa trên tin đồn mà không có thông tin xác thực dễ dẫn đến rủi ro lớn, đặc biệt khi thị trường điều chỉnh.​

Khuyến nghị: Đầu tư có chọn lọc và thận trọng

Để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro nhà đầu tư nên:

• Lựa chọn khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đồng bộ: Ưu tiên các khu vực đã có kế hoạch phát triển cụ thể và đang triển khai hạ tầng.
• Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: Chỉ đầu tư vào những dự án có pháp lý minh bạch, tránh các dự án phân lô bán nền trái phép.
• Tránh tâm lý đám đông: Không nên đầu tư chỉ vì tin đồn hoặc theo phong trào mà cần có phân tích và đánh giá riêng.
• Đánh giá khả năng thanh khoản: Chọn những khu vực có nhu cầu thực về nhà ở và dịch vụ để đảm bảo khả năng bán lại hoặc cho thuê.​

Nhà đầu tư cần tỉnh táo và có kế hoạch bài bản khi xuống tiền cho bất cứ dự án nào (Ảnh: VnEconomy)

Việc sắp xếp phường, xã Hà Nội là một bước đi quan trọng trong tiến trình tinh gọn bộ máy hành chính và thúc đẩy phát triển đô thị đồng bộ. Dù chưa thể khẳng định chắc chắn mức độ tác động lâu dài đến thị trường bất động sản nhưng rõ ràng những thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và tâm lý thị trường đang góp phần định hình lại mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực.

Đối với nhà đầu tư, đây vừa là cơ hội vàng, vừa là thách thức cần sự tỉnh táo và chiến lược dài hạn. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc theo sát thông tin chính thống, phân tích kỹ lưỡng và có kế hoạch đầu tư thông minh mới chính là chìa khóa để thành công.

Xem thêm 

Giá đất "sốt xình xịch" sau tin sáp nhập tỉnh, thành: Cơ hội hay bẫy đầu cơ?

Nắm vững các bước sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất