Có nên mua lại nhà ở xã hội khi căn hộ chưa được phép sang nhượng không?

Nhu cầu tìm mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là rất cao. Tuy nhiên, nguồn cung vô cùng hạn chế, tỷ lệ chọi cao và không phải ai cũng may mắn sở hữu được suất mua nhà dự án có vị trí đẹp. Chính vì thế nhiều người đã tìm cách mua lại những căn nhà ở xã hội từ các dự án trước đó. Thậm chí lách luật để mua những căn chưa đủ điều kiện. Vậy có nên mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng không? Tìm hiểu ngay!

Điều kiện để sang nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại hình bất động sản được Nhà nước hỗ trợ, ưu tiên cho những đối tượng được hưởng các chính sách theo quy định của Luật nhà ở hiện hành. Tức là, người mua nhà sẽ được mua với giá bán ưu đãi hơn các căn hộ thương mại có cùng diện tích. Đây chính là giải pháp tối ưu nhất giúp người thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ mơ ước với mức giá trong tầm tay.

Quy định của Luật Nhà ở 2014 thì trong 5 năm đầu tiên, người mua nhà ở xã hội bị cấm giao dịch mua bán, sang nhượng căn hộ. Điều này nhằm đảm bảo loại hình nhà ở này phục vụ đúng đối tượng là người thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện vẫn đang diễn ra khá nhộn nhịp. Vậy điều kiện để sang nhượng nhà ở xã hội là như thế nào?

Tại khoản 4, khoản 5, Điều 62 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Như vậy, có 2 trường hợp có thể sang nhượng nhà ở xã hội gồm:

• Sau 5 năm kể từ lúc người mua thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.
• Trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm người mua trả hết tiền mua nhà ở xã hội và chỉ được phép bán cho những đối tượng đủ điều kiện như: Nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối tượng thuộc diện ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội nếu bán cho đối tượng thuộc diện ưu tiên theo quy định thì người mua, thuê mua nhà chỉ được phép bán lại với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán và sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định nhà ở xã hội bị cấm chuyển nhượng, mua bán trong thời hạn 5 năm (Nguồn: Hà Nội Mới)

Tại khoản 5, khoản 6, Điều 13, Nghị định số 188/2013 cũng nêu rõ:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Tìm hiểu quy trình thủ tục mua nhà ở xã hội Bảo Ngọc City

Muôn vàn chiêu thức lách luật để bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện 

Thực tế, trên nhiều trang mạng rao bán bất động sản tràn lan thông tin giao dịch, sang nhượng tại các dự án nhà ở xã hội. Họ lách luật bằng cách cải tạo đập thông 2 căn hộ để mở rộng diện tích, cho thuê lại hoặc không sử dụng, cho ở nhờ, lập vi bằng, lập di chúc cho người mua, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền. 

Anh Tuấn Dũng dự định mua 1 căn hộ đã có sổ đỏ tại 1 dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chủ hộ chưa thể sang trên cho anh do từ khi hoàn tất thanh toán tới nay chưa đủ thời hạn 5 năm (điều kiện để chuyển nhượng nhà ở xã hội). Nếu quyết định mua thì anh Dũng sẽ phải đợi và bên bán sẽ làm thủ tục công chứng trước cho đến khi đủ thời gian theo quy định sẽ sang tên lại cho anh. (Nguồn: VnExpress)

Trên Báo Thanh Niên, chị Thu Hương (TP. Hồ Chí Minh) cũng gặp trường hợp tương tự nhưng bên bán dùng chiêu trò lập vi bằng để bán nhà ở xã hội không đúng quy định. Chị Hương kể muốn mua lại 1 căn hộ thuộc nhà ở xã hội bằng giấy tay nhưng phải chờ 4 năm nữa chủ nhà mới được làm thủ tục sang tên. Chị phân vân không biết nếu 2 bên mua bán cùng đi lập vi bằng thì có giá trị pháp lý về sau hay không?

Những rủi ro khi mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng

Với trường hợp của anh Tuấn Dũng, trong bản tin Tài chính kinh doanh VTV1, Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội khẳng định việc giao dịch chỉ thông qua văn phòng công chứng không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện chuyển nhượng. Các văn phòng công chứng lách luật, thường là ủy quyền lại hay cho thuê. Do đó, cần phải chấn chỉnh công tác đối với các văn phòng công chứng để rà soát xem họ công chứng những hợp đồng đối với nhà ở xã hội đúng với mục đích và quy định của pháp luật hay không?

Còn về chiêu lách luật bằng việc lập vi bằng, căn cứ theo Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng gồm:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Như vậy, việc 2 bên lập vi bằng để làm bằng chứng cho việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong trường hợp của chị Thu Hương là vi phạm quy định của pháp luật. Nếu chị Hương là đối tượng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, để tránh rủi ro pháp lý thì tốt nhất là không nên mua lại bằng hình thức lập vi bằng.

Luật sư Nguyễn Văn Dũng – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề lách luật để chuyển nhượng nhà ở xã hội như sau: “Đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong tương lai, có giá trị khi 2 bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm.

Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc. Còn hợp đồng ủy quyền càng rủi ro hơn, bởi theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi nếu có tranh chấp phải giải quyết tại tòa án, khả năng rất cao tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.

Nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội, việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác.” (Nguồn: Báo Lao động Thủ đô)

Theo đó, những trường hợp mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng để thu lời là lách luật, không phù hợp với quy định của pháp luật. Vậy nên, tuyệt đối không nên mua lại nhà ở xã hội khi căn hộ chưa được phép sang nhượng. Những trường hợp cố tình lách luật, bán hay mua nhà ở xã hội mà không đúng quy định đều không có giá trị pháp lý và sẽ bị xử lý theo Khoản 6, Điều 62 Luật Nhà ở 2014. 

Trong Bản tin Tài chính kinh doanh VTV1, Ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh: "Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ."

Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi nhà ở xã hội mua bán sai quy định thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Vậy đối tượng nào thuộc diện được hỗ trợ mua nhà ở xã hội?

Đối tượng ưu tiên được mua nhà ở xã hội đã được quy định rõ tại Điều 49 và Điều 51, Luật Nhà ở 2014:

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Tóm lại, tuyệt đối không nên mua nhà ở xã hội khi chưa được phép sang nhượng. Bởi khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội giữa 2 bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Do đó, để tránh những rắc rối về mặt pháp lý thì cả bên mua và bên bán cần phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện sang nhượng nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước mà OneHousing đã tổng hợp trong bài viết trên đây.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:  

Khám phá tiện ích nội, ngoại khu của dự án nhà ở xã hội Tây Nam Mễ Trì

Mặt bằng thiết kế Nhà ở xã hội CT3 CT4 Kim Chung Thăng Long Green City Đông Anh