Dòng tiền trong kinh doanh bất động sản
Dựa trên dòng tiền, các nhà đầu tư có thể lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp. Làm sao để quản lý dòng tiền một cách hiệu quả khi đầu tư vào bất động sản không chỉ là một câu hỏi mà còn là một thách thức đối với cả nhà đầu tư, bất kể là cá nhân hay tổ chức. Đặc biệt, việc lựa chọn kênh đầu tư an toàn và phù hợp sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trên thị trường. Cùng OneHousing tìm hiểu cách quản trị dòng tiền hiệu quả trong đầu tư bất động sản qua bài viết sau!
Cách quản trị dòng tiền hiệu quả trong đầu tư bất động sản cụ thể ra sao?
Bản chất luồng vốn là cách quản trị dòng tiền hiệu quả
Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của các nhà đầu tư là tối ưu hóa lợi nhuận cho dòng tiền khi kinh doanh và đầu tư vào bất động sản. Ngoài việc cân nhắc các chi phí hiện tại và chi phí phát sinh, việc dự đoán và tính toán các khoản tương đối, cũng như hiểu rõ bản chất của luồng vốn sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
Quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ mang lại lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư. Trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn có thể đến từ quỹ đầu tư, nhà đầu tư tài chính hoặc nhà phát triển dự án. Từ đó, các cấp độ đầu tư sẽ được phân chia từ cấp độ niêm yết đến công ty, dự án để các nhà đầu tư lựa chọn. Mỗi cấp độ có những đặc điểm riêng về thời gian, hình thức tham gia, thanh khoản và tỷ lệ IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ).
Tỷ lệ IRR được thể hiện bằng mức lãi suất và được sử dụng để quy đổi dòng tiền của dự án, giúp xác định giá trị thực thu và giá trị thực chi. Ngoài ra, con số này còn cho biết chi phí vốn tối đa mà dự án bất động sản có thể chịu đựng.
Điều này có nghĩa là tỷ lệ IRR sẽ chuyển dự án bất động sản thành một con số duy nhất. Điều này giúp nhà đầu tư đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và khả năng sinh lời của dự án bất động sản. Dự án dài hạn thường có dòng tiền không ổn định và tỷ lệ chiết khấu khác nhau theo từng thời điểm. Do đó, khi so sánh hiệu quả của các dự án hoặc khoản đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét bản chất của lĩnh vực kinh doanh và điều kiện thị trường cụ thể để có những so sánh và nghiên cứu thực tế nhất.
Trong việc đầu tư vào dự án bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét việc sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vay và tỷ lệ vốn vay. Quản trị dòng tiền trở nên quan trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, vì nhà đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ luồng tiền để đảm bảo trả lãi vay.
Ngoài ra, duy trì khoản vốn lưu động là cần thiết trong kinh doanh, nhưng không sinh lời từ mặt tài chính. Để đảm bảo có đủ vốn lưu động cho vận hành dự án, nhà đầu tư cần quản trị dòng tiền hiệu quả và cân nhắc lượng, chất lượng và thời điểm của dòng tiền ra vào.
Dựa trên dòng tiền, các nhà đầu tư có thể lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp (Nguồn: Kenh14)
Dòng tiền chảy vào bất động sản hiện như nào?
Theo các chuyên gia, dòng tiền chảy vào bất động sản trong năm 2024 đang dần được cải thiện và sẽ sớm quay trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ không có đột ngột, dồn dập mà diễn ra một cách từ từ.
Dòng tiền bất động sản trong năm 2024 sẽ tập trung vào các phân khúc sau:
Bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Do đó, các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu này sẽ được nhà đầu tư quan tâm.
Bất động sản khu công nghiệp, logistics, do nền kinh tế Việt Nam đang dần phục hồi và phát triển, nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi, trung tâm logistics cũng tăng theo. Do đó, các dự án bất động sản khu công nghiệp, logistics sẽ có tiềm năng tăng trưởng tốt trong thời gian tới.
