Đâu là các yếu tố giúp giá nhà Hà Nội giảm, người mua nhà dễ thở hơn?

Giá nhà Hà Nội đang trở nên khó chi trả do nguồn cung giảm và nhu cầu tăng cao. Trong bối cảnh này, việc đầu tư bất động sản tại các khu vực ngoại ô trở nên ngày càng hấp dẫn. Phát triển nhà ở ngoại ô cần đi kèm với đầu tư vào hạ tầng giao thông để tạo ra một môi trường sống đầy đủ tiện ích sẽ giúp giải quyết vấn đề nhà ở với giá cả phải chăng.

Giá nhà Hà Nội ở trung tâm thành phố ngày càng cao (Nguồn: Môi trường và đô thị)

Giá nhà Hà Nội ở khu vực trung tâm rất khó giảm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã phản ánh một diễn biến tích cực trong thị trường bất động sản theo thời gian. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập, đòi hỏi thời gian dài để khắc phục. Trong đó, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là ở các phân khúc dân dụng, giá phù hợp, vẫn là một thách thức lớn.

Cụ thể, trong giai đoạn từ 2018 đến 2022, nguồn cung nhà ở liên tục giảm, giảm từ 180,000 sản phẩm vào năm 2018 - trước thời kỳ đại dịch, xuống còn khoảng 48,000 sản phẩm vào năm 2022. Đến năm 2023, nguồn cung nhà ở tăng nhẹ lên, đạt khoảng 55,000 sản phẩm, nhưng chỉ tăng 32% so với năm 2018.

Sự chênh lệch ngày càng nghiêm trọng giữa cung và cầu đang đẩy giá nhà Hà Nội lên cao, tạo ra một mặt bằng giá nền ở mức cao, vượt quá khả năng thanh toán của những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, tồn kho tăng, khiến doanh nghiệp bất động sản đối mặt với tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào tình trạng dang dở, ảnh hưởng trực tiếp đến 40 ngành nghề liên quan.

Trước tình hình đó, giải pháp đề xuất và được đề cập nhiều nhất là việc doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế thuế tài sản đối với những đối tượng tích lũy, đầu tư bất động sản thay vì những người mua để sử dụng hoặc sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể tăng dần nếu chủ sở hữu bất động sản không sử dụng bất động sản để kinh doanh, hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giảm giá nhà Hà Nội đang gặp khó khăn do các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm - nơi đất ngày càng khan hiếm, làm cho các nhà đầu tư bất động sản tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân,... liên tục tăng, buộc nhà đầu tư bất động sản phải bán giá cao mới có lợi nhuận.

Đồng thời, do thủ tục pháp lý kéo dài nên khu vực trung tâm đang gặp khó khăn với số lượng dự án nhà ở triển khai ít. Trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và tiếp tục tăng. Điều này tạo ra lợi thế quyết định giá cho những doanh nghiệp có dự án mở bán trong thời điểm này.

Bên cạnh đó, việc đánh thuế bất động sản cũng không chắc chắn sẽ làm giảm giá nhà Hà Nội do sức hút của thành phố vẫn rất lớn. Hạ giá nhà có thể làm tăng đột ngột nhu cầu, từ đó đẩy giá nhà lên và tạo ra các hệ lụy lâu dài đối với nền kinh tế.

Đầu tư bất động sản trong bối cảnh này ở Hà Nội đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Thị trường đang chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố không chắc chắn, nhưng cũng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư linh hoạt và nhạy bén trong việc đánh giá và quản lý rủi ro.

Các dự án biệt thự, nhà ở liền kề đang được đầu tư ở ngoại thành Hà Nội (Nguồn: Báo Lao động)

Giá nhà ở Hà Nội phụ thuộc vào xu hướng của thế hệ: Dịch chuyển từ vùng trung tâm ra ngoại ô

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, đánh giá rằng, trong chiều dài tương lai, giá nhà Hà Nội sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hành vi và tư duy của thị trường. Gia tăng nhu cầu nhà ở tập trung vào vùng trung tâm đang dẫn đến giảm mức giá nhà Hà Nội. Đồng thời, khu vực ngoại ô trung tâm thành phố trở thành điểm đón đầu nhu cầu này, giúp tạo ra quỹ đất và phát triển các dự án lớn, từ đó tối ưu hóa giá bán.

