Chung cư Hà Nội đắt đỏ: Vì sao ngay cả người giàu cũng phải ‘khóc’?

Có tiền chưa chắc đã mua được nhà ưng ý – đó là thực tế mà nhiều người đang đối mặt khi tìm kiếm chung cư tại Hà Nội. Giá bán tại các khu vực trung tâm đã chạm ngưỡng 80-130 triệu đồng/m². Ngay cả những người có thu nhập cao cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng, thậm chí chùn bước trước mức giá ngày càng khó chạm tới. Điều gì khiến giá bất động sản Hà Nội liên tục leo thang, ngay cả khi nguồn cung đang dần tăng? Liệu cơn sốt này sẽ còn kéo dài đến bao giờ?

Giá chung cư tại một số khu vực đang ở mức cao như thế nào?

Giá bán chung cư tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn tăng mạnh, tạo ra áp lực không chỉ cho người có thu nhập trung bình mà cả những người có thu nhập cao. Sự leo thang này khiến nhiều người mua tiềm năng cảm thấy "đau đầu" khi cố gắng sở hữu một căn hộ trong thành phố.

Thực trạng giá bán chung cư tại Hà Nội

Theo báo cáo từ Savills, trong quý III/2024, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng, với mặt bằng giá dự án mới tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m². Giá bán chung cư cũ cũng tăng lên 51 triệu đồng/m², tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Thống kê cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, 70% số căn hộ giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 2% của năm 2020. Phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%, trong khi chỉ 1% số căn hộ giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm chung cư, khi căn hộ trên 4 tỷ đồng trở thành phổ biến, còn căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm.

Với mức giá hiện tại, ngay cả những người có thu nhập cao cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu căn hộ tại Hà Nội. Nhiều người trẻ, dù có công việc ổn định, cũng phải từ bỏ giấc mơ mua nhà do giá tăng quá nhanh. Điều này dẫn đến lo ngại về một thế hệ không thể mua được nhà ở thủ đô nếu tình hình tiếp tục diễn ra.

Giá bán một số dự án chung cư nổi bật tại Hà Nội

Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ tiếp nhận hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016-2019. Tuy nhiên, toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Cụ thể, một số dự án nổi bật với mức giá cao như sau:

• Noble Crystal (khu đô thị Ciputra, Tây Hồ): Giá bán dự kiến từ 160-270 triệu đồng/m², bàn giao vào năm 2026.
• Endless Skyline West Lake(phường Phú Thượng, Tây Hồ): Giá bán dao động từ 95-120 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao vào quý II/2025.
• The Nelson Private Residences (số 29 Láng Hạ, Ba Đình): Giá bán khoảng 130 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao vào quý III/2025.
• The Ninety Complex (90 đường Láng, Đống Đa):Giá bán từ 80-90 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao vào quý I/2025.
• The Matrix Premium (ngã tư Mễ Trì – Lê Quang Đạo, Nam Từ Liêm):Giá bán dự kiến từ 90-120 triệu đồng/m², bàn giao vào năm 2027.

(Số liệu tham khảo trên Báo Đầu tư)

Ngoài ra, các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Global Gate cũng sẽ cung cấp hàng chục nghìn căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán không dưới 65 triệu đồng/m².

Việc nguồn cung tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang dẫn đến giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục ở mức cao, gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và khá.

GIÁ BÁN CĂN HỘ CAO CẤP TẠI HÀ NỘI

Giá chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao, gây khó khăn cho người mua nhà (Ảnh: VnExpress)

Nguyên nhân khiến giá chung cư bất động sản Hà Nội tiếp tục leo thang

Mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến tăng trong năm 2025, giá bán vẫn khó có khả năng giảm do các nguyên nhân sau:

