Cách sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc hiểu và áp dụng các nguyên tắc cơ bản của đòn bẩy tài chính là điều không thể phủ nhận, giúp mở ra nhiều cơ hội cho những ai muốn tham gia vào thị trường nhưng chưa có nguồn tài chính đầu tư dồi dào. Cùng tìm hiểu cách sử dụng và quản lý rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân.

Hiểu về đòn bẩy tài chính trong bất động sản

Với những ai quan tâm tìm hiểu hoặc đang kinh doanh, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, thuật ngữ đòn bẩy tài chính đã không còn xa lạ. Đây là cách thức tạo ra lợi nhuận dựa trên nguồn vốn được hỗ trợ nhất định. Cụ thể trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài chính được thực hiện bằng cách nhà đầu tư vay vốn để mua bất động sản có giá trị lớn hơn số tiền mà người đó thực có.

Ví dụ, bạn đang có trong tay 500 triệu đồng và quan tâm đến một căn hộ có giá 1 tỷ đồng. Đồng thời, chủ đầu tư đang đưa ra chính sách cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi khi vay vốn tại ngân hàng có liên kết với dự án. Bạn quyết định mình sẽ vay 50% giá trị căn hộ còn lại với thời hạn 20 năm. Tiếp đó, bạn có thể cho thuê lại hoặc bán đi khi giá trị căn hộ tăng lên. Lúc này, bạn không chỉ trả hết khoản nợ mình đã vay mà còn thu lại được một khoản lợi nhuận, đó chính là đòn bẩy tài chính.

Đòn bẩy tài chính được thực hiện bằng cách nhà đầu tư vay vốn để mua bất động sản (Ảnh: Prudential)

Ưu và nhược điểm của đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một công cụ mạnh mẽ trong bất động sản, đem lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư cá nhân:

• Tối ưu nguồn vốn tài chính đầu tư: Trong đầu tư bất động sản, việc vay mua nhà giúp nhà đầu tư cân bằng lại dòng tiền của mình. Khi nhà đầu tư cho thuê lại căn hộ đang trả góp và tạo ra được thu nhập đều đặn từ hành động này, việc thanh toán cũng như rủi ro thanh khoản sẽ được chuyển tiếp sang cho người thuê.
• Hưởng ưu đãi cho vay: Hiện nay, ngân hàng đưa ra rất nhiều gói cho vay mua nhà ưu đãi dành cho những nhà đầu tư cá nhân. Ví dụ, tại ngân hàng Techcombank, khách hàng cá nhân có thể vay với thời hạn lên tới 35% mà không bị giới hạn độ tuổi vay vốn. Đồng thời, lãi suất cố định chỉ từ 10.5%/năm và giảm trừ lãi suất đến 1.2% trong giai đoạn lãi suất thả nổi. Bên cạnh đó, nhà đầu tư mua nhà từ các đối tác của Techcombank như Vinhomes, Masteri Homes,... còn được hưởng tỷ lệ cho vay lên tới 80% giá trị tài sản bảo đảm. (Nguồn: Techcombank, cập nhật tháng 3/2024)
• Giảm thiểu chi phí cơ hội: Trong kinh tế, chi phí cơ hội để chỉ những lợi ích tiềm tàng mà nhà đầu tư đánh mất do không có sự lựa chọn tốt nhất trong thời điểm cần ra quyết định. Trong đầu tư bất động sản, nếu bạn dồn hết nguồn lực tài chính đầu tư cho một dự án thì khi tìm thấy một cơ hội đầu tư tốt khác bạn cũng không có đủ khả năng để theo đuổi. Tiềm năng sinh lời từ dự án này chính là chi phí cơ hội mà bạn phải đánh đổi. Do vậy, nếu tận dụng tốt công cụ đòn bẩy tài chính, bạn có thể giảm thiểu chi phí cơ hội.

Bên cạnh những ưu điểm, đòn bẩy tài chính cũng có thể đem lại những rủi ro cho nhà đầu tư nếu không biết sử dụng công cụ này một cách khôn ngoan:

• Rủi ro tài chính: Việc sử dụng đòn bẩy tài chính có thể làm tăng những rủi ro trong nguồn vốn tài chính đầu tư và tài chính cá nhân của bạn. Trong trường hợp giá trị của bất động sản giảm, bạn có thể phải đối mặt với khoản nợ nhiều hơn giá trị tài sản mà bản thân sở hữu.
• Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản luôn biến động và có thể thay đổi tiêu cực cho nhà đầu tư. Nếu giá bất động sản đóng băng hoặc xuống dốc, công cụ tài chính này hoàn toàn phản tác dụng.
• Rủi ro lựa chọn khoản vay: Trong bất động sản, việc lựa chọn nguồn vay phù hợp quyết định 50% sự thành công của thương vụ đầu tư. Do vậy, nhà đầu tư cá nhân cần dành thời gian để tìm gói vay ưu đãi cùng chính sách rõ ràng, minh bạch nhất để đảm bảo lợi ích của mình.

Đòn bẩy tài chính là “con dao hai lưỡi” trong đầu tư bất động sản (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Chiến lược sử dụng đòn bẩy tài chính bất động sản giúp tối ưu nguồn tài chính đầu tư

Một trong những bước đầu tiên giúp nhà đầu tư cá nhân sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính hiệu quả chính là đánh giá thị trường. Những nguyên nhân chủ quan hay khách quan như chính sách pháp lý, sức khỏe của nền kinh tế, lãi suất cho vay của ngân hàng, nhân khẩu học,... đều có tác động nhất định đến thị trường bất động sản. Việc đánh giá thị trường cần được nhà đầu tư tiến hành thường xuyên để có những hành động kịp thời trước những biến động khó lường của thị trường bất động sản.

Lựa chọn chủ đầu tư uy tín cũng là một tiêu chí cần được ưu tiên xem xét khi nhà đầu tư quyết định sử dụng công cụ này. Trong trường hợp chủ đầu tư thiếu uy tín, “bỏ rơi” dự án hay chậm tiến độ xây dựng, điều này đều có thể khiến lưu động vốn của nhà đầu tư bị chững lại trong khi hàng tháng vẫn phải đối mặt với áp lực trả gốc và lãi cho ngân hàng. Bên cạnh đó, lựa chọn ngân hàng có lãi suất vay ít biến động cũng giúp nhà đầu tư hạn chế được rủi ro tài chính cá nhân đặc biệt là trong giai đoạn lãi suất thả nổi.

Những dự án từ các chủ đầu tư uy tín luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư (Ảnh: Vietnamnet)

Tại OneHousing, những nỗi lo của nhà đầu tư cá nhân đều có câu trả lời với nguồn hàng phong phú đến từ các nhà phát triển bất động sản có uy tín trên thị trường như Vinhomes, Masteri Homes. Những dự án của các tập đoàn này luôn nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu an cư nhờ chất lượng cũng như tiềm năng sinh lời của mình. Thêm vào đó, OneHousing cũng là đối tác chiến lược của ngân hàng Techcombank, cùng Techcombank đem đến cho khách hàng những giải pháp tài chính linh hoạt.

Đòn bẩy tài chính là công cụ hữu ích giúp nhà đầu tư cá nhân tối ưu hóa nguồn vốn tài chính đầu tư của mình. Tuy nhiên, để sử dụng được công cụ này hiệu quả bạn cần có kiến thức, sự thận trọng và quan trọng hơn hết là một nguồn cung bất động sản uy tín.

Xem thêm:

Luật Đất đai sửa đổi có ảnh hưởng thế nào đầu tư thị trường bất động sản?

Các bước tự định giá nhà đất chính xác dành cho người mua nhà lần đầu