Đừng bỏ qua 6 chỉ số tài chính này nếu muốn mua bất động sản cho thuê

Trong hoạt động đầu tư bất động sản, bất động sản cho thuê luôn được coi là loại sản phẩm an toàn và mang lại lợi ích về lâu dài. Mặc dù vậy, vì là sản phẩm đầu tư giá trị lớn nên không thể tránh khỏi việc gặp rủi ro. Do đó, bên cạnh tìm hiểu về thông tin và tiềm năng bất động sản, nhà đầu tư bất động sản cho thuê cũng cần đánh giá kỹ 6 yếu tố tài chính để có thể đưa ra quyết định mua thích hợp. 

Những điều cần biết về bất động sản cho thuê

Thuật ngữ bất động sản cho thuê dùng để chỉ các loại tài sản như căn hộ, nhà riêng, cửa hàng, văn phòng, đất đai, kho bãi,... mà chủ sở hữu chính thức (đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng) cho phép người khác sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Điều kiện để sử dụng những tài sản này sẽ phải tuân theo điều khoản thỏa thuận giữa các bên. Ngoài ra, người thuê cũng phải trả tiền thuê hàng tháng hoặc hàng năm cho chủ sở hữu khi hoạt động cho thuê bắt đầu. 

Người thuê phải trả tiền thuê hàng tháng hoặc hàng năm cho chủ sở hữu để sử dụng bất động sản (Nguồn ảnh: Báo Kinh tế Đô thị) 

Cho thuê bất động sản có thể xem như lĩnh vực đầu tư bất động sản phổ biến nhất. Theo đó, chủ sở hữu có thể kiếm được lợi nhuận từ việc cho thuê tài sản đều đặn và lâu dài. Mặt khác, khách thuê sẽ được tận dụng không gian và tiện ích của bất động sản cho mục đích riêng mà không phải bỏ ra khoản tài chính cá nhân lớn để mua sở hữu chúng.

Hoạt động cho thuê bất động sản có thể vận hành dưới nhiều hình thức, ví dụ như cho thuê dài hạn, cho thuê ngắn hạn, cho thuê nhà ở, cho thuê văn phòng, cho thuê nhà xưởng và nhiều hình thức thuê khác nữa. 

Có nhiều hình thức cho thuê bất động sản khác nhau (Nguồn ảnh: Báo Tin tức) 

Chủ bất động sản cho thuê sẽ có lợi thế nhất trong trường hợp sở hữu sẵn bất động sản nhàn rỗi. Bất động sản này có thể đến từ việc thừa kế hoặc đã mua đứt bằng tài chính cá nhân nhưng chưa dùng đến. Tuy nhiên, nhiều người cũng chủ trương vay mua bất động sản và cho thuê như một hình thức đầu tư kiếm lời. Việc làm này thường đi kèm với một số rủi ro có thể xảy đến như: 

• Không đủ khả năng trả nợ vay, phải bán lỗ bất động sản trước khi thu được lợi nhuận. 
• Mua phải bất động sản ở vị trí có hạ tầng kém phát triển, môi trường ô nhiễm, thiếu thốn tiện ích khiến khả năng khai thác lợi nhuận không cao. 

6 chỉ số tài chính cá nhân cần làm rõ trước khi mua bất động sản cho thuê 

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư bất động sản cho thuê, ngoài tìm hiểu kỹ thông tin về sản phẩm và tiềm năng phát triển của khu vực, nhà đầu tư cũng rất cần xây dựng một kế hoạch tài chính hợp lý. Kế hoạch này sẽ bắt đầu với 6 chỉ số tài chính quan trọng. 

Đánh giá các chỉ số tài chính giúp xây dựng kế hoạch mua bất động sản cho thuê hợp lý (Nguồn ảnh: CafeLand) 

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị sản phẩm cho thuê 

Loan-to-Value Ratio (LTV) hay tỷ lệ khoản vay trên giá trị là một đánh giá về rủi ro cho vay mà các ngân hàng, tổ chức tài chính luôn phải kiểm tra trước khi chấp thuận giải ngân cho một khoản thế chấp. 

Thông thường, đánh giá cho vay đưa ra kết quả tỷ lệ LTV cao cũng tương ứng với việc khoản vay có rủi ro cao. Đơn giản là vì khoản vay càng lớn, người vay càng phải chịu nhiều áp lực trả nợ và dễ phá sản. Do đó, các ngân hàng sẽ áp dụng một mức cho vay tối đa (mức phổ biến ở Việt Nam là 70% giá trị bất động sản). Đây cũng là yếu tố nhắc nhở người vay chỉ nên quyết định khi đã chắc chắn mình có đủ khả năng trả nợ.  

Tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập 

Tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập (DTI) là một chỉ số quan trọng trong việc đánh giá khả năng tài chính của người vay khi mua bất động sản cho thuê. Đây là tỷ lệ giữa tổng số tiền nợ hàng tháng (bao gồm cả tiền trả cho khoản thế chấp, bảo hiểm nhà và chi phí tài sản) trên tổng thu nhập hàng tháng. Tỷ lệ này được tính bằng công thức: 

• DTI = Tổng số tiền nợ hàng tháng / Tổng thu nhập hàng tháng (tổng số tiền thực nhận hàng tháng)

Nếu tỷ lệ này nằm trong giới hạn cho phép của ngân hàng, hồ sơ vay sẽ được xem xét xét duyệt. Ngược lại, nếu tỷ lệ DTI quá cao, hồ sơ vay có thể bị từ chối. Người vay cũng có thể dựa vào chỉ số này để tự đánh giá khả năng tài chính cá nhân và tính toán số tiền vay phù hợp nhất. 

Tổng giá trị tài sản ròng của cả gia đình 

Tổng giá trị tài sản ròng của gia đình có thể hiểu là giá trị của tất cả tài sản mà gia đình đang sở hữu trừ đi tổng số nợ phải trả. Các loại tài sản mà gia đình sở hữu bao gồm toàn bộ tiền mặt, tiết kiệm ngân hàng, chứng khoán, bất động sản, xe, vàng, kim cương,... 

Nếu sau khi trừ tổng giá trị tài sản cho tổng nợ, kết quả ra giá trị dương chứng tỏ tổng tài sản lớn hơn tổng nợ và ngược lại. Chỉ khi tỷ lệ tài sản ròng của gia đình cho kết quả dương, việc mua bất động sản cho thuê mới được xem là khả thi. 

Thu nhập ròng

Thu nhập ròng là yếu tố dùng để tính toán con số tối đa mà ngân hàng có thể giải ngân cho người vay. Thu nhập ròng chính là khoản thu nhập còn lại có thể dùng để đầu tư sau khi trừ đi tất cả các loại thuế phí cố định. 

Lấy thu nhập ròng nhân với hệ số thu nhập, ngân hàng sẽ xác định được mức tối đa cho vay là bao nhiêu. Tuy nhiên, đây không phải là yếu tố quyết định cuối cùng mà còn cần xem xét đến tính ổn định của thu nhập.  

Lợi nhuận cho thuê

Khi bạn đầu tư vào bất động sản để cho thuê, lợi nhuận chủ yếu đến từ việc thu tiền người thuê trả hàng tháng. Nói cách khác, lợi nhuận cho thuê là tổng số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí liên quan. 

Ước tính trước được lợi nhuận cho thuê là yếu tố vô cùng quan trọng, giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản. Tiềm năng sinh lời tốt mới có khả năng tạo ra thu nhập để trả nợ vay và mang đến lợi nhuận trong tương lai. 

Tỷ lệ vốn hóa 

Tiêu chí cuối cùng và cũng quan trọng không kém là tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa dùng để đo tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản cho thuê. Tỷ lệ vốn hóa sẽ thể hiện tính lành mạnh của hoạt động đầu tư, nghĩa là ước tính lợi nhuận tiềm năng mà người cho thuê có thể thu về. 

Tỷ lệ vốn hóa được tính toán bằng cách chia thu nhập ròng (từ hoạt động cho thuê) cho tổng giá trị bất động sản. Sau khi biết được con số chính xác, người cho thuê có thể nắm được lợi nhuận cho thuê và đưa ra phương hướng phát triển hiệu quả. 

Như vậy, bài viết đã giúp nhà đầu tư bất động sản cho thuê chỉ ra 6 chỉ số tài chính cần nắm được trước khi đưa ra quyết định có nên mua bất động sản cho thuê không. Hy vọng những gợi ý trong bài sẽ giúp bạn có những chuẩn bị tốt nhất cho hoạt động đầu tư của mình.

Xem thêm

Chuyên gia tiết lộ thời điểm đầu tư căn hộ chung cư lãi lớn

Những kinh nghiệm đầu tư bất động sản luôn luôn đúng