Áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất: Những điều bạn cần biết

Khi thực hiện định giá đất, việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và công bằng. Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến được sử dụng trong lĩnh vực này. Áp dụng phương pháp so sánh đòi hỏi phải có sự hiểu biết sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và cách điều chỉnh giá đất để phù hợp với thị trường hiện tại.

Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá đất

Theo khoản 1 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp so sánh trong định giá đất được quy định như sau:

Phương pháp định giá đất qua so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh giá trị của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Những thửa đất này đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người trúng đấu giá đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Quá trình này bao gồm việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời loại trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có), nhằm xác định giá trị của thửa đất cần được định giá.

Theo quy định nêu trên, phương pháp so sánh trong định giá đất được thực hiện bằng cách điều chỉnh giá của các thửa đất dựa trên:

• Mục đích sử dụng đất
• Các yếu tố tương đồng ảnh hưởng đến giá trị đất đã được chuyển nhượng trên thị trường
• Thửa đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo như quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp so sánh trong định giá đất được áp dụng từ ngày 05/02/2024 (Ảnh: Luật VIệt Nam)

Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất

Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, quy định về điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá đất trong trường hợp có ít nhất 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có những yếu tố tương đồng ảnh hưởng đến giá trị đất, đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (gọi tắt là thửa đất so sánh), ngoại trừ các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 của Điều này.

Như vậy, để áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất, cần phải có ít nhất 3 thửa đất đáp ứng ba điều kiện đã nêu. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ không áp dụng phương pháp này:

• Các trường hợp được quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 trong Luật Đất đai 2013.
• Tính toán tiền thuê đất trả hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất.
• Xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch xây dựng.
• Xác định giá đất đối với thửa đất hoặc khu đất mà tổng giá trị đất theo bảng giá đất thấp hơn các mức sau: dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng với các tỉnh vùng cao, miền núi; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, trong các trường hợp:
• Quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai 2013.
• Tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất mà không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất (Ảnh: Định Giá Đất)

Các yếu tố ảnh hưởng khi sử dụng phương pháp so sánh trong định giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng khi sử dụng phương pháp so sánh trong định giá đất bao gồm:

• Vị trí và địa điểm của thửa đất: Khoảng cách đến các trung tâm hành chính, thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao, công viên và khu vui chơi giải trí.
• Điều kiện giao thông: Độ rộng và kết cấu mặt đường, cũng như sự tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường.
• Điều kiện cấp thoát nước và cấp điện.
• Diện tích và hình thể xác định của thửa đất.
• Yếu tố quy hoạch xây dựng: Bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, hạn chế về chiều cao công trình và số tầng hầm theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt (nếu có).
• Hiện trạng về môi trường và an ninh.
• Yếu tố liên quan đến sản xuất nông nghiệp: Hệ thống tưới tiêu, địa hình, và hệ thống giao thông phục vụ sản xuất.
• Các yếu tố khác: Phù hợp với điều kiện thực tế, văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
• Thời hạn sử dụng đất: Đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân theo hạn mức, thời hạn sử dụng đất không được tính.
• Tình trạng về pháp lý đối với quyền sử dụng đất.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng khi sử dụng phương pháp so sánh trong định giá đất (Ảnh: Houze Blog)

Như vậy, việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất sẽ đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong quá trình định giá. Hy vọng những thông tin trong bài viết này sẽ hỗ trợ bạn đầu tư bất động sản một cách hiệu quả.

Xem thêm

Giá bán nhà riêng, nguyên căn đường Trường Chinh, Quận Tân Phú hiện tại là bao nhiêu?

Giá bán nhà riêng, nguyên căn đường Trịnh Đình Trọng, Quận Tân Phú hiện tại là bao nhiêu?