Các phương pháp định giá đất mới nhất theo Quy định của Chính phủ

Trong thị trường bất động sản, việc định giá đất không chỉ là một quá trình phức tạp mà còn là yếu tố quyết định quan trọng. Định giá đất không chỉ là cơ sở để xác định giá trị của một khu đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư, giao dịch và phát triển hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển không ngừng và nhu cầu về đất đai tăng cao, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mới nhất theo quy định của Chính phủ là điều không thể phủ nhận.

Điều này đảm bảo sự minh bạch, công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch bất động sản, từ đó tạo ra một môi trường đầu tư ổn định và phát triển bền vững. Trong bài viết này, OneHousing sẽ đi sâu vào các phương pháp định giá đất mới nhất theo quy định của Chính phủ, đồng thời tìm hiểu về ý nghĩa và tác động của chúng đối với thị trường bất động sản hiện nay.

Phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ

Chính phủ vừa mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP liên quan đến việc định giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo như Nghị định 12, sẽ có sự điều chỉnh ở Điều 4 và Điều 5 của Nghị định 44 về cách thức định giá đất cũng như điều kiện áp dụng cho từng phương pháp đó.

Đặc biệt, phương pháp so sánh sẽ được thực hiện bằng cách điều chỉnh giá của các lô đất có cùng mục đích sử dụng, và có các yếu tố tương đồng về ảnh hưởng đến giá đất đã được giao dịch trên thị trường, hoặc đã được trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Qua đó, việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) sẽ giúp xác định giá trị của lô đất cần định giá.

Chính phủ ban hành 4 phương pháp định giá đất (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Phương pháp so sánh được áp dụng khi có ít nhất 3 lô đất cùng mục đích sử dụng và tương tự về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã giao dịch trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi trung bình của tiền Việt Nam với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liên tiếp tính đến quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng cho các trường hợp như thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi không thể áp dụng phương pháp so sánh, nhưng có thể xác định thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu ước tính từ phát triển trừ đi tổng chi phí ước tính từ việc phát triển của lô đất, khu đất dựa trên sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất dành cho việc triển khai dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập, nhưng có thể ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án.

Các phương pháp định giá đất có những ưu, nhược điểm khác nhau (Nguồn: Tư vấn luật đất đai)

Phương pháp điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách nhân giá đất từ bảng giá đất với hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành sau khi so sánh giá đất từ bảng giá với giá đất thông thường trên thị trường.

Phương pháp này áp dụng để xác định giá đất cho thửa đất hoặc khu đất được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, trong các trường hợp như: tính tiền thuê đất hàng năm mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất cho thửa đất hoặc khu đất cần định giá với giá trị tính theo bảng giá đất đối với diện tích không vượt quá 30 tỷ đồng ở các thành phố trực thuộc trung ương, hoặc không vượt quá 10 tỷ đồng ở các tỉnh miền núi, vùng cao.

Phương pháp định giá đất của OneHousing

Nhận thấy nhược điểm của phương pháp truyền thống, OneHousing đã giới thiệu công cụ định giá bất động sản dựa trên dữ liệu lớn được cập nhật thường xuyên, phản ánh chặt chẽ tình hình thị trường - điều kiện cơ sở cho tất cả các bên tham gia giao dịch bất động sản có thể tham khảo và sử dụng.

Khi phát triển công cụ định giá, OneHousing cũng đã phát triển các công cụ hỗ trợ thu thập dữ liệu trên thị trường. Bằng việc thu thập hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn dữ liệu về bất động sản được rao bán mỗi ngày, OneHousing đã tạo ra một kho dữ liệu lớn để phân tích và sử dụng trong mô hình máy học, giúp đưa ra các mức giá chính xác nhất khi khách hàng sử dụng công cụ định giá.

"Từ điển dữ liệu nhà ở" của OneHousing đã thu thập thông tin về hơn 1.5 triệu căn nhà, mỗi căn nhà có đến hơn 300 thuộc tính. Ví dụ, với một căn chung cư, thông tin bao gồm diện tích, số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, hướng, tầng, hướng ban công, tiện ích bên trong và bên ngoài, cũng như các yếu tố môi trường xung quanh.

Phương pháp định giá đất của OneHousing có nhiều ưu điểm nổi trội (Nguồn: OneHousing)

Ngoài việc sử dụng máy học, OneHousing còn có hai nguồn dữ liệu kiểm chứng từ Sao Mộc và dữ liệu giao dịch thực tế, giúp cải thiện độ chính xác của kết quả định giá. Đồng thời, mức giá trên nền tảng OneHousing cần có dữ liệu trong ít nhất 3 năm để đánh giá biến động giá qua các năm.

Công cụ định giá giúp người mua và người bán dễ dàng thỏa thuận về giá cả, đồng thời rất dễ sử dụng. Chỉ cần có tài khoản trên OneHousing, người dùng có thể định giá miễn phí cho 10 căn trong 1 ngày. Thao tác nhập thông tin như tên dự án, số tầng, mã căn... rất đơn giản, không cần giấy tờ hoặc phải đi đến hiện trường khảo sát. Khách hàng có thể thoải mái trao đổi và kiểm tra giá từ nhà hoặc quán cà phê, từ đó có thể thảo luận và đàm phán trực tiếp với nhau, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản có trải nghiệm thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch.

Trong bối cảnh nền kinh tế và thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc áp dụng các phương pháp định giá đất là một bước quan trọng để tạo ra sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong các giao dịch địa ốc. Những phương pháp này không chỉ giúp nhà đầu tư, người mua và người bán địa ốc có cái nhìn rõ ràng về giá trị thực của tài sản mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Các bước tự định giá nhà đất chính xác dành cho người mua nhà lần đầu

Đâu là những yếu tố quyết định giá trị của một căn nhà?