Đất nền vùng ven Hà Nội tăng giá – Cơ hội hay rủi ro đầu tư?

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua nhiều biến động, đặc biệt là sự tăng giá mạnh mẽ của đất nền vùng ven. Nhu cầu về nhà ở và đầu tư tại các khu vực ngoại thành đang gia tăng, kéo theo sự chú ý từ cả nhà đầu tư lẫn người mua. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu sự tăng giá này thực sự mang lại cơ hội hay tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư?

Thực trạng thị trường đất nền vùng ven Hà Nội

Thực trạng thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang dần trở nên sôi động, với nhiều yếu tố tác động đến giá cả và nhu cầu đầu tư trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ.

Xu hướng tăng giá từ đầu năm 2025

Thị trường bất động sản Hà Nội đặc biệt là khu vực vùng ven như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Quốc Oai (Hà Nội) và Lương Sơn, Kỳ Sơn, TP. Hòa Bình (Hòa Bình), Hưng Yên,... ghi nhận nhiều tín hiệu đáng chú ý. Mức giá rao bán có xu hướng tăng cao và số lượng người quan tâm cũng gia tăng so với cuối năm 2024.

Theo khảo sát từ Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá đất nền tại huyện Thạch Thất đã tăng khoảng 10% so với tháng 7 và tháng 8/2024. Cụ thể, đất ở xã Tiến Xuân có vị trí mặt tiền đường đã tăng từ 27-30 triệu đồng/m2 lên 29-32 triệu đồng/m2, đất tại Bình Yên cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên 22-24 triệu đồng/m2. Đối với đất ở xã Thạch Hòa, nằm trên đường đôi, giá đã tăng từ 35-36 triệu đồng/m2 lên 38-40 triệu đồng/m2.

Tại Thạch Thất, đất ở Tân Xã có vị trí mặt tiền đường kinh doanh giá đã tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên 37-40 triệu đồng/m2, trong khi đất Tân Xã, trên đường 2 ô tô tránh nhau, cũng tăng từ 22-25 triệu đồng/m2 lên 24-27 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đã ghi nhận nhiều tín hiệu đáng chú ý (Nguồn: VOV Giao Thông)

Thị trường đất nền huyện Quốc Oai cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đất nền Hòa Thạch, ở các khu vực ô tô có thể vào, đã tăng từ 21-23 triệu đồng/m2 lên 23-25 triệu đồng/m2. Đất Đông Yên, nằm trên đường tỉnh lộ 412B, ghi nhận mức tăng từ 37-41 triệu đồng/m2 lên 40-43,5 triệu đồng/m2. Các vị trí nằm sâu trong làng cũng có sự tăng trưởng đáng kể, từ 9-11 triệu đồng/m2 lên 10,5-12 triệu đồng/m2.

Tại huyện Sơn Tây, những lô đất gần khu công nghệ cao đang là điểm nóng của thị trường đất nền Hòa Lạc. Đất đường Đồng Trạng, nằm gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, ghi nhận giá tăng từ 29-30 triệu đồng/m2 lên 30-31 triệu đồng/m2. Đất Cổ Đông cũng có mức tăng từ 26-29 triệu đồng/m2 lên 28-30,5 triệu đồng/m2. Ngay cả những vị trí nằm trong làng cũng có giá tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên 15-18 triệu đồng/m2.

Các yếu tố tác động đến giá đất vùng ven Hà Nội

Quy hoạch hạ tầng

Quy hoạch hạ tầng đóng vai trò then chốt trong việc định hình giá đất. Khi có các dự án hạ tầng như đường giao thông, cầu, và hệ thống điện nước được xây dựng hoặc nâng cấp, giá trị bất động sản trong khu vực đó thường tăng lên. Hạ tầng tốt giúp kết nối các khu vực, tạo điều kiện thuận lợi cho di chuyển và giao thương, từ đó thu hút dân cư và nhà đầu tư. Các khu vực gần các trục đường lớn hoặc các tuyến metro thường có giá đất cao hơn do đi lại tiện lợi hơn.

Quy hoạch hạ tầng đóng vai trò then chốt trong định hình giá đất (Nguồn: Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị)

Phát triển khu công nghệ cao

Sự hình thành và phát triển của các khu công nghệ cao không chỉ tạo ra nhiều cơ hội việc làm mà còn làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và dịch vụ xung quanh. Khi đó sẽ kéo theo sự gia tăng giá đất trong khu vực lân cận do nhu cầu về nơi ở cho nhân viên và các dịch vụ hỗ trợ. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng sẽ có xu hướng tìm kiếm cơ hội trong các khu vực này, từ đó đẩy giá đất lên cao hơn.

Chính sách sáp nhập

Chính sách sáp nhập giữa các địa phương có thể tạo ra những thay đổi lớn trong cơ cấu hành chính và quy hoạch phát triển. Giá đất trong các khu vực này thường gia tăng do sự kỳ vọng vào sự phát triển và đầu tư từ chính quyền. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi về thuế hoặc hỗ trợ phát triển cũng có thể kích thích thị trường bất động sản trong những khu vực được sáp nhập.

Nguyên nhân khiến giá đất vùng ven tăng mạnh

Ảnh hưởng của chính sách phát triển đô thị, quy hoạch hạ tầng giao thông

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng sự tăng giá bất động sản Hà Nội, nhất là tại khu vực vùng ven một phần là do tâm lý của nhà đầu tư và phần khác là hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. 