• Sự lệch pha cung cầu: Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, năm 2025 dự kiến có khoảng 25.200 căn hộ mới được tung ra thị trường, trong đó 88% thuộc phân khúc hạng B (trung cấp). Sự tập trung nguồn cung vào phân khúc trung và cao cấp dẫn đến thiếu hụt căn hộ bình dân, khiến người có thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở phù hợp.
• Chi phí đầu vào tăng cao:Việc áp dụng bảng giá đất mới cùng với sự gia tăng của chi phí vật liệu xây dựng đã đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận, làm cho giá chung cư khó giảm.
• Tập trung phát triển bất động sản cao cấp: Các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Masterise, MIK Group và Mitsubishi chủ yếu đầu tư vào các dự án cao cấp tại khu vực phía Đông, Tây và Nam Hà Nội. Sự thiếu vắng các dự án nhà ở bình dân dẫn đến mất cân đối cung cầu, góp phần duy trì mức giá cao trên thị trường.
• Chính sách bán hàng linh hoạt nhưng giá vẫn cao:Dù nhiều chủ đầu tư áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất để thu hút người mua, giá bán sơ cấp vẫn có xu hướng tăng. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự báo giá căn hộ tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ tăng khoảng 5-8% so với năm 2024.

Tổng hợp các yếu tố trên cho thấy, mặc dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá chung cư tại Hà Nội vẫn khó giảm trong năm 2025 do sự mất cân đối cung cầu, chi phí đầu vào tăng và xu hướng phát triển bất động sản cao cấp.

Giá chung cư tại Hà Nội khó giảm do sự mất cân đối cung cầu (Ảnh: VnEconomy)

So sánh giá nhà với thu nhập người mua

Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự chênh lệch đáng kể giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội trong quý IV/2024 đã đạt mức trung bình 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất trong vòng 8 năm qua.

Với mức giá này, một căn hộ có diện tích 70m² sẽ có giá khoảng 5,04 tỷ đồng. Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của người lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 là 10,7 triệu đồng, tương đương 128,4 triệu đồng/năm.

Như vậy, nếu muốn mua một căn hộ mà không vay mượn, một người lao động trung bình phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong 39 năm. Ngay cả với những người có thu nhập cao hơn, khoảng 20 triệu đồng/tháng (tương đương 240 triệu đồng/năm), thời gian tiết kiệm cũng lên tới 21 năm – một con số vẫn rất khó khả thi.

Điều này cho thấy, ngay cả những người có thu nhập khá cũng phải đối mặt với thách thức lớn khi muốn sở hữu nhà ở Hà Nội. Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập không chỉ ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của người dân mà còn đặt ra những thách thức về chính sách nhà ở và phát triển đô thị bền vững cho thành phố.

Để giải quyết tình trạng này, cần tăng cường phát triển các dự án nhà ở bình dân và trung cấp, đồng thời kiểm soát chi phí đầu vào để hạ giá thành sản phẩm. Việc điều chỉnh chính sách đất đai và hỗ trợ từ phía chính quyền cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung cầu trên thị trường. Trong tương lai, nếu không có những biện pháp kịp thời, giá chung cư bất động sản Hà Nội có thể tiếp tục tăng, gây khó khăn cho nhiều người dân trong việc tiếp cận nhà ở.

Ngay cả những người có thu nhập khá cũng gặp nhiều khó khăn khi muốn sở hữu nhà ở Hà Nội (Ảnh: VnEconomy)

Giữa bối cảnh giá chung cư tại Hà Nội ngày càng leo thang, ngay cả những người có thu nhập cao cũng phải “cân đo đong đếm” khi xuống tiền mua nhà. Khi thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, bài toán an cư vẫn sẽ là một thách thức không nhỏ đối với cả người mua để ở lẫn giới đầu tư. Điều này đặt ra câu hỏi: liệu có giải pháp nào để giúp thị trường bất động sản Hà Nội trở nên dễ thở hơn trong tương lai?

Xem thêm 

Mua căn hộ chung cư chưa bàn giao sổ hồng: Những lưu ý quan trọng

Bán chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ – Cập nhật giá & cơ hội đầu tư 2025