5 phút cập nhật tình hình bất động sản: Chu kỳ mới, luật pháp và các vấn đề tồn đọng

Năm 2024, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, lượng giao dịch được ghi nhận ngày càng nhiều. Có thể thấy, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, tạo cơ hội cho các nhà tài chính đầu tư BĐS xuống tiền cho việc mua bán nhà đất. Mặc dù bước vào chu kỳ mới nhưng thị trường vẫn còn tồn đọng một số vấn đề. Cùng tìm hiểu các vấn đề tồn đọng, luật pháp về thị trường bất động sản qua bài viết dưới đây. 

Thị trường BĐS đang bước vào chu kỳ mới

Tính đến quý I/2024, thị trường BĐS đã có sự khởi sắc, giá bán căn hộ ở Hà Nội đã gần bằng với TP. Hồ Chí Minh, với mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và 48 triệu đồng/m2 ở TP. Hồ Chí Minh. So với đầu năm 2018, giá căn hộ ở cả hai thành phố đã tăng đáng kể, tăng 70% ở Hà Nội và 55% ở TP. Hồ Chí Minh trong vòng 6 năm. Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá căn hộ tăng cao ở Hà Nội. 

• Thứ nhất, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội vẫn còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp giải quyết vấn đề pháp lý cho các nhà đầu tư, nhưng các dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thường xuyên lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ mỗi năm. 
• Thứ hai, nhu cầu mua căn hộ ở Hà Nội vẫn rất cao. Điều đáng chú ý là nhu cầu này không chỉ đến từ người dân Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn từ miền Nam.

Thị trường BĐS hồi phục, phân khúc căn hộ vẫn liên tục tăng giá trong năm 2024 (Nguồn: Thời báo tài chính ngân hàng)

Theo Báo cáo quý I/2024 của website Bất động sản, lợi suất cho thuê căn hộ ở Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1% đến 4,9%, trong khi ở TP. Hồ Chí Minh là từ 3,9% đến 4,5%. Ngoài ra, trong thời gian gần đây, một số nhà tài chính đầu tư BĐS từ thị trường miền Nam đã mở rộng hoạt động kinh doanh sang thị trường miền Bắc. Một số khách hàng trung thành từ miền Nam của những nhà đầu tư này đã quan tâm đến các dự án mới mà họ phát triển ở Hà Nội, đóng góp vào việc tăng lực cầu cho thị trường căn hộ ở Hà Nội.

Theo báo cáo quý I/2024 của website Bất động sản, thị trường nhà riêng đã có sự cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết có sự ổn định trong giao dịch nhà riêng, trong khi 17% tiết lộ rằng giao dịch nhà riêng tăng từ 10% đến 50% so với quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu mua nhà riêng tăng từ 3% đến 24%, tập trung chủ yếu vào phân khúc giá 2 - 4 tỷ đồng.

Ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, sự quan tâm đến nhà riêng đã cải thiện rõ rệt ở các quận ngoại thành. Cụ thể, nhu cầu mua nhà riêng ở các quận ngoại trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng từ 26% đến 43%. Ở TP. Hồ Chí Minh, các quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình cũng ghi nhận sự tăng đáng kể trong nhu cầu mua nhà riêng, từ 10% đến 14%.

“Vào đầu năm 2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn củng cố” đây là dự báo của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan. Trong giai đoạn này, nếu có các biện pháp tốt để tăng dòng tiền vào thị trường, thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ trở nên sôi động và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào đầu năm 2026.

(Nguồn: Thời Báo Tài Chính Việt Nam)

Những vấn đề còn tồn đọng trong thị trường BĐS

Mặc dù bước vào chu kỳ mới nhưng thị trường BĐS vẫn còn tồn đọng 5 vấn đề như sau:

• Mất cân đối cung - cầu: Nguồn cầu tăng cao nhưng nguồn cung vẫn chưa cải thiện đáng kể, dẫn đến tình trạng bất đối xứng cung - cầu.
• Cơ cấu sản phẩm không hợp lý: Số lượng nhà ở cao cấp tăng mạnh, nhưng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lại thiếu hụt nghiêm trọng.
• Giá bất động sản không giảm: Mặc dù thị trường suy giảm nhưng giá bất động sản vẫn không giảm và tiếp tục tăng.
• Tiếp cận vốn tài chính gặp khó khăn: Việc tiếp cận vốn tài chính đầu tư và phát hành trái phiếu đang bế tắc.
• Tác động của hỗ trợ chậm trễ: Mặc dù đã có sự hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan, nhưng kết quả giải quyết vấn đề vẫn chậm và thị trường vẫn đang gặp khó khăn.

