Giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt: Nguyên nhân và dự báo thị trường trong thời gian tới

Gần đây, nhiều dự án ghi nhận mức giảm giá nhẹ hoặc duy trì mặt bằng giá ổn định, trái ngược với xu hướng tăng liên tục của những năm trước. Sự điều chỉnh này xuất phát từ nhiều yếu tố như nguồn cung mới cải thiện, thanh khoản thị trường giảm và chính sách tín dụng siết chặt. Vậy nguyên nhân cụ thể khiến giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt là gì? Hãy cùng phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

Giá chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại sau thời gian dài tăng trưởng

Sau một thời gian tăng trưởng liên tục, giá chung cư tại Hà Nội hiện đang có dấu hiệu chững lại. Theo ghi nhận, mức giá tại nhiều khu vực trung tâm và vùng ven đã không còn tăng mạnh như trước, thậm chí một số chủ nhà và nhà đầu tư đã bắt đầu điều chỉnh giá chào bán để thu hút người mua. Nhiều căn hộ giảm từ 100 - 300 triệu đồng/căn, phản ánh tâm lý dè chừng của người mua và sự cân đối của thị trường sau giai đoạn sốt nóng.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng có xu hướng giảm khi nhiều người mua đang chờ đợi giá giảm thêm trước khi quyết định xuống tiền. Đặc biệt, tại các khu vực có giá đã đạt ngưỡng cao, tốc độ giao dịch chậm lại đáng kể, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Các chuyên gia nhận định, đây có thể là tín hiệu của một thị trường bất động sản ổn định hơn sau những biến động lớn trong hai năm qua.

Tình hình giá chung cư tại Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại sau thời gian dài tăng trưởng (Nguồn: Hà Nội Mới)

Những nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang dần chững lại với mức giá có dấu hiệu hạ nhiệt. Vậy đâu là những nguyên nhân chính dẫn đến xu hướng này?

Giá đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực

Trong những năm gần đây, giá chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và các quận đang phát triển như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Thực tế cho thấy, một căn hộ tầm trung hiện nay có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m², nghĩa là để sở hữu một căn hộ 70m², người mua cần bỏ ra từ 3,5 - 5 tỷ đồng, chưa kể các khoản chi phí khác. Mức giá này đã vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Nhà đầu tư không còn thấy tiềm năng sinh lời hấp dẫn

Trong giai đoạn trước, chung cư Hà Nội thu hút mạnh dòng tiền đầu tư nhờ tốc độ tăng giá nhanh, giúp nhà đầu tư lướt sóng dễ dàng kiếm lời. Tuy nhiên, khi giá đã đạt đến ngưỡng cao, biên độ tăng giá không còn lớn, khiến việc đầu tư không còn hấp dẫn như trước. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng có xu hướng ổn định ở mức cao, khiến chi phí vay vốn đầu tư bất động sản không còn dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tạm dừng hoặc rút khỏi thị trường, chờ đợi một giai đoạn điều chỉnh hợp lý hơn trước khi quay lại.

Nhà đầu tư không còn thấy tiềm năng sinh lời hấp dẫn (Nguồn: Tạp chí Tài Chính)

Tâm lý chờ đợi giá giảm thêm trước khi quyết định mua

Khi thị trường có dấu hiệu chững lại, tâm lý người mua nhà cũng thay đổi. Nếu như trước đây, người mua lo ngại giá tiếp tục tăng nên nhanh chóng xuống tiền, thì hiện nay, nhiều khách hàng có xu hướng quan sát, chờ đợi giá giảm thêm. Điều này đặc biệt đúng với nhóm người mua để ở, khi họ không chịu áp lực phải mua ngay mà có thể cân nhắc nhiều lựa chọn hơn. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư, chương trình chiết khấu, ưu đãi lãi suất cũng khiến người mua kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh thêm, dẫn đến việc giao dịch chậm lại.

Nhìn chung, sự kết hợp của ba yếu tố trên đã tạo ra một bước ngoặt trong thị trường chung cư Hà Nội, khi giá không còn tăng mạnh mà đang trong quá trình điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua thực và tình hình kinh tế chung.

Giá chung cư Hà Nội có dấu hiệu giảm tác động gì đến thị trường?

Khi giá chung cư tại Hà Nội giảm, thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều tác động đáng chú ý, điển hình là sự giằng co giữa bên bán và bên mua. Trong khi nhiều chủ nhà vẫn giữ mức giá cao với kỳ vọng sinh lời tốt, thì người mua lại có tâm lý chờ đợi giá tiếp tục điều chỉnh. Điều này khiến giao dịch chững lại đáng kể. Thực tế, sau một thời gian dài giá tăng mạnh (từ khoảng 40 triệu đồng/m² vào năm 2022 lên đến hơn 70 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024) nhiều người mua ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, dẫn đến thanh khoản giảm sút.
Trước áp lực thị trường, không ít chủ căn hộ đã phải cân nhắc giảm giá để kích cầu. Hiện tượng giảm giá từ 100 – 300 triệu đồng/căn xuất hiện ở một số khu vực, tuy nhiên sức mua vẫn chưa thực sự khởi sắc. Điều này cho thấy, dù giá có xu hướng hạ nhiệt, người mua vẫn khá thận trọng, đợi thị trường ổn định hơn trước khi xuống tiền.

