Các dấu hiệu nhận biết bắt đáy động sản

Rất nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đều mong muốn tìm được "đáy" của thị trường. Vậy bắt đáy bất động sản là gì? Cách nào để xác định đáy bất động sản? Dấu hiệu nhận biết bắt đáy bất động sản như thế nào? Hãy cùng OneHousing tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây.

Bắt đáy bất động sản là gì?

"Đáy" bất động sản được hiểu đơn giản là mức giá thấp nhất mà chúng ta có thể mua được. Nếu có một chiến lược đúng và tài chính đủ, bất kỳ ai cũng có thể mua được bất động sản ở mức giá “đáy” này.

"Bắt đáy" bất động sản có nghĩa là mua vào khi thị trường đang ở mức giá thấp nhất. Khi thị trường đạt mức đáy, giá bất động sản thường rất thấp so với các thời điểm khác. Trong giai đoạn này, người đầu tư hoặc kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đều muốn mua vào những bất động sản có giá thấp nhất.

Trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng, một số chủ đất cố gắng tìm cách bán bất động sản, trong khi các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt chờ đợi giá giảm thêm trước khi mua để tối ưu hóa lợi nhuận. Mặc dù nhiều nhà đầu tư đồng ý giảm giá và giảm lợi nhuận để thu hồi vốn, đồng thời giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao, tuy nhiên, tâm lý đợi "bắt đáy" và "săn giá tốt" đã làm cho giao dịch mua bán thành công trở nên khá hiếm hoi. Thực tế này đã làm suy giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Bắt đáy bất động sản là hành động mua vào khi thị trường ở giá thấp nhất (Nguồn: Remaps News)

Cách xác định đáy bất động sản

Phân tích tâm lý chủ sở hữu và nhà đầu tư để hiểu cách "bắt đáy" bất động sản

Nếu chủ sở hữu bất động sản vay mua nhà và không thể đáp ứng nợ (ngộp tài chính), họ buộc phải bán với giá rẻ để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng. Trái lại, nếu nhà đầu tư có khả năng tài chính, có chiến lược tư duy, họ có thể tìm kiếm và săn bất động sản trong thời điểm khó khăn, khi tâm lý người bán cần bán gấp.

Khi các chủ nhà bị ngộp đã bán hết, giá bán thường sẽ dao động hoặc đi ngang. Thời gian giá đi ngang kéo dài hay nhanh phụ thuộc vào nhóm người có khả năng mua bất động sản. Mặc dù họ đủ điều kiện mua, nhưng họ vẫn đợi giá giảm thêm. Tuy nhiên, khi nhận ra giá không còn giảm được nữa, họ sẽ thực hiện hành động mua vào để thúc đẩy giá tăng trở lại.

Nếu chúng ta mua bất động sản trong thời điểm khó khăn mà lại không có nhiều người muốn mua, chủ yếu do tình trạng ngộp tài chính của người bán, thì khi thị trường phục hồi và chúng ta bán ra thì giá sẽ cao hơn đáng kể.

Phải biết phân tích tâm lý chủ sở hữu để hiểu cách bắt đáy (Nguồn: CafeF)

Xem xét khu vực có bị thổi giá lên quá cao hay không

Trước khi đầu tư, quan trọng là phải điều tra thị trường và xem xét khu vực đầu tư để đảm bảo nó không bị thổi giá lên quá cao.

Nếu khu vực bị thổi giá, nhưng đó là giá ảo vì thông tin không chính xác, không có dự án đang ở giai đoạn khảo sát, dự thảo, thì mua ở đáy cũng không được khuyến nghị, vì khi mua vào ở đáy, giá cũng không tăng nhanh chóng. Thậm chí, để giá cao lên lại và có vị trí tốt cũng mất rất nhiều thời gian.

Nhiều nơi, thông tin dự án được công bố và các nhà đầu tư lớn, nhà đầu cơ, môi giới thổi giá lên quá cao. Sau nhiều lần tăng giá ở mỗi giai đoạn của dự án, giá đã tăng lên đáng kể, sau đó có một khoảng thời gian đi ngang hoặc giảm do một vài nhà đầu tư chán nản hoặc không tiếp tục đợi chu kỳ tiếp theo, buộc phải bán với lỗ ít. Thời gian này cũng có thể coi là đáy để mua vào. Sau đó, chờ tiếp đến giai đoạn tiếp theo của dự án khi hạ tầng hoàn thiện, hoặc khi dự án đã hoạt động một thời gian.

Tuy nhiên, hiện nay, biên độ và thời gian của đáy thị trường đều rất ngắn, thông tin và kiến thức đầu tư cũng được phổ biến rộng rãi, với sự hỗ trợ từ những chuyên gia. Do đó, có ít nhà đầu tư bị mua bất động sản khi giá đạt đỉnh.

Những dự án được triển khai nhanh và thực hiện một cách bài bản, cùng với những dự án có vấn đề pháp lý hoặc nằm trong khu vực nổi sốt thường dễ bị quản lý bởi chính quyền. Vì vậy, việc giá nhà đất giảm sâu hay đáy thị trường vẫn có thể xảy ra, nhưng rất hiếm và biên độ giảm không lớn. 

Xem xét kỹ thị trường để biết giá có bị thổi phồng hay không (Nguồn: VTC News)

Các dấu hiệu nhận biết bắt đáy động sản

Vì bất động sản là một tài sản luôn có giá, và không bao giờ quay về giá trị bằng 0, nên muốn biết đáy của bất động sản ở đâu thì cần xác định trong trường hợp như sau:

• Nếu chủ sở hữu bất động sản “ngộp” buộc phải bán rẻ, và có một “đội quân” sẵn tiền nhàn rỗi đi săn, gọi là đội chuyên đi săn bất động sản “ngộp”. Khi các chủ nhà ngộp đã bán hết thì giá nhà thường chỉ có đi ngang, không giảm. 
• Khi không có người mua, người bán không ngộp, thì thị trường đi ngang, nhưng đi ngang lâu hay mau tuỳ thuộc vào nhóm có đủ điều kiện mà vẫn chờ giá nhà xuống nhận ra giá đó không xuống được nữa. Lúc đó họ sẽ có hành động mua vào để đẩy giá nhà tăng trở lại.

Như vậy, để dự đoán được thị trường vẫn giảm nữa hay chỉ đi ngang hay tăng nhẹ, phải xác định được tâm lý và tình trạng của người sở hữu nhà. Nếu đang có khá nhiều người bị “ngộp” ngân hàng, thì khả năng giá sẽ đi xuống, còn nếu chủ nhà vẫn có thể duy trì được thì rất khó để giá nhà đi xuống, cùng lắm chỉ đi ngang.

Một số trường hợp ngoại lệ khi xác định đáy bất động sản

Như bất kỳ hiện tượng nào khác, bắt đáy bất động sản cũng có trường hợp ngoại lệ. Có những khu vực tăng nhanh khi thị trường chung đang chững lại, và cũng có những khu vực giảm nhanh khi thị trường vẫn duy trì hoặc tăng nhẹ. Một số nguyên nhân để giải thích hiện tượng này:

- Người sở hữu bất động sản là nhà đầu tư theo tâm lý đám đông. Khi thị trường đang tăng, mọi người bị cuốn theo và mua bất động sản mà không xem xét kỹ những khía cạnh khác, chỉ vì nghe nói giá sẽ tăng và có nhiều người mua. Khi xảy ra tâm lý này, việc mua đất không được đánh giá kỹ lưỡng, do đó khi thị trường chững lại, những lo lắng xuất hiện và những việc chưa chuẩn bị trước đó dễ dẫn đến khó khăn. Điều này làm giảm giá trị trong khu vực. Khi có nhiều người mua bị ảnh hưởng như vậy thì giá càng dễ giảm.

- Ngược lại, cũng có những khu vực tăng nhanh khi thị trường chậm lại, ngoài lợi thế về vị trí tốt, còn có thể có trường hợp do chiêu thức "làm thị trường". Nếu rơi vào tình huống này, tiếp theo sẽ dẫn đến tình trạng được đề cập ở trên, khi người mua quyết định mua dựa trên tâm lý đám đông.

Thị trường bất động sản nhiều biến động nên việc bắt đáy cũng xảy ra những trường hợp ngoại lệ (Nguồn: Toàn cảnh bất động sản)

Trên đây là những thông tin về việc bắt đáy bất động sản mà OneHousing chia sẻ đến bạn. Các chuyên gia vẫn cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển và đảm bảo tất cả các thành viên đều thu lợi nhuận ổn định, thì ngoài khả năng sinh lời, nhà đầu tư còn cần nắm rõ chuẩn mực định giá, thông tin giao dịch, lựa chọn dịch vụ môi giới uy tín, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông hay phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ tín dụng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Trước khi đầu tư bất động sản cần đánh giá kỹ những yếu tố nào?

Chiến lược giúp môi giới bất động sản bán nhà hạng sang thành công