Thị trường BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết (Nguồn: Everland)

Nguyên nhân chính là do nhiều dự án đã khởi đầu sai lầm, cần thời gian để sửa chữa. Đối với những dự án gặp trục trặc pháp lý, cần thông qua các luật mới liên quan có thể giải quyết vấn đề này, nhưng sẽ khá tốn thời gian để thực hiện.

Còn nhiều khó khăn khi triển khai các bộ luật mới

Nghị quyết số 41-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát huy vai trò của đội ngũ doanh nhân Việt Nam trong thời kỳ mới. Nghị quyết số 41-NQ/TW đã nhấn mạnh vai trò của doanh nhân và tổ chức đại diện cho đội ngũ doanh nhân, cộng đồng doanh nghiệp được củng cố, phát huy, góp phần nâng cao vị thế, uy tín của Việt Nam trên trường quốc tế.

Nghị quyết cũng lần đầu yêu cầu cần thúc đẩy phát triển cho khu vực tư nhân, nhưng thực tế, khu vực này đang suy yếu, mặc dù đây là khu vực có vai trò quan trọng dẫn dắt nền kinh tế trong tương lai.

Tháo gỡ vấn đề trong thị trường BĐS là một giải pháp quan trọng để kích thích nền kinh tế, vì tăng trưởng trong lĩnh vực này liên quan đến chuỗi cung ứng và tạo ra nền tảng cho sản xuất kinh doanh và nâng cao cuộc sống của người dân. Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng về bất động sản (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024), hy vọng rằng các luật này sẽ thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường, mặc dù hành trình trước mắt có thể gặp nhiều khó khăn và thách thức.

Mặc dù đã có 20 chính sách mới được triển khai, việc thực thi trong thực tế vẫn không đơn giản. Luật đang ngày càng được hoàn thiện đồng bộ hơn, nhưng vẫn còn rủi ro pháp lý và tranh chấp. Cần thời gian để thị trường thích nghi và vượt qua khó khăn trong giai đoạn tới.

Các bộ luật mới có tác động tích cực đến thị trường BĐS khi được ban hành: 

• Luật Đất đai 2024 sẽ hỗ trợ tổ chức kinh tế và nhà đầu tư BĐS tiếp cận thị trường đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản nông nghiệp. Luật này cũng đưa ra các quy định mới về giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, cũng như giới hạn việc thanh toán tiền thuê đất.
• Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp gỡ vướng và thanh lọc thị trường, thúc đẩy sự phát triển bền vững. Luật đưa ra các quy định về tiền đặt cọc và thanh toán trước khi thuê mua nhà ở, cũng như quy định mới về hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.
• Luật Nhà ở tập trung vào việc tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân và bổ sung các quy định về nhà ở xã hội. Luật cũng đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về quản lý và phát triển nhà ở, bao gồm việc đánh giá các căn hộ mini và quy định về sổ hồng.

Các bộ luật mới được triển khai sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS (Nguồn: Tạp chí Luật sư)

Tuy nhiên, việc triển khai các luật này có thể gặp phải nhiều vướng mắc. Đặc biệt là trong việc định giá đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để đảm bảo hiệu quả của các quy định mới, cần tăng cường công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, cũng như nâng cao năng lực thực thi và áp dụng của cơ quan quản lý địa phương.

Trên đây là các thông tin về các vấn đề tồn đọng, luật pháp sắp được thi hành trong thị trường BĐS. Hy vọng các thông tin trên có thể giúp cho các nhà tài chính đầu tư BĐS nắm được cơ hội để đầu tư sinh lời trong tương lai.

Xem thêm

Bỏ túi 4 bí quyết quản lý tài chính cá nhân linh hoạt dành cho Gen Z

Theo dõi cách gia đình 4 người thu nhập hơn chục triệu/tháng tiết kiệm tài chính, dành dụm gửi ngân hàng hiệu quả