Chung cư Hà Nội: "Cơn khát" nhà ở và bài toán nguồn cung

Với một thị trường bất động sản sôi động như ở thủ đô thì nguồn cung luôn phải được đảm bảo. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân mà nguồn cung đã trở thành bài toán cho những người trong ngành. Điều này dẫn đến giá bán chung cư Hà Nội đang ở mức cao kỷ lục. Việc giải quyết bài toán này đang trở nên rất cấp bách.

Giá chung cư Hà Nội hiện nay

Giá bán chung cư Hà Nội hiện nay đang ở mức cao kỷ lục giao động 1 tỷ - 160 tỷ đồng/căn, thậm chí một số căn hộ cao cấp giá còn có thể ở mức nghìn tỷ (Nguồn: Batdongsan). Giá cả sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích và phân khúc, cụ thể như sau:

• Các khu vực quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa có giá chung cư cao hơn so với khu vực ngoại ô. Giá trung bình dao động từ vài tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng, phụ thuộc vào diện tích và tiện ích của căn hộ.
• Các khu vực quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông thường có giá chung cư thấp hơn so với trung tâm thành phố. Giá trung bình từ 5 - 6 tỷ đồng cho các căn hộ diện tích trung bình.
• Các dự án chung cư cao cấp với tiện ích vượt trội như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi, an ninh 24/7 sẽ có giá rất cao. Các căn hộ trong phân khúc này thường có giá từ vài tỷ đồng trở lên và có thể lên đến hàng chục tỷ đồng cho các căn hộ sang trọng và diện tích lớn.
• Có một số dự án chung cư giá rẻ tại các khu vực ngoại ô hay phía Đông Hà Nội. Giá trung bình dao động từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng.

Giá chung cư Hà Nội đang ở mức cao và phụ thuộc nhiều yếu tố (Nguồn: Nld)

Dự kiến trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng từ 3% đến 8%. Trong số đó, giá bán căn hộ chung cư cao cấp được dự đoán sẽ tăng mạnh hơn so với các phân khúc khác.

Bài toán nguồn cung và nhu cầu của người mua nhà

Nguyên nhân chủ yếu khiến giá chung cư Hà Nội cao mức kỷ lục là nguồn cung đang trở nên hạn hẹp. Theo thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý IV/2023 đã tăng 52% so với cùng kỳ quý trước. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung này đã giảm đi 1% với tổng số 2.876 căn hộ.

Trong số các dự án hiện tại, các giai đoạn tiếp theo sẽ cung cấp 2.273 căn hộ, chiếm 79% thị phần, trong khi 21% còn lại đến từ 4 dự án mới đó là Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria. Nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung và thấp đã giảm 40% trong quý và 41% so với cùng kỳ năm trước với tổng số 11.911 căn. Trong năm 2023, nguồn cung mới đã đạt mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Trong số này, căn hộ hạng B chiếm 84% tổng số nguồn cung.

Trong nguồn cung mới, căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% tăng 24% so với năm trước. Các căn hộ trong khoảng giá này cũng chiếm 49% tổng số căn hộ được bán ra tăng 21% so với năm trước. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% tổng số căn hộ được bán trong năm 2023, trong khi năm 2019 chỉ chiếm 3%. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ có 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Theo dự báo của Savills, trong năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục được cung cấp 12.100 căn hộ từ 15 dự án mới như các dự án Vinhomes Cổ Loa, BRG Smart City và Vinhomes Wonder Park, ngoài ra còn có giai đoạn kế tiếp của 2 dự án là dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Trong số đó, căn hộ hạng B dự kiến sẽ chiếm 79% thị phần. Các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ đóng góp tổng cộng 87% thị phần trong nguồn cung căn hộ. Ngoài ra, các sản phẩm chung cư tại các tỉnh lân cận cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội.

Chung cư phân khúc cao đang chiếm nhiều thị phần ở thị trường Hà Nội (Nguồn: Vietnamplus)

Có thể thấy rằng thị trường chung cư Hà Nội đang mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu. Đặc biệt là trong phân khúc giá rẻ, vừa túi tiền với đại đa số dân cư. Dự kiến căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung trong tương lai, dẫn đến khả năng giảm giá bán sẽ là rất khó khăn và thậm chí còn có thể tăng.

Giải pháp nào cho vấn đề nguồn cung của chung cư Hà Nội

Để giải quyết vấn đề nguồn cung của chung cư Hà Nội thì cần phải có sự kết hợp của nhiều bên, của những nhà quản lý bất động sản và những chủ đầu tư. Cần gia tăng số lượng phân khúc giá rẻ trong các dự án trong tương lai. Ngoài ra có thể kết nối với các dự án ở các khu vực lân cận thủ đô để gia tăng thêm nguồn cung.

Cần gia tăng phân khúc chung cư bình dân của các dự án trong tương lai để có thể đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân (Nguồn: Laodong)

Tuy nhiên, để thực hiện được điều trên sẽ gặp rất nhiều thách thức nếu không có sự kết hợp của nhiều bên. Lợi ích của nhà đầu tư và chủ dự án có thể sẽ bị ảnh hưởng. Vì vậy, để tìm được tiếng nói chung sẽ là rất khó khăn. Việc kết hợp và điều chỉnh phải đảm bảo sự cân bằng và bền vững để giải quyết vấn đề nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Mong rằng những thông tin trên sẽ hữu ích giúp bạn có những quyết định về tài chính đầu tư một cách đúng đắn từ vấn đề của chung cư Hà Nội.

Xem thêm 

Tại sao nhiều chung cư Hà Nội đã ở gần chục năm vẫn tăng giá?

So sánh giá chung cư Hà Nội với các tỉnh thành khác