Nhiều người tin rằng đây là thời điểm lý tưởng để tích lũy đất, chuẩn bị cho sự phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng điều này không có nghĩa là thanh khoản sẽ tăng ngay lập tức.

Ảnh hưởng của chính sách phát triển đô thị, quy hoạch hạ tầng giao thông đến bất động sản Hà Nội (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Bên cạnh đó, thị trường còn được hưởng lợi từ những tác động tích cực của các diễn biến trong năm trước. Năm 2024 được xem là thời điểm "bước ngoặt" trong xây dựng hành lang pháp lý mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ba bộ luật liên quan đến bất động sản đồng loạt có hiệu lực sớm hơn năm tháng so với quy định đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Tâm lý nhà đầu tư đón đầu cơ hội, kỳ vọng tăng giá trong tương lai

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác thị trường thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết rằng gần đây, một số nhà đầu tư đã bắt đầu tích cực mua gom đất nền tại các khu vực ven đô, dẫn đến xu hướng gia tăng giá đất.

Tâm lý của nhà đầu tư hiện nay đang rất lạc quan, đặc biệt là trong bối cảnh họ nhận thấy cơ hội lớn trong đầu tư vào đất nền ven đô. Sự kỳ vọng vào tăng giá trong tương lai đã thúc đẩy nhiều người tham gia vào thị trường, tạo ra một làn sóng mua sắm đất nền mới. Các nhà đầu tư "gom" đất không chỉ phản ánh niềm tin vào sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn là một chiến lược nhằm tận dụng những cơ hội có thể xảy ra khi hạ tầng và quy hoạch đô thị được cải thiện.

Sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng

Sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế và chính sách, thị trường bất động sản đang cho thấy những dấu hiệu khởi sắc rõ rệt. Sự trở lại này không chỉ được thúc đẩy bởi nhu cầu thực tế về nhà ở và đầu tư mà còn nhờ vào những cải cách trong chính sách pháp lý và quy hoạch hạ tầng. Nhiều dự án hạ tầng giao thông quan trọng được triển khai, giúp kết nối các khu vực và làm tăng giá trị bất động sản.

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư cũng đang chuyển biến tích cực. Sau giai đoạn trầm lắng, họ bắt đầu tin tưởng hơn vào khả năng phục hồi của thị trường và kỳ vọng vào sự tăng giá trong tương lai. Các yếu tố như lãi suất thấp, các gói hỗ trợ vay mua nhà, cùng với việc nâng cao chất lượng dịch vụ của các doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển.

Sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng (Nguồn: VOV Giao thông)

Có nên đầu tư vào đất nền vùng ven Hà Nội lúc này?

Theo ông Chung, mặc dù có những dấu hiệu tích cực xuất hiện, nhưng sự khởi sắc này chủ yếu chỉ diễn ra cục bộ trong thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội. Để có cái nhìn toàn diện hơn về diễn biến thị trường, cần chờ đến quý II. Ông lưu ý rằng, nếu quyết định đầu tư vào đất nền vào thời điểm này, các nhà đầu tư nên chuẩn bị tâm lý thu hồi vốn trong khoảng thời gian từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng vào "lướt sóng" nhanh chóng.

Ông cũng nhấn mạnh rằng giá đất nền ở vùng ven Hà Nội hiện đã ở mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, những ai muốn đầu tư nên tập trung vào các khu vực có hạ tầng đồng bộ và kinh tế phát triển mạnh, nhưng giá đất chưa tăng quá nhanh trong thời gian qua. Ngoài ra, các nhà đầu tư không nên mua gom với số lượng lớn mà nên lựa chọn dự án có tính pháp lý rõ ràng, sản phẩm có giá tốt hoặc vị trí thuận lợi với đầy đủ tiện ích.

Nên tập trung vào các khu vực có hạ tầng đồng bộ và kinh tế phát triển mạnh, nhưng giá đất chưa tăng quá nhanh (Nguồn: CafeF)

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh cũng đồng tình rằng, phân khúc đất nền có tiềm năng nhưng không phải "mua đâu cũng thắng"; mỗi khu vực và thời điểm đều có những đặc điểm riêng. Trong giai đoạn tới, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, dựa vào dữ liệu cụ thể và phân tích thông tin quy hoạch một cách chính xác trước khi đưa ra quyết định.

Ông cảnh báo rằng đã có nhiều nhà đầu tư "đu đỉnh" trên thị trường đất nền, dẫn đến tình trạng khó bán hoặc phải cắt lỗ khi cần tiền gấp. Hơn nữa, theo khảo sát, vẫn còn nhiều khu vực giao dịch rất trầm lắng. Do đó, nếu không thực hiện khảo sát kỹ lưỡng, nhà đầu tư sẽ dễ gặp phải rủi ro không mong muốn.

Như vậy, sự tăng giá của đất nền vùng ven Hà Nội mở ra cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được phân tích và đánh giá kỹ lưỡng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang phát triển nhanh chóng, nắm bắt thông tin và xu hướng sẽ là yếu tố quyết định thành công cho các quyết định đầu tư trong tương lai.

Xem thêm

Bất động sản hàng hiệu: Xu hướng đầu tư mới của giới thượng lưu năm 2025

Phú Mỹ lên thành phố: Làn sóng đầu tư bất động sản Vũng Tàu bùng nổ năm 2025