Bất động sản Hà Nội: Tình trạng khan hiếm căn hộ hạng sang và sự biến động giá cả

Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn biến động mạnh, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng sang Hà Nội. Sự xuất hiện của các dự án căn hộ cao cấp từng tạo nên sức hút lớn với giới đầu tư và khách hàng. Thế nhưng, theo báo cáo thị trường mới nhất, nguồn cung mới của loại hình này đang ngày càng thu hẹp, dẫn đến sự khan hiếm đáng kể. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn cụ thể hơn về tình hình này của bất động sản Hà Nội.

Tình hình cung - cầu căn hộ hạng sang tại Hà Nội

Bất động sản Hà Nội có sự thay đổi đáng kể trước tình trạng cung cầu của căn hộ hạng sang biến đổi. Hiện tại, thị trường đang đối mặt với sự mất cân đối: nguồn cung căn hộ hạng sang ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu từ khách hàng cao cấp lại không ngừng tăng.

Tổng quan về sự khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng sang

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: nguồn cung mới căn hộ hạng sang đã gần như biến mất trong quý 1/2025 theo báo cáo mới nhất của Savills. Đây là kết quả của quá trình suy giảm dần trong 5 năm qua, với chỉ khoảng 1.000 - 1.500 căn hộ hàng hiệu được chào bán trong toàn bộ giai đoạn này.

Bất động sản Hà Nội khan hiếm nguồn cung các căn hộ hạng sang (Nguồn: Savills)

Ban đầu, phân khúc này tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ - nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, một xu hướng mới đang hình thành khi các dự án hạng sang bắt đầu mở rộng ra các quận trung tâm khác của thủ đô, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội, nơi dự kiến sẽ có một số dự án căn hộ hàng hiệu ra mắt trong giai đoạn 2025-2027.

Mức giá tăng vọt, đặc biệt là các căn hộ hàng hiệu

Sự khan hiếm nguồn cung đã trực tiếp đẩy giá căn hộ hạng sang lên những mức chưa từng thấy. Các căn hộ hàng hiệu (branded residences) - được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và quản lý bởi các thương hiệu danh tiếng quốc tế như Marriott, Four Seasons hay Rosewood - hiện có giá trung bình từ 8.000-15.000 USD/m2, cao gấp 2-3 lần so với các căn hộ cao cấp thông thường.

Một số dự án đã thiết lập những kỷ lục về giá, điển hình như The Grand tại Hàng Bài với mức giá lên đến 1 tỷ đồng/m2. Các dự án khác như Noble tại khu vực Ngoại Giao Đoàn cũng đang được chào bán với mức giá khoảng 240 triệu đồng/m2. Mới đây nhất, dự án Epic Tower tại Duy Tân (Cầu Giấy) sẽ ra mắt thị trường với các căn hộ được vận hành theo tiêu chuẩn Swiss-belresidence, một thương hiệu quốc tế từ Thụy Sĩ, mặc dù được tiết lộ sẽ có mức giá "mềm" hơn so với các dự án hàng hiệu đã mở bán trước đó.

Nhu cầu tăng trưởng mạnh mẽ từ các khách hàng cao cấp

Trong khi nguồn cung ngày càng hạn chế, nhu cầu sở hữu căn hộ hạng sang và hàng hiệu lại tăng trưởng mạnh mẽ, tạo nên sự mất cân đối lớn trên thị trường. Đối tượng khách hàng chính của phân khúc này đến từ ba nhóm chính: doanh nhân thành đạt, chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam và tầng lớp giàu có mới nổi trong nước.

Nhu cầu tìm kiếm căn hộ hạng sang tăng trưởng ở nhiều đối tượng (Nguồn: Báo Tuổi trẻ)

Đây là những người tìm kiếm không gian sống đẳng cấp, dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế và giá trị thương hiệu. Họ xem căn hộ hạng sang không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản đầu tư có khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát và biến động kinh tế. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục phát triển khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với nền kinh tế toàn cầu, thu hút thêm nhiều chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài đến sinh sống và làm việc, đồng thời tầng lớp trung lưu và thượng lưu trong nước tiếp tục mở rộng.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ hạng sang

Việc khan hiếm căn hộ hạng sang Hà Nội đến từ nhiều lý do trong đó bao gồm việc tìm kiếm quỹ đất tiềm năng cũng như những yêu cầu khắt khe về xây dựng và quy hoạch đô thị.

Quỹ đất hạn chế tại các khu vực trung tâm của Hà Nội

Một trong những yếu tố chính dẫn đến sự khan hiếm căn hộ hạng sang tại Hà Nội là việc quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills, khu vực trung tâm Hà Nội gần như không còn quỹ đất lớn để phát triển các dự án bất động sản Hà Nội siêu sang.

