12 tỷ đồng đầu tư xây khách sạn cho thuê, bán 17 tỷ vẫn lỗ

Với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, nhiều người đã quyết định đầu tư mạnh mẽ vào loại hình kinh doanh khách sạn. Trong số đó, có trường hợp đã đầu tư đến 12 tỷ đồng để xây dựng khách sạn. Tuy nhiên, thực tế lại không như kỳ vọng khiến họ phải đối mặt với tình trạng rao bán 17 tỷ đồng vẫn lỗ. Khó khăn từ thị trường bất động sản đang diễn ra có lẽ là yếu tố chính khiến cho kế hoạch đầu tư của của nhiều người gặp khó khăn. Hãy cùng OneHousing xem xét và phân tích một số ý kiến tư vấn về tài chính đầu tư nhà đất qua bài viết sau.

Đầu tư nhà đất: Xây khách sạn 12 tỷ đồng, rao bán 17 tỷ đồng vẫn lỗ

Đặt vấn đề

Trong năm 2018, người hàng xóm cạnh nhà anh A đã đầu tư số tiền lên đến 8 tỷ đồng để mua một mảnh đất hai mặt tiền ở đầu hẻm, với kế hoạch xây dựng một khách sạn có số lượng phòng cho thuê lên đến vài chục phòng. Tổng chi phí cho việc xây dựng và trang trí nội thất là hơn 4 tỷ đồng. Tổng cộng, số tiền đầu tư lên đến 12 tỷ đồng, trong đó hơn một nửa là từ khoản vay ngân hàng.

Sau khi tham khảo ý kiến của mọi người trong khu vực, đa số đều cho rằng, việc chi ra một số tiền lớn để xây dựng khách sạn là quá rủi ro, đặc biệt là khi khu vực không có danh lam thắng cảnh, không thu hút du khách từ xa đến thuê phòng. Khách chủ yếu là các cặp đôi, thuê phòng theo giờ và qua đêm. Khách sạn chỉ có sự tăng đột biến về lượng khách vào những dịp lễ, Tết nhưng công suất cũng chỉ đạt khoảng trên 60%, thậm chí vào những ngày thường, chỉ có ít phòng được đặt.

Trước đó, tình hình tài chính của người hàng xóm này khá ổn định. Các hoạt động kinh doanh khác của anh ta có thể giúp bù đắp chi phí gốc và lãi suất vay ngân hàng mỗi tháng. Tuy nhiên, khi đại dịch Covid-19 bùng phát, doanh thu từ việc cho thuê phòng giảm sút đáng kể. Đầu năm 2022, khi giá đất tăng mạnh, có người quan tâm mua khách sạn với giá 17 tỷ đồng, nhưng chủ sở hữu không đồng ý và chỉ chấp nhận mức giá trên 20 tỷ đồng. Mặc dù có cơ hội thoát khỏi khoản nợ, nhưng anh ta đang tự tin vào sự tăng giá của đất, coi đó là một khoản lợi nhuận hấp dẫn hơn cả doanh thu từ kinh doanh khách sạn, thậm chí khi không có khách.

Tuy nhiên, từ khi thị trường bất động sản đóng băng, anh ta nhiều lần đưa ra quyết định bán, nhưng mức giá tối đa mà người mua sẵn lòng trả chỉ là 15 tỷ đồng. Người mua thường muốn sở hữu mảnh đất có vị trí đẹp để kinh doanh trong lĩnh vực khác, không phải là khách sạn. Thực tế, dù bán với giá 17 tỷ đồng, nhưng sau khi tính toán chi phí cơ hội và chi phí vận hành khách sạn trong vài năm qua, anh ta vẫn không có lợi nhuận.

Khách sạn chỉ có sự tăng đột biến về lượng khách vào những dịp lễ, Tết (Nguồn ảnh: Everon)

Ý kiến thực tế về hoạt động kinh doanh khách sạn

Với cùng chủ đề được thảo luận trên trang tin của VnExpress, nhiều người đã đưa ra ý kiến cá nhân. Một độc giả đã bày tỏ quan điểm, trong lĩnh vực cho thuê, có hai dạng kinh doanh được đánh giá là ổn định nhất:

• Kho, xưởng sản xuất (ví dụ như may mặc): Đối với dạng này, yếu tố quan trọng là mảnh đất có diện tích đủ rộng và vị trí thuận lợi. Ưu điểm là chi phí xây dựng thấp do chỉ cần xây nhà tiền chế hoặc 4 bức tường và mái tôn. Kho không dễ bị hư hại, và việc sửa chữa cũng đơn giản, chủ yếu là phải đối mặt với vấn đề cấp thoát nước.
• Ngân hàng, showroom: Đây là lựa chọn phổ biến với những doanh nghiệp có vốn lớn. Việc cho thuê sẽ diễn lâu dài, cơ sở vật chất được bảo quản tốt, mang lại lợi nhuận ổn định cho chủ sở hữu.

