Nên mua căn hộ dự án đang mở bán giai đoạn 1 hay căn hộ đang chuẩn bị bàn giao?

Tuy nhiên, ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ phải cân nhắc các ưu điểm và hạn chế, từ đó có phương án chuẩn bị tài chính hợp lý.

Nếu mua nhà tại dự án đang triển khai trong giai đoạn 1 (Đợt mở bán đầu tiên)

Càng mua sớm, quỹ căn càng dồi dào, giá thành càng hợp lý - đó là ưu điểm đầu tiên của việc mua nhà tại dự án đang triển khai và mở bán trong đợt đầu tiên. hay thường được gọi là mua bất động sản dự án sơ cấp.

Người mua nhà tại dự án đang trong giai đoạn đầu cần hiểu rõ, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong trường hợp này, giá trị tài sản sẽ dựa trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán. 

Cách tốt nhất trong trường hợp này là mua trực tiếp từ chủ đầu tư vì bạn sẽ nhận được cam kết bàn giao chính thức, không qua môi giới. 

Vinhomes Smart City là dự án căn hộ đang thu hút khách mua ngay từ giai đoạn đầu. Ảnh: OneHousing

Quyết định mua của khách hàng không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan, trong đó OneHousing lưu ý người mua cần chọn 3 điều kiện tiên quyết gồm: Chủ đầu tư dự án, Nhà thầu thi công và Ngân hàng tài trợ, từ đó xem xét các ưu điểm và hạn chế của việc mua căn hộ giai đoạn đầu:

Ưu điểm

• Trả góp theo tiến độ, chỉ đóng ~ 30% tổng giá trị căn hộ
• Mua trực tiếp chủ đầu tư, quỹ căn dồi dào, giá mua hợp lý
• Tiềm năng sinh lời  cao theo tiến độ thi công xây dựng

Hạn chế

• Dự án chưa thành hình, phải tham khảo qua bản vẽ, phối cảnh.
• Cần kiểm định tính pháp lý của dự án: Nguy cơ mất trắng nếu mua phải dự án treo/sai phạm
• Mất thời gian chờ đợi: Nguy cơ dự án treo/chậm tiến độ so với cam kết

Lưu ý

Nếu mua căn hộ để đầu tư, OneHousing khuyên bạn nên xuống tiền ngay đợt mở bán đầu tiên, do đây là thời điểm số vốn phải bỏ ra ít nhất đồng thời tiềm năng sinh lời của bất động sản cao nhất.

Bên cạnh đó, Luật pháp hiện tại cũng đưa ra quy định để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai, bằng việc yêu cầu chủ đầu tư phải có ngân hàng tài trợ cho dự án.

Để sở hữu căn nhà mơ ước với mức giá hợp lý, người mua cần cần nhắc về thời điểm mua phù hợp. Ảnh: OneHousing.

Theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/11/2017) quy định về việc ngân hàng nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.

Việc công bố công khai giúp cho khách hàng nắm được thông tin về các chủ đầu tư có uy tín, từ đó đưa ra lựa chọn mua bất động sản hình thành trong tương lai chứa ít rủi ro. Sau khi ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Nếu mua nhà tại dự án đã hoàn thiện và đang bàn giao

Nếu mua căn hộ để ở thì nên mua vào giai đoạn 2 (chuẩn bị hoàn thiện), chấp nhận mức giá cao hơn nhưng có thể yên tâm hơn về tiến độ và chất lượng công trình, có thể hình dung được diện mạo thực tế của dự án.

Tiến độ thi công dự án Masteri Waterfront luôn được người mua căn hộ quan tâm. Ảnh: OneHousing.

Ưu điểm

• Căn hộ đã thành hình và trong giai đoạn bàn giao, có thể đến xem trực tiếp căn hộ.
• Có thể đánh giá trực tiếp giá trị và tiện ích đi kèm và chất lượng công trình, cộng đồng dân cư.
• Tính pháp lý của dự án thường rõ ràng hơn, chủ đầu tư/người bán bàn giao giấy chứng nhận.
• Không mất thời gian chờ đợi dự án, chỉ cần hoàn thiện nội thất cơ bản và dọn vào ở ngay.

Hạn chế

• Cần chuẩn bị tài chính lớn: Khách hàng thường phải trả luôn một khoản tiền tương ứng với 70-95% giá trị căn hộ, tương đương với khoản phí khá cao.
• Nếu muốn vay ngân hàng mua nhà, cần phải định giá tài sản dựa theo hợp đồng mua bán. 
• Vẫn chưa có giấy chứng nhận nhà ở vì thông thường sau 6 tháng kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư mới giao sổ hồng cho người mua)

Lưu ý

Giai đoạn này thường được khách mua để ở lựa chọn hơn về tính đảm bảo cao, tuy nhiên không phải lựa chọn tốt để đầu tư sinh lời. Các căn hộ chung cư sau khi hoàn thiện thường có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ đang mở bán giai đoạn đầu.