Các yêu cầu về kiến trúc khi thiết kế nhà ở liền kề chủ nhà nên biết

Khi thiết kế nhà ở liền kề, chủ nhà cần đặt ra những yêu cầu về kiến trúc nhằm tạo nên không gian sống thoải mái và phù hợp với nhu cầu gia đình. Đồng thời, điều này cũng giúp chủ nhà có tổ ấm ưng ý nhất và giảm thiểu các rủi ro không mong muốn. Cùng OneHousing tìm hiểu về các yêu cầu về kiến trúc nhà ở liền kề qua bài viết sau.

Quy định chung về kiến trúc khi thiết kế nhà ở liền kề

Khi xây dựng nhà ở liền kề riêng lẻ, chủ nhà cần tuân thủ những quy định và thiết kế đã được địa phương phê duyệt để đảm bảo sự thống nhất và phù hợp với kiến trúc tổng thể của khu vực.

Những ngôi nhà liền kề  (Nguồn: CafeBiz)

Đối với nhà ở liền kề nằm hai bên tuyến đường tỉnh thành, thiết kế hoặc cải tạo cần phối hợp với tổng thể kiến trúc của tuyến phố và đảm bảo tính thẩm mỹ riêng của công trình.

Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà ở liền kề mặt phố, cần đảm bảo số tầng và cao độ như nhau trong dãy nhà, kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất trong khu vực, sử dụng màu sắc chung cho cả dãy nhà, thống nhất khoảng lùi và hình thức hàng rào, đảm bảo hệ thống kỹ thuật hạ tầng thống nhất.

Chiều dài của một dãy nhà ở liền kề không được vượt quá 60m và giữa các dãy nhà cần có đường liên lạc có chiều rộng không nhỏ hơn 4,0m.

Đối với các nhà liền kề mặt phố không song song, nhà xây sau phải tuân thủ quy hoạch và thống nhất với những ngôi nhà đã xây trước về một số yếu tố như cao độ nền, cao độ tầng 1 (tầng trệt), cao độ ban công, cao độ và độ vươn của ô văng cửa, màu sắc hoàn thiện,...

Có một số khu vực không cho phép xây dựng nhà ở liền kề, gồm các khuôn viên đã có quy hoạch, các tuyến đường đã được quy định, khu vực công cộng và các khu vực được xác định bảo tồn kiến trúc và phong cảnh.

Nhà ở liền kề mặt phố có thể chia sẻ hoặc không chia sẻ phòng ban kết cấu như móng, cột, tường, sàn, mái hoặc các kết cấu khác của hai ngôi nhà liền kề.

Trong trường hợp có tường chung, hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hoặc bất kỳ phòng ban nào của ngôi nhà không được xây dựng quá gần tường chung. Chiều dày tường chung không nhỏ hơn 0,2m. Nếu có tường riêng, chỉ được xây dựng trong ranh giới có quyền sử dụng hoặc sở hữu đất.

Khi nhà ở liền kề có sân vườn, kích thước tối thiểu của sân trước (tính từ mặt nhà tới giới hạn đường chính) là 2,4m và phải tuân thủ quy hoạch đã được duyệt. Nếu có sân sau, kích thước tối thiểu của sân sau 2,0m.

Thiết kế nhà ở liền kề cần tuân thủ các quy định liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường và liên lạc để đảm bảo một môi trường sống an toàn và thuận tiện cho cư dân.

Những không gian chức năng trong nhà ở liền kề

Không gian chức năng giao tiếp

Sảnh chính của nhà ở liền kề được thiết kế sao cho dễ dàng nhận diện. Đối với nhà ở liền kề mặt phố, sảnh chính thường được kết hợp và liên kết với không gian giao tiếp của ngôi nhà.

Nhà liền kề tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 (Nguồn: Bất động sản).

Không gian chức năng dịch vụ

Không gian chức năng dịch vụ thường được sắp xếp ở tầng một (tầng trệt) và có lối vào trực tiếp từ đường phố, phối hợp và phân chia theo chiều đứng của ngôi nhà. Lưu ý không được phép kinh doanh hóa chất hoặc hàng hóa gây ô nhiễm môi trường và nguy hiểm về cháy nổ.