Trong khi đó, kinh doanh khách sạn thường mang lại lợi nhuận thấp. Mô hình này có thể dễ bị hư hại và làm xuống cấp nhà.

Ý kiến khác thì cho rằng, hoạt động kinh doanh khách sạn có thể chỉ đang gặp khó khăn tạm thời, do tình hình kinh tế đang trì trệ và ảnh hưởng của đợt dịch bệnh gần đây. Tuy nhiên, nhiều khả năng khi kinh tế ổn định trở lại, nhiều doanh nghiệp và lĩnh vực kinh doanh có thể trở nên sôi động hơn. Điều này có thể mở ra nhiều cơ hội mới và thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chung. Sự lạc quan và linh hoạt trong việc thích ứng với biến động của thị trường có thể là chìa khóa để vượt qua những thách thức hiện tại.

Một độc giả khác thì đưa ra nhận định, kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất sẽ mang đến những khó khăn gấp nhiều lần so với các mô hình như khách sạn, homestay, xây nhà cho thuê, hay mở quán cà phê. Đây là lý do khiến cho những người giàu có thường chọn đầu tư vào những lĩnh vực như vậy để giảm bớt gánh nặng về công việc cho thế hệ con cháu sau này. Thực tế, họ coi những lĩnh vực đầu tư này là sự "hạ cánh" an toàn khi họ già đi. Hầu hết những người giàu thường chọn đầu tư, góp vốn vào khách sạn, nhà hàng, shophouse, quán cà phê. Việc quản lý một khách sạn không đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên sâu, có tính ổn định và chỉ cần tổ chức bài bản.

Một ý kiến khác chia sẻ, những người tìm mua nhà với số vốn vài chục tỷ sẽ chiếm ưu thế hơn so với người bán nhà có giá vài chục tỷ. Với số vốn lớn, họ có thể lựa chọn nhiều loại hình bất động sản khác thay vì khách sạn. Chẳng hạn như họ có thể chọn mua hai căn nhà, một miếng đất lớn, nhiều căn chung cư ở trung tâm để cho thuê, nhà phố dự án với tiện ích cư dân đầy đủ, shophouse, và hàng trăm sản phẩm khác có giá tương đương hoặc thậm chí vị trí tốt hơn và hấp dẫn hơn.

(Nguồn thông tin: VnExpress)

Nhà đầu tư với số vốn lớn sẽ có nhiều lựa chọn bất động sản khác vì khách sạn (Nguồn ảnh: CafeLand)

Thực trạng khách sạn, căn hộ mini có doanh thu tiền tỷ vẫn được rao bán hàng loạt

Trên địa bàn các quận nội thành như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ,..., xu hướng xây dựng các tòa nhà chung cư mini với nhiều căn hộ nhỏ độc lập đã trở nên phổ biến. Mỗi tòa nhà này thường có từ 10 đến 20 căn hộ độc lập, mang lại khả năng sinh lời lớn, đôi khi lên đến hàng tỷ đồng mỗi năm cho chủ nhân.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian gần đây, đặc biệt là vào những ngày cuối năm, không ít tòa nhà chung cư mini đang xuất hiện trên thị trường bất động sản với tình trạng bán rầm rộ. Nguyên nhân chủ yếu là do áp lực tài chính đang đặt ra, khiến cho nhiều chủ đầu tư buộc phải bán nhanh để thu hồi vốn.

Tại quận Cầu Giấy, một ví dụ là anh Hải đang công khai bán một tòa chung cư mini trên đường Xuân Thủy. Được biết, anh đang cần bán gấp tòa nhà có diện tích 50m2, cao 7 tầng, với 11 căn hộ khép kín, với giá khoảng 13,2 tỷ đồng và có thể thương lượng. Hiện tại, tòa nhà đang tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê, lên đến 50 triệu đồng/tháng.

