3 thách thức của thị trường chung cư ở Hà Nội? Vậy mua nhà bằng cách nào?

Hiện nay, thị trường nhà ở đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức. Người dân có nhu cầu mua nhà Hà Nội để thuận tiện cho việc đi lại, sinh hoạt ngày càng tăng lên, tuy nhiên nguồn cung căn hộ chung cư ghi nhận thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, lượng căn chung cư bán ra với giá trên 4 tỷ đồng tăng từ 3% năm 2019 lên 42% trong năm 2023.

Vậy những thách thức nào đã khiến cho thị trường chung cư ở Hà Nội có những biến động như thế? Hãy cùng OneHousing cập nhật diễn biến thị trường để đưa ra chiến lược đầu tư nhà ở hiệu quả.

3 thách thức của thị trường chung cư ở Hà Nội?

Nguồn cung ứng căn hộ chung cư mới thấp nhất trong 10 năm vừa qua

Nguồn cung ứng chung cư có dấu hiệu suy giảm mạnh (Nguồn: VietNamNet)

Trong quý 4/2023, theo nguồn thông tin từ CBRE, dự kiến có khoảng 4.500 căn hộ được mở bán, như vậy có thể thấy được nguồn cung mới của thị trường nhà ở mô hình căn hộ chung cư cả năm nay tại Hà Nội chỉ đạt 11.400 căn giảm 40% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ hạng B chiếm 84% tổng số lượng căn chung cư bán ra.

Trong phân khúc nhà thấp tầng, sự suy giảm trở nên rõ rệt hơn khi tổng nguồn cung mới đạt 272 căn trong năm 2023, giảm tới 82% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có 87 căn mới đến từ hai dự án lớn là Solasta Mansion tại Hà Đông và An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức.

Nguồn cung sơ cấp cũng không nằm ngoài xu hướng giảm, chỉ còn 710 căn đến từ 16 dự án khác nhau, giảm 2% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nhà liền kề đóng vai trò quan trọng với tỷ trọng lên đến 44%.

Dựa trên quan sát thị trường nhà ở hiện nay, có thể nhận thấy rằng trong 2 năm gần đây nguồn cung mới phần lớn đều thuộc đại lộ đô thị phía Tây và Đông của thành phố Hà Nội do Vinhomes hoặc các nhà đầu tư như Masterise Homes triển khai. Gần như không còn thấy sự góp mặt của các ông trùm phát triển dự án lớn như TNR Holdings, Sunshines Group và MK Group. 

Giá cả tiếp tục neo cao, căn hộ 4 tỷ chiếm 42%, đến shophouse ế ẩm cũng tăng giá

Giá chung cư ở Hà Nội tiếp tục tăng cao (Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills)

Trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến sự leo thang của giá nhà, đặc biệt trong phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng. Khoảng giá phổ biến của cả hai loại bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, với các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn, lên đến 63% tổng nguồn cung mới, tăng 24% so với năm trước. Đồng thời, các căn hộ trong khoảng giá này cũng chiếm 49% tổng số căn bán được, tăng 21% so với năm trước.

Trong khi đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng cao đáng kể trong số lượng căn bán được, đạt 42% trong năm 2023, tăng mạnh so với chỉ 3% vào năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng vẫn giữ vững vị trí với 55% thị phần, trong khi chỉ có 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. 

Ngoài ra, dù hầu hết các chủ đầu tư đều giữ mức giá ổn định, nhưng lượng hàng tồn kho nhà thấp tầng với giá cao đang khiến giá sơ cấp tăng. Căn biệt thự sơ cấp tăng 55% giá theo quý lên 160 triệu đồng/m2 bởi nguồn hàng giá thấp ở Mê Linh đã được bán hết trong quý 3/2023. Giá nhà liền kề cũng tăng 3% trong quý lên 194 triệu đồng/m2, giá shophouse cũng tăng 3% lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Tình trạng giá mua nhà ở Hà Nội tăng cao chủ yếu do chi phí đất và chi phí xây dựng đang tăng cao, kết hợp với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và chất lượng sản phẩm. Hạn chế về nguồn cung trên thị trường cũng đóng vai trò tác động đến giá bán sơ cấp trung bình lên cao hơn.