Bất động sản nghỉ dưỡng. Ngành du lịch Việt Nam đang có nhiều tín hiệu phục hồi sau đại dịch COVID-19. Do đó, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ được nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng du lịch cao như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc,...
Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ được hỗ trợ bởi các yếu tố sau:
Lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức thấp, chỉ dao động từ 5 - 10,5%/năm. Đây là mức lãi suất thấp nhất trong vòng 20 năm trở lại đây. Do đó, sẽ có nhiều người có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà ở.
Giá bất động sản đang ở mức hợp lý, giá đã giảm đáng kể so với thời điểm đỉnh điểm. Do đó, đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư mua vào bất động sản.
Chính phủ đang có nhiều chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản chẳng hạn như chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội, chính sách phát triển bất động sản công nghiệp,... Các chính sách này sẽ góp phần thúc đẩy dòng tiền chảy vào bất động sản.
Tuy nhiên, dòng tiền chảy vào bất động sản cũng có một số rủi ro sau:
Lạm phát. Lạm phát đang là vấn đề đáng lo ngại tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Lạm phát có thể khiến giá bất động sản tăng cao, từ đó gây ra rủi ro cho nhà đầu tư.
Chính sách của Chính phủ. Các chính sách của Chính phủ có thể thay đổi bất ngờ, từ đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các chính sách của Chính phủ để có những quyết định đầu tư phù hợp.
Nhìn chung, dòng tiền chảy vào bất động sản trong năm 2024 sẽ có xu hướng tích cực. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro tiềm ẩn để có những quyết định đầu tư phù hợp.
Chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả dựa trên dòng tiền (Nguồn: Kenh14)
Đầu tư vào phân khúc bất động sản phù hợp
Trong số các phương án đầu tư an toàn và phổ biến trên thị trường hiện nay, bất động sản vẫn là lựa chọn hàng đầu của nhiều nhà đầu tư. Bởi vì có thể tạo ra thu nhập ổn định từ việc cho thuê nhà và có tính an toàn tương đối, cũng như có khả năng sinh lời cao.
Trong khi đó, việc đầu tư vào vàng và chứng khoán lại phụ thuộc nhiều vào tình hình thị trường và không đảm bảo ổn định. Điều này khiến các nhà đầu tư cảm thấy không chắc chắn và ảnh hưởng đến quyết định về việc bỏ tiền vào đầu tư.
Do những yếu tố trên, bất động sản đã trở thành lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh an ninh ổn định, kinh tế phát triển và lưu lượng vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực này. Đối với việc đầu tư vào bất động sản, quá trình mua bán và chuyển nhượng không chỉ phụ thuộc vào khả năng tài chính và khả năng chi trả mà còn phải xác định rõ ràng mục tiêu đầu tư.
Dựa trên các chỉ số kinh tế và chính sách mới của nhà nước, dự báo cho thị trường bất động sản năm 2024 sẽ phát triển ổn định. Trong phân khúc căn hộ, đa số nhà đầu tư thường chọn giai đoạn xây dựng để bắt đầu với hy vọng tăng giá trị sau khi hoàn thành. Còn đối với đất nền, kỳ vọng chính của nhà đầu tư là tăng giá trị gấp đôi, gấp ba sau mua bán tùy thuộc vào thời điểm và nguồn thu nhập từ việc cho thuê sản xuất, kho bãi,... Với lợi nhuận cao, có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay tiền từ ngân hàng để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Tuy nhiên, mọi quyết định đầu tư đều cần phải có kế hoạch cụ thể để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng giá bán bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có tốc độ đô thị hóa của khu vực, sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch phát triển đồng bộ của dự án đóng vai trò quan trọng trong xu hướng giá của thị trường.
Dòng tiền là yếu tố quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng khi đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư cần lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp dựa trên dòng tiền để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.
Xem thêm
.png)
