Chi tiết các bước thực hiện phương pháp so sánh trong định giá đất

Định giá đất là một trong những khâu quan trọng trong quá trình đầu tư và phát triển bất động sản. Phương pháp so sánh trong định giá đất là một công cụ quan trọng, giúp xác định giá trị thực tế của một mảnh đất dựa trên các lô đất tương tự. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện phương pháp so sánh, từ thu thập thông tin đến phân tích và đưa ra kết quả cuối cùng.

Khái niệm phương pháp định giá đất so sánh là gì?

Phương pháp so sánh trong định giá đất là quá trình xác định giá trị của một thửa đất dựa trên việc phân tích và so sánh các yếu tố tác động đến giá trị của nó. 

Quá trình này bao gồm việc xem xét các lô đất tương tự, đối chiếu các đặc điểm như vị trí, diện tích, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố kinh tế - xã hội. Sau khi đã loại trừ giá trị của các tài sản gắn liền với đất (nếu có), kết quả phân tích sẽ giúp xác định giá trị thực tế của thửa đất cần định giá một cách chính xác và hợp lý nhất.

Phương pháp so sánh trong định giá đất là một công cụ giúp xác định giá trị của một mảnh đất (Nguồn: Luật Dương Gia)

Những yếu tố giúp xác định giá đất bằng phương pháp so sánh

Để xác định giá đất bằng phương pháp so sánh, dưới đây là những yếu tố quan trọng cần được xem xét.

• Vị trí và địa điểm: Yếu tố này bao gồm khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên và khu vui chơi giải trí. Vị trí càng thuận lợi, giá trị đất càng cao.
• Điều kiện giao thông: Độ rộng, kết cấu mặt đường và việc thửa đất tiếp giáp với một hay nhiều mặt đường ảnh hưởng đáng kể đến giá đất.
• Hệ thống hạ tầng: Cấp thoát nước và cấp điện là những yếu tố hạ tầng quan trọng cần xem xét. Hạ tầng càng hoàn thiện, giá đất càng cao.
• Diện tích, kích thước và hình thể: Các yếu tố này bao gồm diện tích tổng thể của thửa đất, kích thước các cạnh và hình dáng của thửa đất. Đất có diện tích phù hợp, hình dáng vuông vức thường được đánh giá cao hơn.
• Quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình và số tầng hầm được quy định theo quy hoạch chi tiết của cơ quan nhà nước.
• Hiện trạng môi trường và an ninh: Môi trường sống tốt và an ninh đảm bảo là những yếu tố không thể bỏ qua, làm tăng giá trị thửa đất.
• Điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp: Đối với đất nông nghiệp, các yếu tố như hệ thống tưới tiêu, địa hình và hệ thống giao thông phục vụ sản xuất đều được cân nhắc kỹ lưỡng.
• Yếu tố văn hóa và phong tục tập quán địa phương: Các yếu tố phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương cũng góp phần vào việc định giá đất.
• Thời hạn sử dụng đất và tính pháp lý: Thời hạn sử dụng đất và tính pháp lý của quyền sử dụng đất là những yếu tố then chốt trong việc xác định giá trị thực của thửa đất.

Cuối cùng, đơn vị xác định giá đất sẽ đề xuất các yếu tố và tỷ lệ điều chỉnh ảnh hưởng đến giá đất, nhằm xây dựng phương án giá đất để trình lên cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Những yếu tố giúp xác định giá đất bằng phương pháp so sánh (Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ)

Những bước thực hiện phương pháp so sánh trong định giá đất

Phương pháp so sánh trong định giá đất là một quy trình bao gồm nhiều bước nhằm xác định giá trị thực tế của thửa đất dựa trên việc so sánh với các lô đất tương tự. Dưới đây là các bước cần thực hiện để định giá đất.

Tìm hiểu và thu thập những thông tin về khu đất cần định giá

Bước đầu tiên trong phương pháp so sánh để định giá đất là khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Quá trình này bao gồm việc tìm hiểu chi tiết về các đặc điểm quan trọng của thửa đất, như:

• Các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng đất, diện tích, hình dạng, kích thước, hạ tầng giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện và thời hạn sử dụng đất;
• Thông tin về quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền;
• Các tài liệu và thông tin liên quan khác ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá (nếu có).

Tìm kiếm những thông tin về mảnh đất cần định giá (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Tìm kiếm và thu thập thông tin đối về mảnh đất so sánh

Bước tiếp theo trong phương pháp so sánh là tìm kiếm và thu thập thông tin về các mảnh đất so sánh. Quy trình này bao gồm:

• Giá trị của các thửa đất so sánh được thu thập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b của Nghị định này, bao gồm thời điểm chuyển nhượng và kết quả đấu giá
• Mục đích sử dụng tại mảnh đất.
• Các yếu tố tác động đến giá đất theo quy định tại Điều 5a của Nghị định này.

Xác định giá trị hiện tại của những tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất có thể bao gồm các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm và rừng trồng sẽ khác nhau về phương pháp định giá.

Đối với tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Giá trị tài sản = Giá trị xây dựng mới - Giá trị hao mòn, khấu hao 

• Phương pháp xác định giá trị xây dựng mới và hao mòn, khấu hao phải tuân theo các quy định pháp luật chuyên ngành.
• Trong trường hợp không có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể, việc tính toán sẽ dựa vào thông tin và số liệu thực tế thu thập từ thị trường.

Đối với tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm và rừng trồng

• Cây lâu năm: Giá trị của cây lâu năm gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại, tính dựa trên thu nhập dự kiến từ việc thu hoạch sản phẩm của cây hoặc tổng chi phí đầu tư trồng và chăm sóc nếu cây chưa đến kỳ thu hoạch.
• Rừng trồng và cây công nghiệp: Giá trị của tài sản này được xác định theo quy định của pháp luật chuyên ngành, hoặc nếu chưa có quy định, bằng tổng chi phí đầu tư để trồng và chăm sóc rừng.

Xác định giá trị hiện tại của những tài sản gắn liền với đất (Nguồn: Báo Lâm Đồng)

Xác định giá trị của thửa đất so sánh

Áp dụng công thức tính giá đất của thửa đất so sánh

Xác định giá trị của mảnh đất cần được định giá

Dưới đây là công thức tính giá đất ước tính của thửa đất cần định giá:

• Giá trị của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy giá trị trung bình của các mức giá ước tính từ các thửa đất so sánh.
• Giá đất xác định phải đảm bảo rằng mức chênh lệch so với từng mức giá ước tính không vượt quá 15%.

Trong trường hợp định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không có ít nhất 03 thửa đất so sánh, giá của thửa đất cần định giá sẽ được xác định dựa trên giá của đất ở cùng vị trí. Sau đó, cần điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá và giá đất ở trong bảng giá đất của khu vực đó.

Bằng cách áp dụng các bước cụ thể và tuân theo các quy định pháp lý, bạn có thể xác định giá trị thực tế của thửa đất một cách hiệu quả. Hy vọng bài viết sẽ giúp bạn thực hiện các quyết định mua bán bất động sản một cách chính xác hơn.

Xem thêm

Những yếu tố nào giúp bạn xác định giá đất chính xác?

Tại sao phương pháp so sánh thường được ưa chuộng trong định giá nhà đất?