Dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì? Khi nào nên sử dụng

Bạn đã bao giờ tự hỏi dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản có tác động như thế nào đến lợi nhuận chưa? Bài viết này sẽ giúp bạn biết thêm về ý nghĩa và cách sử dụng dòng tiền chiết khấu để có được một chiến lược đầu tư hiệu quả. Xem ngay bài viết!

Thế nào là dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản?

Dòng tiền chiết khấu là công cụ mà các nhà đầu tư thường xuyên áp dụng để đánh giá giá trị tương lai của đầu tư bất động sản dựa trên dòng tiền kỳ vọng trong tương lai. Khi một nhà đầu tư mua một bất động sản ngày hôm nay, họ không chỉ mong đợi giá trị của nó tăng lên sau 10 năm, mà còn tính đến các yếu tố khác như thu nhập từ cho thuê và chi phí cải tạo.

Nếu bất động sản được cho thuê, thu nhập từ thuê cũng được tính vào dòng tiền, cũng như các chi phí liên quan đến kế hoạch cải tạo. Dòng tiền chiết khấu giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị tương lai của dòng tiền mà bất động sản đó có thể tạo ra.

Không chỉ vậy, dòng tiền chiết khấu còn hỗ trợ nhà đầu tư đánh giá số tiền đầu tư ban đầu, chi phí hàng năm, dự kiến thu nhập, và khoảng thời gian mà họ sẽ sở hữu tài sản đó. Công thức này bao gồm các yếu tố như chi phí ban đầu, chi phí hàng năm, ước tính thu nhập, và thời gian sở hữu bất động sản, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh về đầu tư của mình.

Dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản (Nguồn Bestprint)

Công thức tính dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản

Để tính toán mô hình dòng tiền chiết khấu, nhà đầu tư thường áp dụng một công thức cơ bản. Trước khi bắt đầu phân tích, cần rõ về chi phí ban đầu, lãi suất, chi phí và lợi nhuận hàng năm, cũng như thời hạn dự kiến sở hữu, thường là từ 5 đến 15 năm.

Công thức dòng tiền chiết khấu được thể hiện như sau:

Dòng tiền chiết khấu = CF1/(1 + r)^1 + CF2/(1 + r)^2 +… + CFN/(1 + r)^N

Trong đó:

CF: Dòng tiền = Tổng thu nhập - Tổng chi phí

r: Lãi suất chiết khấu

N: Số năm sở hữu

Công thức này giúp nhà đầu tư đánh giá dòng tiền từ năm này sang năm khác, đồng thời xác định giá trị tương lai của đầu tư dựa trên lãi suất chiết khấu.

Đối với những người mới bắt đầu, việc này có thể đầy khó khăn. Tuy nhiên, bạn có thể sử dụng Excel và hàm “=NPV” để dễ dàng xác định dòng tiền chiết khấu từ các yếu tố như đầu tư ban đầu, thu nhập từ cho thuê, chi phí hàng năm và dự kiến doanh số bán ra năm tài sản.

Công thức tính dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản (Nguồn Realbiz)

Khi nào nên sử dụng dòng tiền chiết khấu?

Các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thường áp dụng dòng tiền chiết khấu khi muốn đánh giá giá trị của khoản đầu tư với mong muốn rút ra lợi nhuận trong tương lai và giảm thiểu rủi ro.

Trong lĩnh vực ngân hàng đầu tư, các công ty thường sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu để đánh giá xem giá trị của một doanh nghiệp có tiềm năng là một khoản đầu tư dài hạn hay không. Phân tích dòng tiền còn giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị thực tế hay hợp lý của một công ty cụ thể. 

Lưu ý quan trọng là công thức dòng tiền chiết khấu chỉ mang tính chất dự đoán, do được tính toán dựa trên các kịch bản tương lai, và do đó, kết quả có thể chỉ là ước lượng tương đối. Trong trường hợp nhà đầu tư đưa ra ước lượng không chính xác, kết quả sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, dù vậy, công thức dòng tiền chiết khấu vẫn là một công cụ hữu ích giúp nhà đầu tư định giá đúng giá trị của đầu tư.

Nhà đầu tư cũng có thể sử dụng các công thức khác như tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, giá trị hiện tại ròng, hoặc các chỉ số khác như dòng tiền, tỷ suất vốn hóa để đánh giá giá trị tiềm năng của bất động sản.

Tuy nhiên, dòng tiền chiết khấu nổi bật vì nó cho phép nhà đầu tư xác định giá trị của dòng tiền dự kiến trong tương lai tại thời điểm hiện tại, khác biệt so với các chỉ số khác như giá trị hiện tại ròng, mà chỉ đánh giá lợi tức trên tổng đầu tư. Công thức tỷ lệ hoàn vốn nội bộ cũng sử dụng dòng tiền chiết khấu để đánh giá sự thay đổi của giá trị đầu tư bất động sản.

Những thời điểm cần sử dụng dòng tiền chiết khấu trong kinh doanh bất động sản (Nguồn Vietnambiz)

Trên đây là những giải đáp về câu hỏi: “Dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì? Khi nào nên sử dụng”. Hi vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có cho mình một chiến lược đầu tư thông minh, phù hợp.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà