Có thể cho thuê lại nhà đã thuê được không?

Có thể cho thuê lại nhà đã thuê được không? Đây là vấn đề phổ biến trong thị trường bất động sản, đặc biệt là khi người thuê muốn tận dụng tài sản của mình để tạo ra thu nhập thêm hoặc giảm bớt gánh nặng tài chính. Bài viết này sẽ tìm hiểu về khả năng cho thuê lại nhà đã thuê, các quy định pháp lý liên quan, và những yếu tố cần cân nhắc trước khi quyết định thực hiện hành động này.

Có thể cho thuê lại nhà đã thuê được không?

Hiện nay, việc thuê cả nhà hoặc căn hộ và sau đó sửa chữa để chia thành các phòng nhỏ và cho thuê lại với giá cao hơn để kiếm lời đã trở thành lựa chọn của nhiều người. Vậy liệu việc cho thuê lại nhà đã thuê có được pháp luật cho phép không?

Theo Điều 472 của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là một văn bản chứa đựng thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê. Theo đó, bên cho thuê phải chuyển giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, và bên thuê cũng phải thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê.

Hơn nữa, theo Điều 475 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê cũng có quyền cho thuê lại tài sản nếu bên cho thuê đồng ý.

Hoàn toàn có thể cho thuê lại nhà đã thuê (Nguồn: Nhà đất Sơn Nghĩa)

Tuy nhiên, cho thuê lại phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp bên thuê tự ý cho thuê lại mà không có sự đồng ý từ bên cho thuê, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương và thu hồi lại nhà theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014.

Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà quy định rõ về khoản phạt hoặc đền bù khi bên thuê tái cho thuê mà không được sự đồng ý của chủ nhà, bên thuê sẽ phải chịu trách nhiệm đền bù thiệt hại như đã thỏa thuận.

Những câu hỏi thường gặp khi cho thuê lại nhà

Có cần đăng ký kinh doanh khi cho thuê lại nhà không?

Thuê nhà và sau đó cho thuê lại cũng được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp này, có hai tình huống mà bạn cần xem xét.

• Trường hợp cho thuê lại không phải đăng ký kinh doanh

Theo quy định của Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi và bổ sung vào năm 2020:

"Tổ chức và cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn đầu tư pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, và cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản ở quy mô nhỏ và không thực hiện thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật."

Tùy vào từng trường hợp để xác định có cần đăng ký kinh doanh hay không (Nguồn: asadona)

Vì vậy, nếu bạn thuê nhà và sau đó cho thuê lại thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ và không thực hiện thường xuyên, không cần phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn cần phải tuân thủ các quy định về việc kê khai và đóng thuế.

Xác định xem hoạt động thuê nhà rồi cho thuê lại có phải là hình thức kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ và không thực hiện thường xuyên có thể dựa trên Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Khoản 6, Điều 5: "Các tổ chức, gia đình, và cá nhân bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng bất động sản tự xây dựng mà không thuộc dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật."

Theo quy định của Điều 3, Khoản 20 của Luật Xây dựng năm 2014, hoạt động đầu tư xây dựng được hiểu là quá trình thực hiện các công việc xây dựng bao gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo các công trình xây dựng.

• Trường hợp cho thuê lại nhà cần đăng ký kinh doanh

Trong trường hợp bạn chỉ đơn thuần thuê nhà và sau đó cho thuê lại mà không thực hiện các hoạt động xây dựng như sửa chữa, cải tạo, thì không nằm trong các trường hợp quy định tại Điều 5 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và cần phải đăng ký giấy phép kinh doanh.

Nên cho thuê lại nhà đã thuê không?

Khó có thể đưa ra một nhận định chính xác về việc có nên thuê nhà rồi cho thuê lại hay không. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể tính toán dựa trên kinh nghiệm thuê nhà, khả năng sinh lời cũng như đánh giá trước những rủi ro có thể gặp phải để đưa ra quyết định.

Nên tìm hiểu về tiềm năng, rủi ro trước khi tham gia vào hình thức kinh doanh này (Nguồn: Hãng luật NPLaw)

Ưu điểm khi cho thuê lại nhà đã thuê là gì?

Theo các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, thuê nhà và sau đó cho thuê lại là một trong những kênh đầu tư tiềm năng. Đặc biệt, hình thức này phát triển mạnh mẽ tại các đô thị, thành phố lớn trong nước vì dân cư tập trung đông đúc, nhiều người từ các vùng khác đổ về để học tập, sinh sống và kinh doanh. Do đó, các nhà đầu tư không cần quá lo lắng về việc thiếu người thuê.

Ngoài ra, việc thuê nhà và sau đó cho thuê lại còn có những ưu điểm sau:

• Vốn đầu tư ban đầu thấp, bao gồm chi phí thuê nhà và một khoản tiền để nâng cấp, sửa chữa phù hợp với mục đích thuê.
• Thu hồi vốn nhanh chóng.
• Tạo ra một nguồn lợi nhuận ổn định hàng tháng.

Rủi ro khi cho thuê lại nhà là gì?

Khi lựa chọn hình thức kinh doanh thuê nhà và sau đó cho người khác thuê lại, nhà đầu tư có thể gặp phải những rủi ro như sau:

• Chôn vốn hoặc thua lỗ do lựa chọn sai phân khúc và đối tượng thuê nhà: Ví dụ, nếu bạn nhắm đến người thuê là công nhân, đây thường là nhóm có khả năng chi trả thấp và có nguy cơ quỵt tiền hoặc để nợ. Nếu đối tượng thuê là cặp vợ chồng trẻ, bạn có thể cần đầu tư nhiều vào nội thất và cơ sở vật chất.
• Khó thu hút khách hàng do đầu tư, sửa chữa thiếu chuyên nghiệp: Phân chia nhà thành nhiều phòng nhỏ nhưng không đáp ứng được các nhu cầu cơ bản có thể dẫn đến tình trạng phòng trống kéo dài, gây thua lỗ.
• Khó khăn trong quản lý: Đặc biệt là khi có nhiều người thuê, quản lý an ninh, vệ sinh, bảo quản tài sản có thể gặp phải nhiều vấn đề nếu thiếu kinh nghiệm.
• Khả năng xoay vốn chậm và mất tiền cọc: Thua lỗ và mất tiền cọc là rủi ro có thể xảy ra, đặc biệt nếu bên thuê không thực hiện đúng theo hợp đồng đã ký.

Chuẩn bị kỹ các phương án dự phòng cho các rủi ro (Nguồn: Luật sư X)

Cho thuê lại nhà cần nộp thuế gì?

Theo Thông tư 119/2014/TT-BTC, những loại thuế cần phải nộp khi thuê nhà và sau đó cho thuê lại bao gồm:

• Lệ phí môn bài
• Thuế giá trị gia tăng
• Thuế thu nhập cá nhân (hoặc doanh nghiệp)

Cho thuê lại nhà mà bạn đã thuê có thể là cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro và trách nhiệm pháp lý cần được xem xét cẩn thận. Trước khi quyết định thực hiện hình thức kinh doanh thuê nhà này, bạn cần tìm hiểu kỹ về quy định pháp luật, tính toán kỹ lưỡng về khả năng sinh lời và rủi ro để có sự chuẩn bị tốt nhất.

Xem thêm:

Môi giới bất động sản cho thuê và bí quyết để cho thuê hiệu quả

Lưu ý quan trọng đối với môi giới bất động sản cho thuê tại Việt Nam