Tương tự, tại quận Thanh Xuân, một chung cư mini trên phố Vũ Tông Phan diện tích 58m2 cũng đang được rao bán với giá 12,5 tỷ đồng. Tòa nhà này có 7 tầng, gồm 15 căn hộ khép kín và đang đạt doanh thu từ cho thuê gần 1 tỷ đồng/năm. Qua tìm hiểu, chủ sở hữu đang gặp khó khăn với số tiền đã đầu tư lớn vào đất nền trước đây, nên anh quyết định bán căn nhà này để giải quyết nhanh chóng vấn đề tài chính của mình.

Thực tế, nhiều người đã mua đất với kỳ vọng đợi đến khi giá trị tăng cao. Cũng có những người muốn có nguồn thu nhập thụ động, nên họ đầu tư xây dựng nhà để cho thuê hoặc mở khách sạn. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm với tình hình đại dịch, nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với những khó khăn không ngờ khi thực hiện kế hoạch này.

Ông Võ Hồng Thắng, hiện là Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường R&D DKRA Group, nhận định rằng, tình trạng cắt giảm lỗ đang trở nên phổ biến ở nhiều phân khúc bất động sản do nhiều chủ nhà đối mặt với áp lực tài chính. Tình hình giảm giờ làm việc, mất việc ở nhiều ngành nghề, tăng lãi suất ngân hàng, cùng với việc thu nhập từ nhiều nguồn của chủ nhà giảm sút, không đủ để đối mặt với nghĩa vụ trả nợ, do đó, họ buộc phải bán nhà. Tuy nhiên, việc bán nhà vào thời điểm này không dễ dàng, và để bán được, chủ nhà thường phải giảm giá thấp hơn mức giá mong muốn.

(Nguồn thông tin: 24h, cập nhật 01/2024)

Nhiều khách sạn được rao bán nằm ở vị trí đẹp, mang lại dòng tiền tốt (Nguồn ảnh: 24h)

Tài chính đầu tư: Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi đầu tư khách sạn, homestay, xây nhà cho thuê?

Để hạn chế rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, homestay, xây nhà cho thuê, có một số chiến lược quan trọng bạn có thể áp dụng:

• Đảm bảo bạn hiểu rõ về nhu cầu thị trường, đặc điểm văn hóa và tiềm năng phát triển của khu vực. Điều tra các đối thủ cạnh tranh và xác định điểm mạnh, điểm yếu của họ để xây dựng chiến lược cạnh tranh hiệu quả.
• Tính toán chi phí đầu tư ban đầu và chi phí vận hành hàng tháng một cách chi tiết. So sánh lợi nhuận kỳ vọng với chi phí để đảm bảo tính khả thi của dự án.
• Xây dựng một kế hoạch chi tiết về cách quản lý và vận hành tài sản để đảm bảo sự hiệu quả và bền vững. Đầu tư vào dịch vụ khách hàng để tạo ra trải nghiệm tích cực và duy trì lượng khách quen.
• Thực hiện kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ để tránh sự cố và duy trì giá trị tài sản. Đảm bảo rằng tất cả các quy định an toàn và pháp lý được tuân thủ để giảm thiểu rủi ro pháp lý.
• Đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau để giảm rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận từ nhiều nguồn thu nhập. Đảm bảo bạn luôn cập nhật với những xu hướng và biến động thị trường mới để điều chỉnh chiến lược đầu tư của mình.

Việc đầu tư nhà đất, khách sạn cho thuê có thể mang lại tiềm năng sinh lời lớn. Tuy nhiên, quá trình đầu tư này đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản. Với thực trạng xây khách sạn 12 tỷ đồng, rao bán 17 tỷ đồng vẫn lỗ, bài học quan trọng là phải đưa ra đánh giá rủi ro một cách toàn diện và có chiến lược quản lý dự án chặt chẽ. Đồng thời, việc hiểu rõ nhu cầu thị trường và kỹ năng quản lý tài chính đầu tư là yếu tố quyết định giữa thành công và thất bại trong lĩnh vực cho thuê bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Đất ở có được xây khách sạn không?

Thế nào là tỷ lệ hoàn vốn trong đầu tư bất động sản?