Không gian chức năng ở

Không gian chức năng ở có những chức năng chính như phòng sinh hoạt chung, chỗ làm việc, học tập, phòng tập, phòng chơi, chỗ thờ cúng tổ tiên, phòng ngủ, phòng ăn, bếp, khu vệ sinh, chỗ giặt, phơi quần áo, ban công hoặc logia, và kho chứa đồ.

Thiết kế và sắp xếp các không gian này phải đáp ứng yêu cầu sử dụng, đảm bảo an toàn và sức khỏe cho người sử dụng.

Không gian chức năng liên lạc

Không gian chức năng liên lạc như cầu thang và thang máy cũng được quan tâm trong thiết kế nhà ở liền kề. Số lượng, vị trí và kích thước của cầu thang và thang máy phải thuận tiện và an toàn cho người sử dụng.

Cần tuân thủ tiêu chuẩn về chiều rộng của cầu thang và kích thước bậc để đảm bảo thoát hiểm hiệu quả. Trong trường hợp cần sử dụng thang máy, việc lựa chọn và thiết kế phải căn cứ vào số tầng, lượng người sử dụng, nhu cầu của người khuyết tật và các yêu cầu kỹ thuật khác.

Các không gian chức năng khác

Bao gồm chỗ để xe, kho, trang thiết bị phòng chống cháy, nơi thu gom rác thải, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng và các vật dụng khác. Cần đảm bảo an toàn phòng cháy cho nhà và công trình khi sử dụng tầng một làm chỗ để ô tô.

Nhà liền kề có chung tường không? Những lưu ý bạn cần biết

Một vài lưu ý khi thiết kế nhà ở liền kề

Cao độ nền nhà, bậc thềm, vệt dắt xe, bồn hoa mặt tiền

Cao độ nền nhà phải được thiết kế cao hơn cao độ vỉa hè ít nhất 150mm. Trong trường hợp vị trí của vỉa hè không rõ ràng, cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ mặt đường tối thiểu 300mm.

• Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ:

Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên đến độ cao 3,5m, tất cả các phòng ban trong nhà không được vượt qua chỉ giới đường đỏ, trừ một số trường hợp như ống thoát nước mưa và các phòng ban trang trí như bậu cửa, gờ chỉ. Tuy nhiên, việc vượt qua chỉ giới đường đỏ không được vượt quá 0,2m và phải đảm bảo tính thẩm mỹ.

• Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên đến độ cao 3,5m:

Tất cả các phòng ban cần thiết của nhà (như ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua...) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng không được vượt quá giới hạn quy định và cần tuân thủ các quy định về an toàn lưới điện và quản lý xây dựng.

Độ vươn ra của những phòng ban công trình

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ, có các quy định sau:

• Không có phòng ban nào của nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Các phòng ban của công trình như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà được phép vượt quá chỉ giới xây dựng.
• Tất cả các phòng ban trong ngôi nhà, bao gồm cả các phòng ban trang trí cho kiến trúc, không được xây dựng vượt quá ranh giới của lô đất hoặc nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác.

Độ vươn ra cho phép của mái đón, mái hè phố
Mái đón là mái che được gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào hoặc che một phần đường đi từ hè tới cổng vào nhà.

Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên trên độ cao 3,5m, có thể xây dựng mái đón. Phòng ban nhô ra của mái đón phải cách mép vỉa hè không quá 0,6m và phải song song và nhỏ hơn chiều rộng của vỉa hè ít nhất 1,0m.

Cột không được trồng trên vỉa hè và không được sử dụng mái đón làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh hoặc các vật thể kiến trúc khác.

Nhà liền kề Phong Lan Vinhomes Harmony (Nguồn: Vinhomes Riverside).

Mái hè phố là mái che sắp vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè. Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao trên 3,5m, cũng được phép làm mái hè phố.

Phòng ban nhô ra của mái hè phố phải cách mép vỉa hè không to hơn 0,6m, và phải nhỏ hơn chiều rộng của vỉa hè ít nhất 1,0m. Không được sử dụng mái hè phố làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh hoặc các vật thể kiến trúc khác.