Xu hướng dịch chuyển từ trung tâm thành phố sang vùng ngoại ô đã xuất hiện trong vài năm gần đây. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã tiên phong triển khai các dự án đô thị lớn như Vinhomes, Ecopark,...

Theo nghiên cứu của VARS, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ tăng trở lại trong năm 2024, nhờ vào sự hồi phục của thị trường và các nỗ lực giải quyết vấn đề pháp lý cho các dự án từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Các dự án mới có xu hướng mở rộng ra các khu vực xa hơn, song hành với các kế hoạch quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược của các nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh nguồn đất ở các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và hạn chế.

Hơn nữa, đặc điểm sống của thế hệ Millennials-Z (hiện khoảng 18-38 tuổi) chiếm tỷ lệ đáng kể trong dân số khá năng động, hiện đại. Họ chú trọng đặc biệt vào môi trường sống và hệ thống tiện ích để nâng cao chất lượng cuộc sống, không quan trọng vị trí trung tâm đô thị. Người mua nhà hiện nay chấp nhận đi xa hơn một chút để tận hưởng không gian sống trong lành và tiện ích tích hợp cao cấp.

Đồng thời, đối mặt với vấn đề tắc đường nội đô, khách hàng đã và đang thay đổi quan niệm từ đi xa đến làm thế nào để di chuyển tốn thời gian ít nhất. Khoảng cách không còn là yếu tố quyết định quan trọng khi mua và thuê nhà cho nhóm đối tượng này. Điều này đặt ra thách thức và cũng mang lại cơ hội mới cho nhà đầu tư bất động sản.

Hệ thống giao thông phía Tây Hà Nội tại khu vực Đại lộ Thăng Long (Nguồn: Vietnammoi)

Bài toán phát triển hạ tầng và kết nối vùng

Nếu hạ tầng giao thông được đầu tư và kết nối vùng một cách hiệu quả, khoảng cách không còn là vấn đề đáng quan ngại. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án ở khu vực ngoại ô. Từ đó, không chỉ giảm áp lực về hạ tầng cho trung tâm thành phố, mà còn giúp tăng giá trị bất động sản nhờ ưu thế về quỹ đất phục vụ các dự án lớn. Kết quả là, giảm áp lực lên giá nhà Hà Nội.

Vì vậy, chính phủ cần khuyến khích triển khai nhanh chóng các dự án đầu tư vào hạ tầng. Theo đó, mở rộng quy mô đô thị, quy hoạch phát triển các khu đô thị vệ tinh cùng với triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép và thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ về nhu cầu thị trường để phát triển hướng phù hợp, đảm bảo chất lượng phù hợp với giá bán và thực hiện trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng.

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030, tầm nhìn 2045, Chính phủ đặt mục tiêu tăng cường xây dựng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, thực tế thì phân khúc giá nhà Hà Nội thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) và vừa túi tiền (dưới 40 triệu đồng/m2) đang mất dần khỏi thị trường. Bộ Xây dựng báo cáo rằng, vào quý IV/2023, Hà Nội và TP.HCM không có dự án nhà giá thấp nào đủ điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên, việc thông qua bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được coi là bước quan trọng giúp giải quyết các vấn đề về pháp lý thủ tục, tạo cơ hội công bằng trong việc tiếp cận đất đai, gia tăng nguồn cung đất. Các chuyên gia tin rằng, từ năm 2024, có thể thấy sự thay đổi khi các chính sách mới được áp dụng, tạo ra nhiều cơ chế mới cho phân khúc nhà ở giá bình dân, vừa túi tiền.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc rõ ràng hóa hành lang pháp lý, giải quyết các vấn đề về pháp lý, và điều chỉnh lãi suất vay sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai các dự án nhà giá rẻ và nhà ở xã hội mới.

Trên đây là thông tin về tình hình giá nhà Hà Nội và giải pháp để mở ra nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Lãi suất vay mua nhà Techcombank có thay đổi trong kỳ hạn 35 năm?

Nhiều dự án mở bán sau Tết Âm lịch: Tin vui cho người mua nhà