Căn hộ tầm trung: "Hàng hiếm" trên thị trường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần hồi sinh sau thời gian dài “đóng băng”, phân khúc “căn hộ tầm trung” lại trở thành "vấn đề nóng" khi nguồn cung ngày càng hạn hẹp, khiến nhiều người lao động "khao khát" mà không thể chạm tới. Trước tình hình mất cân bằng cung - cầu khiến giá nhà “leo thang”, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sinh sống ngày càng được nhiều người lựa chọn. 

Thực trạng thiếu nguồn cung căn hộ tầm trung trên thị trường

Tài chính đầu tư - Phân khúc căn hộ tầm trung ngày càng “khan hiếm” (Nguồn: VnEconomy)

Trong những năm gần đây, việc tìm kiếm nhà ở tầm trung ở các thành phố lớn như TP. HCM trở nên khó khăn hơn, khi mà người mua nhà đang tìm kiếm các sản phẩm có giá "mềm" và phù hợp túi tiền thường phải hướng tới các khu vực giáp ranh.

Theo một khảo sát của Báo Lao Động, các dự án bất động sản mới ra mắt trên thị trường TP. HCM trong thời gian sắp tới, dự kiến sẽ có mức giá không dưới 100 triệu đồng/m2. Ví dụ, dự án Eaton Park ở TP. Thủ Đức của chủ đầu tư Gamuda Land, mặc dù giá chính thức chưa được công bố, nhưng theo các đơn vị môi giới, giá bán dự kiến sẽ dao động từ 6.000 - 7.000 USD/m2, tương đương khoảng 147.6 - 172.2 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc, theo thông tin ban đầu từ đại diện chủ đầu tư, giá bán chắc chắn sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.

Cũng trong trường hợp tương tự, dự án căn hộ cao cấp tại khu đô thị The Global City của Masterise Homes, dự kiến có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, bởi dòng sản phẩm nhà phố tại dự án này đã từng được bán với mức giá lên đến 400 triệu đồng/m2.

Ở thị trường bất động sản thứ cấp, theo ghi nhận từ trang Batdongsan, đã không còn nhiều chương trình giảm giá trên 30% như trong năm 2023. Hầu hết các giao dịch thời điểm này giữ nguyên mức giá rao bán cuối năm, không có những biến động giảm giá mạnh như trước, và số lượng tin đăng bán cắt lỗ cũng giảm mạnh so với cùng kỳ trước đó.

Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. HCM cho biết trong năm 2023, không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng/căn ở TPHCM, 90% giao dịch thuộc phân khúc từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Trong giai đoạn 2024 - 2026, số lượng căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng ở TP. HCM dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung chủ yếu sẽ tập trung vào phân khúc 5 - 10 tỷ đồng/căn. 

Xu hướng mua nhà căn hộ của người dân: Bất động sản “vùng ven” lên ngôi

Tiềm lực tài chính đóng vai trò then chốt và quyết định lớn trong thành công của một dự án bất động sản, nhưng việc xây dựng một chiến lược giá cân đối cũng là một thách thức đối với bất kỳ nhà phát triển dự án nào.

Việc tìm kiếm quỹ đất giá rẻ ngày càng khó khăn, thủ tục pháp lý đòi hỏi thời gian và công sức lớn, và chi phí ban đầu thường rất cao. Với quy trình xét duyệt dự án kéo dài như hiện nay, chi phí đầu vào thường cao nhất ở chi phí đất. Hơn nữa, việc vay vốn là một phần không thể thiếu, và mỗi năm trì hoãn dự án có thể tăng 10% chi phí lãi vay. Điều này dẫn đến việc chi phí tăng lên và giá sản phẩm tăng theo.

Nhu cầu nhà ở ngày càng cao, đặc biệt là nhà ở tầm trung, trong khi quỹ đất tại TP. HCM ngày càng bị thu hẹp và đắt đỏ. Do đó, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng phát triển dự án sang các vùng ven nơi có giá đất thấp hơn, giúp gia tăng nguồn cung nhà ở và dễ dàng điều chỉnh giá bán. Thống kê cho thấy, năm 2024, 96% nguồn cung căn hộ tương lai tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An thuộc phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Đây được xem là giải pháp tối ưu cho bài toán nhà ở tầm trung khan hiếm tại TP. HCM (Nguồn: Báo Lao động, 3/2024).

Xu hướng mua nhà căn hộ vùng “ven đô” ngày càng lên ngôi (Nguồn: VietNamNet)

Thực tế, ngay từ những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản khu vực ven TP. HCM đã sôi động với hàng loạt dự án mới được giới thiệu.

Tại Long An, Tập đoàn Cát Tường đã ra mắt dự án Cát Tường Phú An vào cuối tháng 2, sở hữu 1.700 căn hộ với diện tích đa dạng từ 38 - 80m2.

Tại khu vực Bình Dương, CapitaLand chính thức khởi công dự án The Orchard vào sáng ngày 28/02 vừa qua. Nằm ngay trung tâm TP. Thủ Dầu Một, The Orchard là một phần của Khu phức hợp căn hộ cao cấp kết hợp thương mại - dịch vụ Sycamore với quy mô lên đến 3.500 căn hộ và tổng mức đầu tư khoảng 18.000 tỷ đồng.

Cùng lúc đó, Phú Đông Group cũng đang chuẩn bị ra mắt dự án Phú Đông Sky One tại TP. Dĩ An. Dự kiến hoàn thành trong vòng 24 - 36 tháng và sẽ tiến hành bàn giao nhà vào tháng 12/2025, Phú Đông Sky One sẽ cung cấp cho thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42 - 75m2 với mức giá trung bình từ 30 - 32 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Một dự án khác tại TP. Dĩ An là Picity Sky Park cũng được lên kế hoạch ra mắt trong năm nay. Tọa lạc gần trung tâm hành chính Thành phố, Picity Sky Park sở hữu quy mô hơn 1ha và cung cấp 1.794 căn hộ. Ngoài ra, Thông tin từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, vào năm 2024 dự kiến sẽ đưa ra thị trường Bình Dương khoảng 5.000 căn hộ (Nguồn: Tin nhanh chứng khoán). 

Theo dự báo của Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time - ông Dương Minh Tiến, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu khởi sắc trong năm 2024. Nổi bật trong giai đoạn này là sự lên ngôi của phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Nhu cầu mua nhà căn hộ ở thực tế được dự đoán sẽ gia tăng mạnh mẽ, dẫn đến sự tập trung nguồn cung tại khu vực vùng ven TP. HCM, đặc biệt là khu vực tỉnh Bình Dương. Lý do cho sự dịch chuyển này là do giá đất tại khu vực này hợp lý hơn so với trung tâm thành phố, phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua nhà.

Như vậy, thị trường bất động sản ven TP. HCM đang hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới với sự xuất hiện của hàng loạt dự án mới.

Tóm lại, việc xác định giá bán hợp lý cho một dự án căn hộ là một thách thức lớn trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng tăng cao. Việc dịch chuyển sang phát triển dự án tại các vùng ven là một xu hướng tất yếu để vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, đồng thời phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Xem thêm

Mua nhà có nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Techcombank cho vay mua nhà: Phí phạt trả nợ trước hạn là bao nhiêu?