Dân số, đô thị hóa, vật liệu tăng giá, giá nhà ở sẽ ra sao?

Trước tình trạng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với việc các vật liệu xây dựng liên tục tăng giá, câu hỏi đặt ra: "Giá nhà ở sẽ diễn biến như thế nào trong tương lai?". Đây không chỉ là vấn đề thu hút sự quan tâm của người dân mà còn là một yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư. Trong bối cảnh các yếu tố này đang tác động mạnh mẽ, việc đưa ra các quyết định về tài chính đầu tư bất động sản trở nên phức tạp hơn bao giờ hết.

Ngày càng áp lực khi sở hữu nhà ở tại đô thị 

Trong thực tế, giá nhà ở cần phải thích ứng với nhiều yếu tố khác nhau như nhu cầu của thị trường, nguồn cung, chi phí xây dựng và thuế. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội, vấn đề nhà ở luôn là một trong những vấn đề nóng bỏng không ngừng.

Theo phân tích của Bộ Xây dựng, sự phát triển kinh tế và xã hội đặt áp lực lớn cho việc đô thị hóa nhanh chóng ở các địa phương này. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng này đồng nghĩa với việc tăng mạnh nhu cầu về nhà ở. 

Việt Nam được biết đến là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất khu vực Đông Á. Mỗi năm, có khoảng từ 1 đến 1,3 triệu dân gia nhập vào các khu đô thị.

Dữ liệu thống kê cho thấy, đến tháng 9/2022, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5% với 888 đô thị. Dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về nhà tiếp tục tăng cao. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số của Việt Nam đã vượt qua con số 100 triệu người, trong đó hơn 38,77% dân số sống ở các thành thị.

Với tốc độ tăng dân số và xu hướng đô thị hoá ngày càng phát triển cùng với sự cải thiện về thu nhập của người dân, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng mạnh mẽ. Bộ Xây dựng dự đoán, tỷ lệ dân số sống ở các thành thị sẽ tăng lên 45% vào năm 2030. Điều này đồng nghĩa với việc mỗi năm cả nước sẽ cần tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị.

(Nguồn tin: Batdongsan)

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến việc tăng mạnh nhu cầu về nhà ở (Nguồn ảnh: Vinhomes)

Mặt bằng giá nhà ở nhà lập ngưỡng mới

Nhu cầu về nhà ở tiếp tục tập trung chủ yếu ở một số thành phố lớn và các khu vực đang phát triển công nghiệp. Ở miền Nam, TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai là ba địa phương "nóng" trong lĩnh vực bất động sản.

Hiện nay, các thành phố lớn này đang chủ động phát triển các dự án nhà ở cao tầng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở trong bối cảnh nguồn đất trở nên khan hiếm. Trong lĩnh vực nhà ở đô thị, căn hộ chung cư với mức giá hợp lý và trung bình được cho sẽ chiếm thị phần lớn và có xu hướng tăng trưởng. Đồng thời với sự tăng giá của mặt bằng và thuế đất, các phân khúc nhà ở cũng sẽ có ngưỡng giá mới.

Theo định giá của Bộ Xây dựng, căn hộ phân khúc bình dân có giá bán dao động từ 25 đến 35 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2.

So với năm 2020, một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 54m2 tại TP Dĩ An của Tập đoàn Bcons với giá chỉ 1,2 tỷ đồng, đến năm 2023 giá của một căn hộ tương tự tại dự án Green Topaz thuộc khu phức hợp Bcons City trên đường Thống Nhất, gần khu Đại học Quốc gia TP.HCM đã tăng 1,8 tỷ đồng. 

Tính ra, giá trung bình mỗi mét vuông đã đạt tới khoảng 33 triệu đồng. Mức giá này được xem cạnh tranh nhất trên thị trường hiện nay ở vị trí gần TP Thủ Đức (TP HCM).

(Nguồn tin: Batdongsan)

Các phân khúc giá nhà ở thiết lập ngưỡng mới (Nguồn ảnh: Rever)

Tài chính đầu tư lại gánh thêm chi phí về xây dựng 

Theo những chia sẻ từ các nhà đầu tư, chi phí xây dựng đóng vai trò quan trọng trong sự biến động này. Trong tháng 12/2023, sau sự tăng giá của điện, nhiều loại vật liệu xây dựng cũng điều chỉnh giá bán theo sau. Đặc biệt, từ ngày 7/12, một số thương hiệu thép trong nước thông báo tăng giá bán.

Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), giá quặng sắt loại (62% Fe) ngày 6/12/2023 giao dịch ở mức 134 USD/Tấn CFR tại cảng Thiên Tân (Trung Quốc) tăng 9 USD so với đầu tháng 11/2023. Trong tháng 11/2023, giá thép phế nội địa cũng tăng nhẹ khoảng từ 300-400 đồng/kg, đạt mức 9.100 đến 9.700 VNĐ/kg.

Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam), việc tăng giá bán lẻ điện có thể ảnh hưởng tiêu cực đến một số ngành sản xuất sử dụng nhiều năng lượng như xi măng, thép, hóa chất. 

Theo Hiệp hội Xi măng Việt Nam, điện chiếm 14,5% với giá thành sản xuất clinker (thành phần chính của xi măng) và 16,5% với xi măng thành phẩm sau hai đợt tăng giá trong năm 2023. Do đó, chi phí xây dựng có thể tiếp tục phải chịu tác động mạnh.

Ngoài ra, theo phân tích của Tập đoàn Bcons, với lộ trình thực hiện cải cách tiền lương từ 1/7/2024, mức lương tối thiểu vùng sẽ tăng, từ đó quỹ lương cũng sẽ gia tăng. Đồng thời, thuế đất tại tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 2020-2024 đã điều chỉnh tăng cao hơn 45% so với giai đoạn trước khiến giá nhà ở tại khu vực tăng mạnh. 

Với sự biến động của chi phí cấu thành giá nhà như vậy, việc giảm giá nhà sẽ khó xảy ra. Do đó, những người có ý định mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng khi đã đủ điều kiện.

(Nguồn tin: Batdongsan)

Cần phải xem xét chi phí xây dựng khi mua nhà (Nguồn ảnh: Kiến trúc và Đời sống)

Trước những biến động không ngừng của dân số, quá trình đô thị hóa và sự tăng giá của vật liệu xây dựng, giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, điều chắc chắn là việc đầu tư vào bất động sản sẽ đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và chiến lược dài hạn. Để đảm bảo hiệu quả cho tài chính đầu tư, việc nắm bắt thông tin, đánh giá rủi ro và lựa chọn thời điểm phù hợp rất quan trọng.

Xem thêm

5 bí quyết đầu tư bất động sản mua đi bán lại sinh lời cao

Mảng đầu tư “hái ra tiền”: Lợi nhuận tiềm năng cho nhà đầu tư thông minh