3 điều gia chủ nên biết trước khi "xuống tiền" mua nhà

Thận trọng không thừa: Hãy kiểm tra tính pháp lý của căn nhà

Thực hiện mua bán một tài sản quan trọng như nhà cửa thì cẩn thận là không thừa. Trước khi quyết định xuống tiền hãy kiểm tra lại một lần nữa các thông tin pháp lý của căn nhà.

Xác minh tính pháp lý của căn nhà tránh các phiền hà về sau. Ảnh: iStock.

Trong trường hợp người mua thứ cấp từ tài sản nhà chuyển nhượng, thì người bán cần phải cung cấp những giấy tờ sau, để người mua có thể xác nhận các căn cứ pháp lý và định vị rủi ro nếu có:

• Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,...)
• Tờ khai lệ phí trước bạ

Trong trường hợp mua sơ cấp từ dự án cao tầng, người mua nhà cần phải nắm rõ mình đang mua bất động sản được hình thành trong tương lai hay bất động sản có sẵn. Hay nói cách khác, dự án bạn mua đang xây, đang hoàn thiện hay trong quá trình vào ở, thời gian nhận nhà là khi nào. Mỗi loại hình bất động sản sẽ có quy định tính pháp lý được xác định cụ thể riêng mà người mua cần phải tìm hiểu và nắm chắc để tránh được các rủi ro pháp lý.

Với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai - bất động sản với độ rủi ro cao - cần phải kiểm tra những gì về pháp lý? 

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Nghiên cứu kỹ càng hồ sơ dự án 
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng (đối với chung cư cao tầng/tòa nhà hỗn hợp với mục đích để ở)
• Thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư đã được cấp và có thẩm quyền phê duyệt 
• Giấy phép xây dựng (nếu có, đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng)
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo từng tiến độ dự án

Hợp đồng bảo lãnh - Tấm khiên chắc chắn đảm bảo quyền lợi người mua nhà 

Do là tài sản chưa hiện hữu nên nhà hình thành trong tương lai là loại tài sản mang tính rủi ro cao, để bảo vệ quyền lợi cho người mua thì cần thiết lập điều khoản trong hợp đồng bảo lãnh. Hợp đồng bảo lãnh này sẽ có thời hạn cho tới khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. Đây chính là tấm khiên vững chắc đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở trong thời gian cam kết thì người mua sẽ được ngân hàng hoàn lại số tiền đã đóng cho CĐT theo hợp đồng. 

Khi thiết lập hợp đồng bảo lãnh mua nhà, cần phải lưu ý chặt chẽ những điều sau:

• Chủ đầu tư dự án trước khi bán hay cho thuê cần có ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm, không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết,
• Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết mà bên mua/thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho ngân hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký. 

Tiến độ thanh toán khi mua chung cư dự án hình thành trong tương lai

Theo quy định được cụ thể hóa tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi chưa bàn giao nhà, tổng giá trị giao dịch thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Đối với các chủ đầu tư nước ngoài sẽ không được phép thu quá 50%. Trong trường hợp bên mua nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 

Trước khi bàn giao nhà và được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, bên mua không thanh toán 100% giá trị. Ảnh: Báo Lao động

Để thuận tiện cho cả bên mua và bên bán, thanh toán trong mua bán bất động sản sẽ được thực hiện nhiều lần, mỗi lần không quá 30% giá trị hợp đồng. Toàn bộ số tiền ứng trước phải được sử dụng đúng theo mục đích cam kết. Các giá trị còn lại của hợp đồng chỉ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bên mua.