Định giá bất động sản sau luật mới: Tăng hay giảm giá nhà ở?

Từ đầu năm 2025, sự thay đổi trong luật định bất động sản có hiệu lực, mở ra nhiều cơ hội cũng như thách thức đối với các chuyên gia tài chính. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu việc thực thi luật mới có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá nhà ở? Những điều này sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây!

Những nguyên nhân khiến cho giá nhà tăng nhanh trong năm 2024

Thay đổi phương thức xác định giá đất

Việc loại bỏ khung giá đất truyền thống trong Luật Đất đai 2024 đặt nền tảng cho sự thay đổi đáng kể trong thị trường bất động sản. Thay vào đó, việc xác định giá đất dựa trên nhiều yếu tố như mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đã tạo ra một bảng giá đất linh hoạt, phản ánh chính xác giá trị thực của đất. Điều này dẫn đến việc tăng các khoản chi phí liên quan đến đất đai, thuế và đền bù, tạo áp lực gia tăng lên giá nhà.

Ông Tuấn, một chuyên gia trong lĩnh vực này, nhấn mạnh rằng, dù sở hữu đất có thể mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức mới đối với các doanh nghiệp. Sự gia tăng chi phí phát triển dự án đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải tăng giá thành sản phẩm, điều này có thể gây ra áp lực cho thị trường bất động sản.

Thay đổi mức đặt cọc tối đa

Một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự tăng giá nhà là việc áp dụng các quy định mới, trong đó yêu cầu các chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc cho đến khi hoàn thành diện tích sàn xây dựng. Điều này đảm bảo rằng các dự án phải hoàn thiện phần cơ bản trước khi thu tiền tiếp theo. Trước đây, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng sự thiếu hụt của luật pháp để thu hút vốn từ các người mua sớm hơn. Tuy nhiên, với sự nghiêm ngặt từ luật mới, hành động này sẽ không còn khả thi từ năm 2025, gây ra không ít tổn thất tài chính cho các chủ đầu tư.

Đối với các doanh nghiệp không có nguồn tài chính đủ để xây dựng, các phương án huy động vốn như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hoặc huy động từ thị trường chứng khoán sẽ trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Mọi chi phí phát sinh từ việc này đều sẽ được tính vào giá bán cuối cùng, tăng thêm gánh nặng cho người mua và đẩy giá nhà lên cao hơn.

Việc thay đổi mức đặt cọc tối đa là một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh (Nguồn: Meeyland)

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Một yếu tố quan trọng khác góp phần vào việc tăng giá nhà là sự ra đời của Luật mới với các quy định về đất kết hợp sử dụng đa mục đích. Luật này cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang các mục đích khác như thương mại, dịch vụ, hay nhà ở. Sự thay đổi này sẽ tạo ra sức ép tăng giá cho các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và các loại đất khác như đất phi thương mại hay đất dân cư.

Một số lượng đất lớn chưa có sổ cấp sẽ được hợp pháp hóa

Một nguyên nhân cuối cùng gây ra sự tăng giá nhà là việc hợp pháp hóa một lượng đất lớn chưa có sổ đất sau năm 2025. Đây là những khu vực được coi là "hàng tồn" trong thời gian thị trường đất đai gặp khó khăn, và khi những khu vực này được cấp sổ đất, giá cả có thể tăng mạnh và có ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung.

Tuy vậy, một góc nhìn lạc quan hơn được đưa ra bởi ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, ông cho rằng mặc dù việc thực thi các luật mới có thể dẫn đến việc tăng chi phí cho các dự án, nhưng việc cải thiện những luật định về pháp lý sẽ giúp giảm bớt các chi phí phát sinh khi dự án phải kéo dài hoặc gặp phải các vấn đề tương tự khác.

Trước đây, vấn đề chính đến từ các rắc rối pháp lý, có thể chiếm đến 70% chi phí tổng của dự án, bao gồm định giá đất, các quy định về đền bù, và nhiều vấn đề khác. Thông thường, việc phát triển một dự án mất từ 1 đến 3 năm để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nhưng thực tế thường kéo dài đến 5 đến 7 năm hoặc thậm chí còn lâu hơn, khiến cho các chi phí không mong muốn phát sinh và được tính vào giá bán của sản phẩm.

Liệu luật định bất động sản sẽ tác động như thế nào đến giá trị của nhà ở?

Theo quan điểm của ông Võ Hồng Thắng, Luật Đất đai 2024 sẽ loại bỏ những rào cản pháp lý, mà trước đây đã gây ra các chi phí không cần thiết cho các doanh nghiệp. Đồng thời ông cũng dự đoán rằng chi phí triển khai dự án có thể tăng ở một số lĩnh vực, nhưng sẽ giảm ở các khía cạnh khác.

Theo ông, mức tăng chi phí do Luật Đất đai 2024 mang lại sẽ dễ chịu hơn so với những tổn thất mà các doanh nghiệp bất động sản phải chịu đựng khi các dự án tình hình chung gặp phải tình trạng bị kéo dài hoặc trì hoãn. Trong tương lai, những quy định mới này còn được dự đoán sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, không gây ra các cơn sốt ngắn hạn như trước đây.

Luật đất đai mới được dự đoán sẽ giúp giải quyết những vấn đề tồn đọng trong quy trình thực hiện dự án (Nguồn: Cafeland)

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết rằng trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể gây ra một số ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong dài hạn, sự thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ giúp các doanh nghiệp cải thiện được các vấn đề pháp lý phức tạp từ trước.

Nhờ vào những điều này, các chủ đầu tư thực sự sẽ có cơ hội tiếp cận với nguồn đất chất lượng hơn và có thể giảm chi phí phát triển dự án thông qua việc rút ngắn các quy trình mà không gây ra thêm chi phí phát sinh, có thể dẫn đến sự giảm giá của nhà đất. Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang cũng chia sẻ quan điểm này, và nhấn mạnh rằng luật mới chỉ là một phần, bởi vì cân nhắc cung cầu trong thị trường mới là yếu tố quyết định đến sự tăng giá của bất động sản khi luật được thực hiện.

Trên đây là một số nhận định được đề ra đối với tác động của luật đất đai mới lên việc định giá bất động sản nhà ở. Hy vọng bài viết sẽ cung cấp đầy đủ thông tin cơ bản, giúp người đọc nắm được tình hình chung hiện tại.

Xem thêm 

Xu hướng công nghệ thực tế ảo trong môi giới bất động sản

Để hướng tới nhu cầu thực tế, thị trường bất động sản cần đa dạng sản phẩm nhà ở