Tình trạng khan hiếm quỹ đất tại trung tâm Hà Nội (Nguồn: VnEconomy)

Đặc điểm của căn hộ hạng sang và hàng hiệu là phải được xây dựng tại những vị trí đắc địa, có tầm nhìn đẹp và hệ thống kết nối giao thông thuận tiện. Tuy nhiên, những khu vực như Hoàn Kiếm, Ba Đình hay Tây Hồ đã được phát triển từ lâu, khiến việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp cho các dự án mới trở nên vô cùng khó khăn. Điều này buộc các nhà phát triển bất động sản phải mở rộng tầm nhìn ra các khu vực mới hoặc chọn giải pháp cải tạo, nâng cấp các công trình cũ - một phương án đòi hỏi chi phí cao và thời gian thực hiện dài.

Yêu cầu khắt khe từ các thương hiệu quốc tế

Yếu tố thứ hai góp phần vào sự khan hiếm căn hộ hạng sang là những tiêu chuẩn khắt khe từ các thương hiệu quản lý quốc tế. Các thương hiệu danh tiếng như Marriott, Four Seasons hay Rosewood đặt ra những yêu cầu rất cao về chất lượng thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng và hệ thống tiện ích. Họ không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đòi hỏi sự hoàn hảo trong từng chi tiết, từ vật liệu hoàn thiện đến thiết bị nội thất và dịch vụ quản lý. 

Những tiêu chuẩn khắt khe này làm tăng đáng kể chi phí phát triển và kéo dài thời gian hoàn thiện dự án, khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định hợp tác với các thương hiệu quốc tế. Kết quả là, chỉ có một số ít dự án đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu này và được chấp thuận để mang thương hiệu quốc tế, dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm trên thị trường.

Tác động của quy hoạch và phát triển đô thị đối với nguồn cung căn hộ hạng sang

Các chính sách quy hoạch và phát triển đô thị cũng có ảnh hưởng lớn đến nguồn cung căn hộ hạng sang Hà Nội. Trong những năm gần đây, chính quyền thành phố đã áp dụng nhiều quy định chặt chẽ hơn về mật độ xây dựng, chiều cao công trình và tỷ lệ đất dành cho không gian công cộng, đặc biệt tại khu vực nội đô. Những quy định này, mặc dù cần thiết cho sự phát triển bền vững của đô thị, nhưng đã gián tiếp hạn chế khả năng phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn tại trung tâm thành phố.

Triển vọng tương lai của phân khúc căn hộ hạng sang tại Hà Nội

Theo dự báo của Savills, thị trường căn hộ hạng sang Hà Nội sẽ có những chuyển biến tích cực khi một số dự án mới dự kiến sẽ được ra mắt.

Dự báo về sự ra mắt của các dự án căn hộ hạng sang mới trong giai đoạn 2025 - 2027

Trong giai đoạn 2025 – 2027, mặc dù nguồn cung hạn chế, nhưng các nhà phát triển bất động sản vẫn đang nỗ lực tìm kiếm và triển khai những dự án tiềm năng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Các dự án như Epic Tower tại Duy Tân đang được xem là "của hiếm" với vị trí đắc địa và tiêu chuẩn quốc tế từ thương hiệu Swiss-belresidence.

Triển vọng phát triển các căn hộ hạng sang trong tương lai (Nguồn: VnEconomy)

Xu hướng dịch chuyển sang các khu vực khác ngoài trung tâm Hà Nội

Một xu hướng đáng chú ý đang hình thành là sự dịch chuyển của các dự án căn hộ hạng sang ra khỏi khu vực trung tâm truyền thống. Khi quỹ đất tại các quận nội đô như Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ ngày càng khan hiếm, các nhà phát triển bất động sản đang mở rộng tầm nhìn về phía Tây Hà Nội - nơi hạ tầng đô thị đang bứt phá mạnh mẽ. Khu vực này đang thu hút sự quan tâm lớn nhờ hệ thống giao thông được đầu tư bài bản, cùng với sự xuất hiện của nhiều trung tâm thương mại, văn phòng và tiện ích cao cấp.

Triển vọng tăng trưởng và kỳ vọng của các nhà đầu tư

Triển vọng tăng trưởng của phân khúc căn hộ hạng sang tại Hà Nội được đánh giá rất tích cực trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới. Với tốc độ tăng trưởng GDP ấn tượng duy trì ở mức 6 - 7% mỗi năm trong thập kỷ qua, tầng lớp trung lưu và siêu giàu đang gia tăng nhanh chóng, tạo nên nhu cầu lớn đối với bất động sản cao cấp. Điểm đáng chú ý là mức giá bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam hiện chỉ bằng 50 - 70% so với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok (8.500 USD/m2) hay Singapore (23.026 USD/m2), tạo ra dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai.

Có thể thấy mặc dù tình trạng khan hiếm căn hộ hạng sang Hà Nội vẫn đang diễn ra nhưng đây là một kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai cho cả nhà đầu tư và các khách hàng thông minh.

Xem thêm

Quy hoạch quận Hoàng Mai Hà Nội sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính

Quy hoạch huyện Ứng Hòa Hà Nội sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính