Việc đánh giá giá trị căn nhà phố và đất nền sẽ khác nhau. Trong khi đất nền tập trung vào các yếu tố như vị trí, pháp lý, giá trị sử dụng, cung cầu và tiềm năng, thì khi đánh giá nhà phố, cần tính toán thêm chi phí xây dựng, tìm hiểu về nhiều chi tiết lắt léo khác để xác định giá trị thực của tài sản, tránh rủi ro khi giao dịch. Tham khảo một vài bí quyết “soi” giá trị thật của nhà đất ngay sau đây để định giá bất động sản được tốt hơn.
Anh Huy Hoàng, một nhà đầu tư kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc TP.HCM, cho biết anh đã bán thành công một lô đất rộng 80m2 ở Cần Giuộc (Long An) giá hơn 2,5 tỷ đồng, đem lại lợi nhuận gần 2 tỷ đồng. Anh Hoàng chia sẻ: “Anh mua lô đất này vào năm 2016 với giá khoảng 600 triệu đồng, thời điểm mà thị trường chưa có các đợt sốt giá”. Anh Hoàng đã tính toán kỹ từ đầu để đánh giá tiềm năng đất đai và quyết định bán ra khi giá đất tăng đáng kể.
Anh chia sẻ rằng để đánh giá giá trị của một lô đất đối với người mua để ở thì điều quan trọng là phải hợp túi tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư, cần xem xét vị trí, pháp lý, tiềm năng xây dựng và kỳ vọng về giá trị tương lai.
Anh Hoàng cũng chia sẻ thêm là vị trí của đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị, đặc biệt là đất ở mặt đường lớn thường có giá trị cao hơn so với khu đất trong hẻm. Đất nền ở các khu vực nông thôn, nhưng có tiềm năng đô thị hóa, cũng có tiềm năng đầu tư. Anh cũng nêu rõ quan điểm là một mảnh đất trong hẻm gần trung tâm có thể có giá cao hơn so với đất ở mặt đường ở xa.
Giá trị thật của một căn nhà phụ thuộc vào vị trí, tiềm năng xây dựng, pháp lý (Nguồn: Coda)
Anh Lê Tiến, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản ở Cầu Giấy, Hà Nội, với kinh nghiệm hơn 5 năm trong ngành xây dựng và môi giới, nhấn mạnh rằng giá trị căn nhà đặc biệt là nhà phố, không chỉ phụ thuộc vào vị trí và tiềm năng mà còn phải tính đến chi phí xây dựng.
Giá trị căn nhà được xây dựng sẽ bị ảnh hưởng bởi vị trí (như xây trong hẻm có thể tăng chi phí vận chuyển và cần gia cố đất yếu), loại hình kiến trúc (nhà cấp 4, cấp 3, biệt thự có chi phí khác nhau) và thời điểm xây dựng.
(Nguồn: BSC)
Theo anh Lê Tiến, ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, có 2 phương thức chính để dự toán giá xây dựng một căn nhà. Phương thức đơn giản nhất là thuê kiến trúc sư tính khối lượng công trình dựa trên bản vẽ.
Tuy nhiên, hiện nay phương thức phổ biến là dựa vào hình thức khoán. Khoán có thể là khoán công (chỉ thuê công nhân xây, vật liệu do chủ thầu cung cấp) hoặc khoán toàn bộ (cả công và vật liệu đều do nhà thầu lo).
Trong trường hợp khoán toàn bộ, chi phí được tính theo diện tích (m2) nhân hệ số. Ví dụ, giá xây thô khung sườn dao động từ 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2, trong khi hoàn thiện ốp gạch, trần, điện, đèn có chi phí dao động từ 5,2 – 6,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm nội thất). Chi phí cụ thể còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như phần móng và mái.
Anh Tiến cũng chia sẻ về 1 ví dụ cụ thể: “Căn nhà 5x10m, 1 trệt, 3 lầu và có sân thượng xây cơ bản với giá 6 triệu đồng/m2, tổng chi phí là khoảng 1,2 tỷ đồng (có thể biến động theo các yếu tố trước đó). Thêm vào đó, chi phí nội thất và các khoản phát sinh, tổng chi phí có thể lên đến 1,6 tỷ đồng, chưa tính đến giá đất nền”.
(Nguồn: BSC)
Qua ví dụ trên có thể thấy rằng mặc dù giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng có thể dựa vào điều kiện tiêu chuẩn để tính toán giá trị thực của nó. Tuy nhiên, giá trị và giá bán của bất động sản thường có sự "độ vênh" do quy luật cung cầu, tính độc quyền và tâm lý người mua.
Giá bán bất động sản thường có độ vênh nhất định do quy luật về cung - cầu (Nguồn: Cafeland)
Các chuyên gia lý giải rằng "độ vênh" này có thể xuất phát từ tính độc quyền của một số sản phẩm, khiến giá cả thường cao hơn giá trị sử dụng. Điều này dẫn đến sự đánh giá cao từ một nhóm khách hàng nhưng bị coi thường bởi nhóm khác. Việc đánh giá giá trị căn nhà phố hay đất nền sẽ dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, do đặc thù của bất động sản, giá trị và giá bán thường có sự "độ vênh" nhất định.
Theo góc nhìn pháp lý nhà đất, một chuyên gia tư vấn bán nhà cho biết, theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, trong đó gồm có: So sánh, chiết trừ, vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền và phương pháp thặng dư. Trong đó so sánh và vốn hóa trực tiếp là phổ biến nhất. Để tránh giao dịch ảo làm tăng giá, người mua thường kết hợp so sánh với chiết khấu dòng tiền, dự báo giá trị sử dụng tương lai.
Mặc dù có các phương pháp định giá rõ ràng, nhưng bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù, làm cho việc định giá theo công thức trở nên khó khăn. Tuy nhiên, nếu có thể định giá thực của bất động sản, nhà đầu tư vẫn có nhiều lợi thế trong bối cảnh giá mua bán có độ "vênh" lớn so với giá trị sử dụng.
Để soi giá trị căn nhà phố hay một lô đất nào đó, điều bạn cần làm là xem xét đến các yếu tố về vị trí, pháp lý, chi phí xây dựng…để có thể định giá bất động sản một cách chính xác. Nếu bạn không có nhiều thời gian tìm hiểu và định giá bất động sản, bạn có thể liên hệ với OneHousing để được hỗ trợ.
Định giá nhà đất nhanh chóng qua công cụ định giá hiện đại tại OneHousing (Nguồn: OneHousing)
OneHousing mang lại một giải pháp mua bán BĐS minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả, giảm thiểu thời gian và công sức cho cả người bán và mua.
Khi bán nhà với OneHousing bạn sẽ nhận được nhiều lợi ích, cụ thể:
Dưới đây là quy trình chi tiết khi bạn muốn bán nhà qua OneHousing:
Bài viết cũng đã chia sẻ các bí quyết “soi” giá trị thật của nhà đất để khách hàng có thể tự định giá bất động sản dễ dàng hơn. Nếu còn thắc mắc gì về định giá hãy liên hệ với các chuyên gia tư vấn bán nhà của OneHousing để được hỗ trợ thêm.
Xem thêm
Tại sao nên đặt mục tiêu mua nhà sớm từ trước 30?
Mua nhà hình thành trong tương lai: "Cẩm nang" sinh tồn cho nhà đầu tư thông minh