Chỉ số giá bất động sản nhà ở là gì? Giá cả và quy trình giao dịch bất động sản ra sao?

Hiện nay, chỉ số giá bất động sản nhà ở đang được sử dụng rất phổ biến trên thế giới bởi giúp đo lường giá bất động sản nhà ở. Vậy chỉ số giá bất động sản nhà ở cụ thể là gì? Giá cả và quy trình giao dịch bất động sản ra sao? Cùng OneHousing tìm hiểu những thông tin cụ thể qua bài viết bên dưới đây để có thể tự bản thân quản lý rủi ro và chiến lược an toàn nhé!

Chỉ số giá bất động sản nhà ở cụ thể là gì?

Chỉ số giá bất động sản nhà ở hay RPPI, là chỉ số được dùng để đo lường tốc độ thay đổi giá theo thời gian của bất động sản nhà ở, bao gồm cả giá nhà tại các khu chung cư. Giá ở đây thường là mức giá thị trường.

Chỉ số giá bất động sản nhà ở cụ thể là gì? (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Vai trò của chỉ số giá bất động sản nhà ở là gì?

RPPI là một trong những chỉ số kinh tế quan trọng bởi một số vai trò sau:

• Được dùng như một chỉ số kinh tế vĩ mô nhằm phản ánh sự tăng trưởng kinh tế: Giá nhà tăng thường mở rộng kinh tế trong khi giá nhà giảm thường tương ứng với nền kinh tế chậm lại. 
• Được sử dụng trong việc điều hành chính sách tiền tệ và lạm phát mục tiêu: Giá tài sản, giá bất động sản là một chìa khóa chỉ báo để hiểu hơn về động lực của nền kinh tế. Theo Plosser, giá tài sản chứa những thông tin quan trọng về tình trạng hiện tại và tương lai của nền kinh tế và đóng một vai trò quan trọng với các ngân hàng trung ương trong việc đạt mục tiêu ổn định giá cả.
• Ví dụ, các ngân hàng trung ương sử dụng Chỉ số điều kiện tiền tệ (MCI) làm mục tiêu hoạt động để thực hiện chính sách tiền tệ. Trong đó, MCI có thể gồm diễn biến của giá nhà vì đây có vai trò quan trọng trong việc kiểm soát lạm phát và phản ánh diễn biến nền kinh tế.
• Đóng vai trò là một đầu vào để tính mức độ giàu có: Giá nhà tăng thường gắn liền với tăng trưởng kinh tế qua ít nhất ba kênh.
• Giá nhà (tương đối) cao hơn kích thích hoạt động xây dựng, dẫn đến việc làm cao hơn và thu nhập cao hơn cho người tham gia vào thị trường nhà ở. Kỳ vọng lợi tức đầu tư bất động sản trong tương lai cao hơn khiến các nhà xây dựng bắt đầu xây dựng mới, cùng với nhu cầu thị trường cao hơn trong các lĩnh vực liên quan đến bất động sản.
• Giá nhà cao hơn dẫn đến tăng doanh số bán hàng của các đại lý phân phối nhà ở và làm tăng các khoản thu thuế dưới dạng thuế chuyển nhượng tài sản. Những khoản này có thể dẫn đến tăng chi tiêu của Chính phủ, kích thích kinh tế. 
• Giá bất động sản tăng kéo theo sự cải thiện trong bảng cân đối kế toán của hộ gia đình và thường sẽ dẫn đến tăng chi tiêu cho tiêu dùng và đầu tư.

Tất nhiên, những tác động trên của việc tăng giá nhà sẽ đảo ngược khi giá nhà giảm. Do đó, người dân và các nhà hoạch định cần có thông tin về diễn biến giá bất động sản kịp thời và chính xác.

• Đóng vai trò là một chỉ số đo lường mức độ ổn định/lành mạnh tài chính hoặc mức độ rủi ro.
• Các chỉ số lành mạnh tài chính (FSI): là chỉ số về sức khỏe hiện tại và sự lành mạnh của hệ thống tài chính và thể chế của quốc gia, bao gồm thống kê về giá bất động sản. Tại Báo cáo cho các Bộ trưởng Tài chính G20 và Thống đốc Ngân hàng Trung ương vào tháng 10/2009 về Khủng hoảng Tài chính đề cập rằng thông tin về nhà ở và thay đổi giá là những thành phần quan trọng để phân tích chính sách tài chính ổn định. 
• Giá bất động sản giảm mạnh tác động bất lợi đến sức khỏe và sự lành mạnh của tài chính, tình hình tài chính cá nhân và hộ gia đình. Nhiều nghiên cứu cho thấy mối quan hệ khăng khít giữa chu kỳ bất động sản và chu kỳ kinh tế. 
• Ngoài giá bất động sản thì việc bổ sung các thông tin tỷ lệ nhà được mua bằng tiền mặt, tỉ lệ mua nhà ở được tài trợ bằng các khoản vay, tập trung ở phân khúc nào, vị trí địa lí nào,... cũng đóng vai trò quan trọng.
• Đóng vai trò là đầu vào trong việc ra quyết định của cá nhân về việc có nên mua bán tài sản nhà ở hay không. Những thay đổi về giá nhà có ảnh hưởng đáng kể đến việc quyết định mua một tài sản, kế hoạch ngân sách và tiết kiệm. Mức giá, xu hướng hiện tại, cùng với kỳ vọng về giá nhà và tỷ lệ lãi suất thế chấp trong tương lai sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua ngay bây giờ hoặc trì hoãn giao dịch của một cá nhân.
• Đóng vai trò đầu vào để tính toán chỉ số giá tiêu dùng: Rổ hàng hóa để tính CPI gồm chi phí thuê nhà. Theo đó, khi giá nhà được định giá tăng, chủ sở hữu thường có xu hướng tăng giá thuê, điều này sẽ ảnh hưởng đến lạm phát.

Giá cả và quy trình giao dịch bất động sản như thế nào?

Quy trình giao dịch bất động sản như thế nào?

Bước đầu tiên trong thiết kế RPPI, người biên soạn cần hiểu biết sâu sắc về quy trình giao dịch bất động sản ở quốc gia họ. Điều này sẽ giúp việc tính toán chỉ số giá bất động sản chính xác hơn vì các nhà biên soạn sẽ hiểu được các thông tin trong suốt quá trình giao dịch bất động sản và xác định được dữ liệu nào hữu ích cho biên soạn RPPI. Dòng thời gian của quá trình giao dịch bất động sản cụ thể theo quy trình sau:

• Bước 1: Hỏi giá (Giá chào bán)
• Bước 2: Giá giao dịch (Người mua và người bán thương lượng và cơ bản đồng ý về giá)
• Bước 3: Giá định giá
• Bước 4: Giá công bố (Giá kê khai) (Hợp đồng được ký kết, giao dịch được đăng ký, đóng thuế).   

Trong quy trình trên, có thể thấy rằng, cùng với một căn nhà cũng có thể có nhiều mức giá khác nhau tại các thời điểm khác nhau (như giá chào bán, giá giao dịch, giá khai báo). Do đó, việc thu thập mức giá bất động sản mà sát với giá thực tế giao dịch nhất là việc rất quan trọng để tính toán RPPI chính xác.

Các khái niệm về giá

• Giá chào bán: Tương ứng với mức giá chào bán khi căn nhà được đưa ra thị trường. Mức giá này có thể thay đổi nếu căn nhà phải mất một khoảng thời gian mới được bán hoặc sau khi thương lượng. Trên một số thị trường, mức giá chào bán có thể cao hơn mức giá mục tiêu.
• Giá giao dịch: Sau khi tiến hành thương lượng, người mua và người bán thống nhất được giá cả với nhau. Đây chính là giá mục tiêu. Tuy nhiên, điều này khó có thể đạt được vì tại thời điểm này chưa có những dữ liệu đăng ký chính thức.
• Giá định giá: Căn nhà do một tổ chức cho vay định giá. Giá trị thẩm định căn nhà có thể cao hơn, hoặc bằng với giá giao dịch. 
• Giá kê khai: Đây là mức giá “hợp pháp” của nhà ở, thường được sử dụng vào mục đích tính thuế. Việc đăng ký giá bán thường được thực hiện muộn hơn so với thời điểm giao dịch và giá kê khai có thể khác so với giá giao dịch.

Các khái niệm về giá (Nguồn: MISA)

Như vậy, OneHousing đã cùng bạn tìm hiểu về chỉ số giá bất động sản nhà ở là gì cũng như giá cả và quy trình giao dịch bất động sản ra sao. Hy vọng qua bài viết trên, bạn sẽ thu được cho mình những thông tin hữu ích, cần thiết để xây dựng chiến lược đầu tư, quản lý rủi ro hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Nên coi đầu tư bất động sản là nghề chính hay nghề phụ?

Có nên đầu tư bất động sản thời điểm này để đón đầu 3 luật có hiệu lực