Người mua còn quan ngại chi tiền, tỷ lệ căn thấp tầng bán ra thấp nhất trong 10 năm

Theo Giám đốc chiến lược của Batdongsan mua nhà Hà Nội đặc biệt là chung cư ngày càng trở nên khó khăn hơn đối với người dân khi mức thu nhập còn hạn chế không theo kịp tốc độ tăng trưởng mức giá của thị trường nhà ở. Dự kiến các căn chung cư sơ cấp cũng sẽ bị đẩy giá cao lên do chiến lược đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận của chủ đầu tư.

Theo nguồn dữ liệu cập nhật được, ở quý 4/2023, số căn hộ bán ra đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới là 46%. Phân khúc nhà ở thấp tầng có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm qua. Với lượng bán ra giảm 37% theo quý và 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 9% giảm 12% theo năm và 5% theo quý. Kể từ thời điểm năm 2014, thì năm 2023 lượng căn hộ bán ra chỉ đạt 359 căn.

Trước tình hình thị trường nhà ở hấp thụ kém như hiện tại, bà Hằng giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội nhận định rằng mặc dù được hỗ trợ lãi suất cho vay của ngân hàng với các đối tượng có nhu cầu mua nhà thực tuy nhiên người mua còn quan ngại về nhiều vấn đề liên quan đến mặt pháp lý, và phía ngân hàng cũng có những quan ngại liệu rằng chủ đầu tư đã hoàn thành các thủ tục pháp lý hay chưa.

Điều này, đã ảnh hưởng tới người có nhu cầu mua nhà Hà Nội và số lượng nhà ở được bán ra trên thị trường nhà ở giảm đi đáng kể.  Những căn hộ được bán ra ở quý 4/2023 đều là dự án có chủ đầu tư uy tín, đảm bảo về mặt pháp lý và tài chính. 

Vậy mua nhà bằng cách nào được xem là chiến lược đầu tư hiệu quả?

Hình ảnh căn chung cư ở ngoại thành Hà Nội (Nguồn: Nhaongay)

Trong thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay, giá chung cư trong nội thành Hà Nội vẫn liên tục trên đà tăng cao. Tuy nhiên, lượng cung khan hiếm khiến cho nhiều người có nguồn tài chính vững mạnh cũng gặp khó khăn trong việc tìm mua nhà Hà Nội theo đúng ý của mình.

Vì vậy, các chuyên gia bất động sản cho rằng, chiến lược đâu tư hiệu quả lúc này là mua nhà ở các khu ngoại thành, ven vùng phát triển, xa trung tâm thành phố. Bởi điều này giúp người dân có nhiều lựa chọn hơn mà chi phí tài chính cũng giảm đi đáng kể.

Ở khu vực phía Nam Hà Nội, theo khảo sát, giá chung cư trung bình chỉ rơi vào mức 33 triệu đồng/m2. Trong khi ở phía Đông và Tây Hà Nội mức giá chung cư giao động ở mức 40-60 triệu đồng/m2. Có thể thấy mức giá ở hai khu vực này đang có sự chênh lệch khá lớn, khu phía Nam giá chỉ bằng 2/3 giá khu vực Đông và Tây. Rõ ràng, việc tìm hiểu và so sánh giá bất động sản giữa các khu vực khác nhau sẽ giúp người dân tìm được ngôi nhà ưng ý với giá cả phải chăng hơn.

Theo báo cáo của Savills năm 2024, thị trường nhà ở sẽ mở thêm 12.100 căn mới, trong đó chiếm 87% nằm tại địa phận quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông và các khu vực tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh cũng sẽ góp vào 203.000 căn hộ từ 2024-2026.

Các dự án nhà ở của Vinhomes dự kiến sẽ cung cấp thêm nguồn cung nhà thấp tầng cho thị trường như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa… Với nguồn cung tăng lên, dự kiến tương lai người dân sẽ có nhiều hơn sự lựa chọn nhà ở phù hợp với tài chính của mình.

Bài viết trên cũng đã đưa ra cái nhìn tổng quan nhất về những vấn đề đang diễn ra hiện nay đối với thị trường nhà ở nói chung và thị trường chung cư trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Hà Nội được xem là thành phố mũi nhọn của nền kinh tế nước nhà.

Vì vậy, nhu cầu nhà ở đối với khu vực này luôn trong tình trạng khan hiếm. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có các chiến lược đầu tư thông minh để phục vụ được tối đa nhu cầu của khách hàng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Bí quyết kiếm 4 tỷ đồng của nữ nhân viên môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản: Phương pháp xây dựng thương hiệu cá nhân trên mạng xã hội