Độ vươn tối đa của ban công

Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố, vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt và tuân thủ các quy định về quản lý xây dựng khu vực.

Độ vươn ra của ban công trong nhà ở liền kề mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được vượt quá các kích thước quy định:

• Độ rộng lộ giới dưới 5m: Độ vươn ra tối đa 0m.
• Độ rộng lộ giới từ 5m đến 7m: Độ vươn ra tối đa 0,5m.
• Độ rộng lộ giới từ 7m đến 12m: Độ vươn ra tối đa 0,9m.
• Độ rộng lộ giới từ 12m đến 15m: Độ vươn ra tối đa 1,2m.
• Độ rộng lộ giới trên 15m: Độ vươn ra tối đa 1,4m.

Ban công chỉ được sử dụng làm ban công và không được sử dụng làm lô-gia hay buồng. Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu 3,5m để đảm bảo an toàn.

Không được phép làm ban công ở ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0m và có dãy nhà liền kề ở hai bên ngõ. Nếu chỉ có một dãy nhà ở một bên ngõ, ban công có độ vươn ra tối đa 0,6m.

Khi xây dựng ban công và ô-văng trên đường có hệ thống đường dây điện đi nổi, cần tuân thủ các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện.

Quy định móng nhà giáp đường

Đối với móng nhà, phòng ban ngầm không được vượt quá giới hạn của đường đỏ và giới hạn ngoài cùng của móng nhà và đường ống dưới đất không được vượt quá ranh giới của lô đất hoặc ranh giới của nền nhà.

Trường hợp đặc thù cho phép móng nhà vượt quá giới hạn của đường đỏ, giới hạn đường (ngõ/hẻm) tối đa 0,3m, miễn cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ tối thiểu của vỉa hè 2,4m.

Quy định cổng, hàng rào

Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, nhẹ, và tuân theo quy định của từng khu vực. Chiều cao tối đa của hàng rào là 2,6m. Hàng rào không được vượt ra ngoài ranh giới của ngôi nhà, bao gồm cả móng.

Mẫu nhà liền kề (Nguồn: Thanh Tùng Land).

Khi khoảng cách từ mặt tiền nhà đến đường hoặc ngõ/hẻm là từ 2,4m trở lên, chỉ được xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào cây bụi. Nếu khoảng cách nhỏ hơn 2,4m, hàng rào cao không quá 1,2m hoặc cần xây dựng các bồn hoa để ngăn cách ranh giới.

Trong trường hợp có yêu cầu đặc thù về bảo vệ an toàn, hàng rào có thể được che kín bằng vật liệu nhẹ, nhưng phần che kín chỉ được cao tối đa 1,8m.

Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà phải có hàng rào thoáng, cao bằng hàng rào mặt tiền. Phần chân rào nên xây dựng đặc, cao tối đa là 0,6m.

Khi xây dựng cổng cho nhà ở liền kề (không phải nhà phố), cần tuân theo các quy định sau:

• Mỗi nhà ở liền kề chỉ được mở một cổng chính. Việc mở thêm các cổng phụ hoặc lối thoát nạn phải được xem xét và quyết định theo yêu cầu cụ thể của công trình và các cấp thẩm quyền.
• Cánh cổng không được vượt ra ngoài ranh giới đường, ranh giới ngõ/hẻm hoặc ranh giới đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Mép ngoài của trụ cổng không được vi phạm vào ranh giới đường.

*Nguồn tham khảo: QCXDVN 01 : 2008/BXD, Quy chuẩn xây dựng Việt nam- Quy hoạch xây dựng và QCVN 06 : 2010/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - An toàn cháy cho nhà và công trình.

OneHousing mong rằng bài viết trên sẽ giúp bạn đưa ra những yêu cầu về kiến trúc nhà ở liền kề chính xác nhất. Bởi điều này là yếu tố vô cùng quan trọng, kiến tạo ra những tổ ấm lý tưởng của người Việt.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Điểm qua 3 yếu tố nổi bật của biệt thự liền kề trong các dự án bất động sản

Diện tích tối thiểu được phép xây dựng nhà ở liền kề