3 quy tắc làm giàu từ đầu tư bất động sản mà không phải ai rõ

Trước khi quyết định đầu tư vào loại bất động sản nào, quan trọng nhất là phải xác định rõ chiến lược đầu tư của bạn. Bạn có thể quyết định đầu tư để cho thuê nhằm tạo thu nhập thụ động hàng tháng, hoặc chờ đợi tài sản tăng giá và sau đó bán đi. Nếu lựa chọn của bạn là đầu tư để có thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê, thì những quy tắc dưới đây sẽ hữu ích cho bạn.

Thế nào là quy tắc 7 năm trong đầu tư bất động sản?

Đối với một nhà đầu tư cho thuê bất động sản, mục tiêu hàng đầu luôn là thu hồi vốn nhanh chóng. Câu hỏi quan trọng là cần bao lâu để có thể đạt được mục tiêu thu hồi vốn đầu tư ban đầu?

Tổng quan về quy tắc này là vốn đầu tư vào tài sản cần được khôi phục trong khoảng 7 năm (hoặc ít hơn). Mặc dù quy tắc này khá đơn giản, thách thức lớn nhất là ước tính thu nhập hàng tháng từ tài sản. Nếu thu nhập đó đủ để thu hồi vốn trong vòng 4 năm, đây được coi là một khoản đầu tư hiệu quả. Khoản thu nhập trong giai đoạn còn lại (3 năm) sẽ được sử dụng để chi trả các chi phí khác và thuế liên quan. Tất nhiên, đạt được những con số này không hề dễ dàng.

Hiểu rõ quy tắc 7 năm giúp bạn biết có nên đầu tư bất động sản đó không (Nguồn: Finhay)

Quy tắc này có thể được áp dụng cả khi bạn sử dụng toàn bộ vốn riêng hoặc khi bạn tận dụng vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, nếu bạn lựa chọn vay vốn để đầu tư vào bất động sản, quy tắc 7 năm có thể trở nên không hiệu quả do phải tính đến chi phí lãi suất. Dù vậy, quy tắc này vẫn cung cấp thông tin giá trị để đánh giá tính khả thi của việc mua bất động sản.

Quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản

Về cơ bản, quy tắc 50% giúp nhà đầu tư đánh giá mức sinh lời của thu nhập từ việc cho thuê bất động sản một cách chính xác. Nói một cách đơn giản, một nửa của tổng thu nhập thu được từ việc cho thuê sẽ được dành cho việc chi trả các chi phí như bảo trì, thế chấp, thuế, phí dịch vụ, và các chi phí khác.

Hơn nữa, quy tắc 50% cung cấp sự hỗ trợ đáng kể cho nhà đầu tư trong việc tính toán dòng tiền. Sau khi áp dụng quy tắc 50% để xác định thu nhập hoạt động ròng, bạn có thể trừ đi ước tính thanh toán thế chấp hàng tháng. Kết quả từ phép tính này sẽ ước tính chính xác về dòng tiền hàng tháng mà bạn có thể thu được từ bất động sản đó.

Tính toàn các dòng tiền trước khi đầu tư (Nguồn: Baodautu)

Chẳng hạn, nếu bạn xem xét một căn hộ với mức phí cho thuê hàng tháng ước tính là 22 triệu đồng, theo quy tắc 50%, khoảng 11 triệu đồng sẽ được dành cho chi phí liên quan đến tài sản. Bạn sẽ còn lại 11 triệu đồng để so sánh với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình. Nếu thanh toán thế chấp là 6 triệu đồng, lý thuyết là đầu tư này sẽ tạo ra dòng tiền thặng dư ở mức 5 triệu đồng mỗi tháng. Dữ liệu này có thể giúp bạn quyết định xem có nên đầu tư vào bất động sản đó hay không khi so sánh với các tài sản khác.

Tuy nhiên, hãy nhớ rằng điều kiện của mỗi thị trường khác nhau, do đó không phải tất cả các quy tắc đều phù hợp cho mọi thị trường.

Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản

Quy tắc 2% trong lĩnh vực đầu tư bất động sản gợi ý rằng nên chọn loại bất động sản có thu nhập cho thuê hàng tháng bằng hoặc vượt qua 2% giá mua. Ví dụ: nếu một ngôi nhà có giá 1.3 tỷ đồng, theo quy tắc này, thu nhập từ việc cho thuê nên là 0.02 x 1.3 tỷ đồng = 26 triệu đồng mỗi tháng.

Sử dụng quy tắc 2% để tính số tiền cho thuê bất động sản của bạn (Nguồn: Realbiz)

Trong quy tắc này, bạn không phải tính thuế, số tiền này đủ để chi trả mọi chi phí và tạo ra lợi nhuận ròng tốt vào cuối tháng.

Đồng thời, quy tắc này có tính hai chiều vì nó giúp nhà đầu tư xác định mức đầu tư phù hợp vào bất động sản, dựa trên ước tính thu nhập từ hoạt động cho thuê. Ví dụ, nếu chủ sở hữu muốn bán một bất động sản đang được cho thuê với giá 13 triệu đồng mỗi tháng, và tài sản có thể cho thuê với giá này, áp dụng quy tắc 2%, số tiền nên đầu tư vào bất động sản đó là 13 triệu đồng/0.02 = 650 triệu đồng.

Nhiều chuyên gia cho rằng để đáp ứng quy tắc 2%, bất động sản cho thuê thường có giá thấp so với thị trường chung. Tuy nhiên, có thể bất động sản giá rẻ sẽ đòi hỏi nhiều chi phí bảo trì và bảo dưỡng, ảnh hưởng đến thu nhập từ cho thuê của nhà đầu tư.

Tóm lại, 3 nguyên tắc này mang lại cho nhà đầu tư cách làm giàu từ bất động sản có khả năng thành công cao nhất. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không có quy tắc nào là tuyệt đối chính xác 100%, cũng như không có gì đảm bảo nào rằng việc áp dụng chúng sẽ thành công. Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, việc tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích cẩn thận vẫn là bước quan trọng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Nên coi đầu tư bất động sản là nghề chính hay nghề phụ?

Có nên đầu tư bất động sản thời điểm này để đón đầu 3 luật có hiệu lực