Chuyển nhượng nhà và những câu chuyện rủi ro, phải xử lý như thế nào?

Việc mua bán nhà không chỉ đơn giản là vấn đề giao dịch, mà còn là một quyết định lớn có thể ảnh hưởng đến tài chính và cuộc sống của mỗi người. Rủi ro trong quá trình chuyển nhượng nhà có thể xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau, từ vấn đề pháp lý cho đến tình trạng của căn nhà và cả sự thiếu minh bạch trong giao dịch. Vì vậy, việc hiểu và biết cách xử lý các rủi ro chuyển nhượng này là điều vô cùng quan trọng.

Việc chuyển nhượng nhà cần đáp ứng những điều kiện nào?

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng nhà đất; và góp vốn bằng quyền sử dụng nhà đất được quy định như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định ở khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Nhà đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng nhà đất không bị kê biên cho việc đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng của tài sản nhà đất.

Ngoài các điều kiện ở khoản 1, người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 của Luật này.

Mọi việc liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng nhà đất và góp vốn bằng quyền sử dụng nhà đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Việc chuyển nhượng nhà cần đáp ứng những điều kiện cụ thể (Nguồn: VnExpress)

Tuy nhiên, đối với trường hợp mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, việc chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện được trong các trường hợp sau:

• Trường hợp người nhận thừa kế là người ở nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng vẫn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
• Theo quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất có thể được thực hiện trong các trường hợp sau:
  • Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất từ mục đích nông nghiệp sang mục đích khác, người sử dụng đất được phép bán đất sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
  • Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng nhà đất, người sử dụng được phép thực hiện quyền bán nhà đất khi đã đáp ứng được điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, mặc dù Giấy chứng nhận chưa được cấp.

Những rủi ro chuyển nhượng và cách xử lý

Chuyển nhượng khi nhà đất không có sổ

Chỉ có 2 trường hợp được cho phép chuyển nhượng nhà đất mà không yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng, như quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013. Do đó, trừ hai trường hợp đó ra, việc chuyển nhượng nhà đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận.

Chỉ có 2 trường hợp được phép chuyển nhượng nhà đất mà không yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng (Nguồn: Lsx)

Chuyển nhượng khi có nhiều người cùng sở hữu

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng nhà đất được phép thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn quyền sử dụng theo quy định của Luật này. Điều này được áp dụng cho hai trường hợp chính:

• Người có tên được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Người được ủy quyền để thực hiện quyền chuyển nhượng.

Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc sử dụng, quyết định về tài sản chung cần phải được cả hai bên đồng ý.

Nếu nhà đất là tài sản chung của nhiều người, theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng. Khi chuyển nhượng, cần phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền sử dụng.

Tranh chấp do không lập hợp đồng đặt cọc

Điều 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về việc đặt cọc khi mua bán nhà đất:

Nếu hợp đồng đã được ký kết và thực hiện, số tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào tổng số tiền cần thanh toán. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện ký kết hợp đồng, họ phải trả lại số tiền đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, có thể có thoả thuận khác giữa các bên.

Do đó, khi bên bán yêu cầu đặt cọc, người mua cần lập hợp đồng đặt cọc và chứng thực bằng cách có người làm chứng hoặc thực hiện công chứng để tránh xảy ra tranh chấp.

Nhà đất nằm trong phạm vi của khu vực quy hoạch

Theo quy định của Điều 49 Luật Đất đai 2013, nếu khu vực đã công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp bởi huyện, người sử dụng nhà đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện, thì người sử dụng nhà đất trong khu vực phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, họ vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, nhưng không được phép xây mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo hay sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, người sử dụng nhà đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp do không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất

Theo quy định tại điểm a khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hay chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản. Do đó, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng là bắt buộc.

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng là bắt buộc khi mua bán nhà đất (Nguồn ảnh: Luathongminh)

Trong quá trình chuyển nhượng nhà, việc đối mặt với các rủi ro là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, bằng cách hiểu rõ các vấn đề pháp lý, kiểm tra kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng, bạn có thể giảm thiểu rủi ro chuyển nhượng và tăng cơ hội thành công trong quá trình giao dịch.

Xem thêm 

Tất tần tật về thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà theo Luật Đất đai 2024