Đầu tư căn hộ cao cấp - Phần 1: Xu hướng thị trường 2021

Bất động sản tại Hà Nội ngày càng khan hiếm, cung giảm khiến cho giá tăng, tạo cơ hội đầu tư lớn, đặc biệt là với các dự án chung cư cao cấp. Đó là nhận định chung của giới chuyên gia và các nhà đầu tư năm 2021. 

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021

Năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự tụt giảm 24% về nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, trung bình giá chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 8% trong năm 2020. 

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhưng giá nhà ở tới cuối năm 2020 không có xu hướng giảm. Trên cả nước, giá bán căn hộ chung cư cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi ở thị trường Hà Nội là 37,7 triệu đồng/m2. Với đà này, khi bước sang năm 2021, thị trường sẽ có đợt tăng giá mới. 

Triển vọng cung - cầu bất động sản phía Đông

Đối với khu vực phía Đông Hà Nội, các quận nội thành và Hưng Yên, có 15 dự án sơ cấp đang mở bán (~18,200 căn) nhưng chỉ có 5 dự án mở bán mới tính đến Tháng 12.2020, thêm khoảng hơn 2.500 căn hộ vào thị trường, phần lớn là căn hộ trung cấp. Với nguồn cung thị trường thứ cấp ở khu vực này, có khoảng hơn 50,000 căn hộ từ các dự án đã bán hết, chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung thứ cấp, trong khi phần còn lại là các căn hộ đã bán của các dự án sơ cấp đang hoạt động. Quận Hai Bà Trưng đứng đầu với 38% thị phần, cao hơn gấp đôi so với Gia Lâm và Long Biên. Nguồn cung chủ yếu đến từ dự án Times City, cung cấp khoảng hơn 12,500 căn hộ vào thị trường thứ cấp. 

Trong khi đó, theo tổng cục thống kê, tổng dân số Tp. Hà Nội đạt hơn 8 triệu dân tính đến cuối năm 2019, với tỉ lệ tăng hàng năm ở mức 2.2% trong giai đoạn 2010 – 2019. Do đó, tính trung bình mỗi năm dân số Tp. Hà Nội tăng khoảng 177.000 dân, tương đương đương hơn 49.000 hộ gia đình. 

Theo đề xuất phát triển quy hoạch của Hà Nội, từ nay đến năm 2030, dân số Hà Nội sẽ đạt dưới 10 triệu người, với tầm nhìn đến năm 2050 đạt 13 triệu -14 triệu người. Dân số của toàn thành phố sẽ có khoảng 9,4 triệu người, trong đó khu vực thành thị sẽ có khoảng 6,4 triệu người và khu vực nông thôn sẽ có khoảng 3 triệu người. 

Khi quỹ đất ở các quận trung tâm nội thành dần cạn kiệt cùng với dân số ngày càng tăng, thành phố dự kiến sẽ khống chế mật độ dân số trong lõi trung tâm thành phố (gồm 4 quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba đình, Đống Đa) và chuyển hướng dân sinh đến các khu vực ngoại thành như quận Long Biên và huyện Gia Lâm, cũng như các thành phố vệ tinh như Hưng Yên. Cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện cũng sẽ tạo điều kiện cho xu hướng phát triển này

Trong vòng 5 năm qua, quận Long Biên luôn có tỷ lệ tăng trưởng hộ gia đình cao với mức trung bình hàng năm đạt 3,4%, cao gấp 1,6 lần so với tỉ lệ tăng trưởng trung bình của Tp.Hà Nội (2.19%). 

Huyện Gia Lâm tuy chỉ đạt mức tăng tưởng trung bình khoảng 2.23% mỗi năm, thấp hơn các đơn vị hành chính ở quy mô quận, nhưng vẫn cao hơn mức trung bình của thành phố. Chỉ số này thể hiện xu hướng di dân ra các vùng có mật độ dân số thấp hơn theo căn cứ theo đề xuất của Ủy ban Nhân dân TP.Hà Nội về chính sách tái định cư, trong đó sẽ chuyển người dân sống ở Khu phố cổ (Quận Hoàn Kiếm) đến Quận ngoại thành bao gồm Long Biên và huyện Gia Lâm , nơi có nguồn quỹ đất dồi dào và giá cả hợp lý. Thêm nữa, sự phát triển cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây cũng hỗ trợ cho xu hướng này. Nguồn cầu căn hộ cho khu vực này hiện vẫn chủ yếu đến từ các Quận khác tại Hà Nội cũng như các địa phương lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên…

Đáng chú ý, sự thay đổi đáng kể trong lối sống, cải thiện kết nối cơ sở hạ tầng và mức gia tăng thu nhập trung bình của người dân đã giúp tạo ra nhu cầu cho các loại hình bất động sản mới, đó là xu hướng “đô thị trong đô thị” hay là “bất động sản tích hợp”. Các dự án có chất lượng xây dựng tốt, quy hoạch đồng bộ ở khu vực ngoài trung tâm do khan hiếm quỹ đất ở các quận trong trung tâm thành phố sẽ được người mua săn đón. 

(Còn tiếp)