Chuyển nhượng đất từ 2025: Tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào?

Trong bối cảnh mới của Luật đất đai 2024, việc chuyển nhượng đất từ năm 2025 sẽ có những thay đổi đáng kể về thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Bài viết này sẽ phân tích sâu về cách thức tính thuế này, những điểm mới và các lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Vì sao cần nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất?

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nộp thuế TNCN không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn thể hiện sự minh bạch và tuân thủ quy định của pháp luật. Dưới đây là những lý do tại sao bạn cần nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng đất: 

• Tuân thủ pháp luật: Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế TNCN. 
• Xác định rõ ràng người nộp thuế: Trường hợp các bên có thỏa thuận về người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Nếu không có thỏa thuận, người chuyển nhượng (người bán) là người có nghĩa vụ nộp thuế. 
• Công bằng về thuế: Việc nộp thuế TNCN đảm bảo rằng mọi cá nhân đều đóng góp công bằng vào ngân sách nhà nước dựa trên thu nhập của họ.
• Tránh rủi ro pháp lý: Việc không nộp thuế có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý như phạt chậm nộp, thậm chí là kiện tụng.
• Đóng góp cho cộng đồng: Thuế TNCN là nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước, giúp tài trợ cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công.

Thông tin về quy định thuế TNCN khi chuyển nhượng đất từ 2025

Bắt đầu từ năm 2025, theo Điều 247 của Luật Đất 2024, quy định mới sẽ được áp dụng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, thu nhập từ việc chuyển nhượng này sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân dựa trên giá trị đất được ghi trong bảng giá đất chính thức.

Quy định nộp thuế TNCN khi chuyển chuyển nhượng đất theo Luật đất đai 2025 (Nguồn Luật Việt Nam)

Tỷ lệ thuế áp dụng là 2% trên giá đất. Điều này đánh dấu sự thay đổi so với quy định hiện hành, nơi mà thuế được tính dựa trên giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trừ phi giá trị đó thấp hơn giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, lúc đó mới tham chiếu đến bảng giá đất. Điều luật mới này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc đánh thuế, đồng thời giảm thiểu các trường hợp chênh lệch giá đất có thể xảy ra trong các giao dịch chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

Theo quy định của Điều 17 trong Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc chuyển nhượng bất động sản được thực hiện dựa trên các tình huống cụ thể sau đây:

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm theo nhà ở

Nếu giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng bằng hoặc vượt qua giá đất theo quy định tại bảng giá đất, thuế TNCN sẽ được tính bằng 2% của giá chuyển nhượng đó. Cụ thể, giá chuyển nhượng được hiểu là số tiền ghi nhận trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch được thực hiện.

Trong trường hợp giá chuyển nhượng không được ghi trong hợp đồng hoặc thấp hơn giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đề ra tại thời điểm giao dịch, thuế TNCN sẽ được xác định dựa trên công thức:

• Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích đất x Giá mỗi mét vuông theo bảng giá đất).

Quy định này nhằm đảm bảo rằng thuế TNCN được tính một cách công bằng và phản ánh chính xác giá trị giao dịch của quyền sử dụng đất, đồng thời tuân thủ theo các tiêu chuẩn và quy định hiện hành. Đây là một phần trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân được thiết lập để quản lý thu nhập từ các nguồn khác nhau, trong đó có việc chuyển nhượng bất động sản. 

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả nhà và đất

Giao dịch chuyển nhượng đất bao gồm nhà và đất (Nguồn Luật Dương Gia) 

Nếu giá chuyển nhượng bất động sản bằng hoặc cao hơn giá do Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh đề ra, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính dựa trên công thức sau:

• Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.

Trong trường hợp giá đất không được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định của UBND cấp tỉnh, giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo giá UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Sau đó, giá này sẽ được nhân với 2% để tính thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp khi chuyển nhượng quyền thuê đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sẽ được tính theo công thức:

• Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng/ giá cho thuê lại. 

Đối với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê mặt nước, con số này phản ánh giá đã ghi trong hợp đồng tại thời điểm giao dịch. Nếu giá cho thuê lại theo hợp đồng thấp hơn mức giá mà UBND tỉnh đặt ra, thì giá cho thuê lại sẽ được điều chỉnh theo bảng giá của UBND tỉnh tại thời điểm cho thuê. 

Các quy định trên nhằm đảm bảo thuế thu nhập cá nhân được tính một cách công bằng và minh bạch, dựa trên giá trị thực tế của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, theo đúng quy định pháp luật về đất đai. Điều này giúp ngăn chặn việc ghi giá thấp hơn giá thực tế để tránh nghĩa vụ thuế và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 

Những thay đổi trong quy định về thuế TNCN khi chuyển nhượng đất từ năm 2025 là một phần quan trọng của Luật đất đai 2024. Việc hiểu rõ quy định này giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho việc giao dịch bất động sản trong tương lai. Hãy luôn tuân thủ quy định và tìm hiểu kỹ về thuế TNCN khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng đất để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro không mong muốn.

Xem thêm

Tại sao iBuy của Opendoor giúp người bán bán nhà nhanh hơn?

iBuy của Opendoor định giá bất động sản dựa trên cơ sở nào?