Nhìn chung, sự chững lại của giá chung cư tại Hà Nội không chỉ ảnh hưởng đến thanh khoản mà còn đặt ra bài toán điều chỉnh giá hợp lý để đảm bảo khả năng giao dịch, đồng thời giữ vững sự ổn định cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Những tác động khi giá chung cư Hà Nội có dấu hiệu giảm đến thị trường (Nguồn: Diễn đàn Đô thị)

Dự báo xu hướng giá chung cư Hà Nội trong thời gian sắp tới

Giá chung cư Hà Nội có thể tiếp tục đi ngang hoặc giảm nhẹ

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2023 - 2024, thị trường chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại do nguồn cầu suy giảm. Nhiều chuyên gia nhận định rằng giá bán trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức ổn định hoặc có thể giảm nhẹ tại một số khu vực, đặc biệt là những dự án xa trung tâm hoặc có mức giá quá cao so với giá trị thực.

Nguyên nhân chính dẫn đến xu hướng này bao gồm:

• Áp lực từ khả năng chi trả của người mua ở thực: Mức giá hiện tại của nhiều dự án đã vượt xa thu nhập trung bình của người dân, khiến nhu cầu mua để ở suy giảm. Khi giao dịch chững lại, các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp buộc phải điều chỉnh giá để kích cầu.
• Nguồn cung mới gia tăng: Dự kiến, trong năm 2025, Hà Nội sẽ đón nhận hàng chục nghìn căn hộ mới, tạo thêm áp lực cạnh tranh. Nếu nguồn cầu không tăng tương ứng, giá bán sẽ khó có thể tiếp tục đi lên.
• Chính sách tín dụng và lãi suất: Dù ngân hàng có những chính sách hỗ trợ vay mua nhà, lãi suất vẫn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Nếu lãi suất vay tiếp tục duy trì ở mức cao, nhiều người sẽ chọn phương án chờ đợi thay vì xuống tiền ngay lập tức.

Thị trường sẽ tập trung hơn vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ

Trong những năm trước, thị trường bất động sản Hà Nội thu hút lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng, khiến giá chung cư tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, hiện nay, hoạt động đầu cơ đã giảm dần do biên độ lợi nhuận không còn hấp dẫn.

Thị trường đang dần dịch chuyển theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực với các đặc điểm sau:

• Người mua ngày càng chú trọng đến chất lượng dự án: Khách hàng hiện nay không chỉ quan tâm đến giá cả mà còn xem xét kỹ yếu tố như vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và khả năng bàn giao đúng tiến độ. Các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt sẽ được ưa chuộng hơn.
• Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung và cao cấp: Do nguồn cầu thực tăng lên, các doanh nghiệp bất động sản đang dịch chuyển chiến lược, tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài của cư dân.
• Nhà đầu tư lướt sóng dần rời bỏ thị trường: Khi giá bán không còn tăng mạnh như trước, những nhà đầu tư ngắn hạn không còn nhiều cơ hội kiếm lời, thay vào đó, những người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn sẽ chiếm ưu thế.

Thị trường sẽ tập trung hơn vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ (Nguồn: Prudential)

Lời khuyên cho người mua và người bán chung cư trong bối cảnh hiện tại

Đối với người mua chung cư Hà Nội

• Xác định rõ nhu cầu và khả năng tài chính: Nếu có nhu cầu ở thực, đây là thời điểm thích hợp để tìm kiếm các dự án có giá cả hợp lý, chất lượng tốt và pháp lý minh bạch.
• Theo dõi xu hướng giá và chính sách hỗ trợ: Thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh, do đó, người mua cần kiên nhẫn quan sát diễn biến giá cả, đồng thời tận dụng các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư hoặc gói vay ngân hàng để tối ưu chi phí.
• Đánh giá kỹ dự án trước khi quyết định: Bên cạnh giá bán, hãy quan tâm đến vị trí, tiện ích, môi trường sống và tiềm năng phát triển trong tương lai của dự án.

Đối với người bán chung cư Hà Nội

• Định giá hợp lý để thu hút người mua: Trong bối cảnh nhu cầu đang có xu hướng giảm, việc giữ giá quá cao có thể khiến bất động sản khó thanh khoản. Nếu cần bán nhanh, chủ nhà nên cân nhắc mức giá phù hợp với thị trường thực tế.
• Chọn thời điểm bán hợp lý: Nếu không quá cấp bách, người bán có thể cân nhắc chờ đợi thêm để theo dõi xu hướng thị trường và các chính sách hỗ trợ có thể tác động tích cực đến giá bán trong tương lai.

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Trong bối cảnh này, người mua có cơ hội tìm được căn hộ phù hợp với giá cả hợp lý, trong khi người bán cần có chiến lược linh hoạt để đạt được giao dịch tốt nhất. Việc theo dõi sát sao diễn biến thị trường, cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố tài chính và pháp lý sẽ giúp cả hai bên đưa ra quyết định tối ưu.

Xem thêm 

Mua chung cư Hà Nội 2025: Chờ giảm giá hay xuống tiền ngay?

Chung cư Hà Nội đắt đỏ: Vì sao ngay cả người giàu cũng phải ‘khóc’?