Mua nhà với OneHousing: Các loại phí cần thiết khi đóng hồ sơ mua nhà

Trong các giao dịch mua, bán bất động sản, chi phí đóng hồ sơ là các chi phí và lệ phí liên quan đến việc mua và bán nhà, chẳng hạn như thuế, bảo hiểm quyền sở hữu, phí thẩm định và lệ phí vay. Đối với người mua có vay thế chấp, các chi phí cần thanh toán được liệt kê trong một bản chứng nhận mà người mua nhận được từ phía ngân hàng ít nhất ba ngày trước khi đóng hồ sơ. 

Chi phí khi giao dịch mua bán kết thúc có thể dao động dựa vào chương trình cho vay của ngân hàng, thường thì sẽ rơi vào khoảng 2%-5% giá bán. Khoản trả trước cũng cần được thanh toán ở quá trình đóng hồ sơ và hoàn thành các thủ tục, khoản thanh toán này sẽ được ghi nhận tách biệt với các khoản chi phí lệ khác khi đóng hồ sơ. Tìm hiểu thêm về các khoản phí bạn cần chi trả được nêu dưới đây:

Đóng hồ sơ mua nhà cần những loại chi phí nào?

• Thẩm định giá

Trang tin bất động sản Redfin (Mỹ) đưa ra mức giá trung bình cho dịch vụ định giá nhà có thể tốn vào khoảng 300-500 đô la Mỹ tùy thuộc vào vị trí và giá căn nhà. Nếu bạn trả khoản phí này lúc sử dụng dịch vụ rồi thì nó sẽ không được liệt kê trong bản chi phí cuối cùng. Tại Việt Nam, dịch vụ này mới đang được hình thành với mức giá phụ thuộc vào tình hình thực tế của ngôi nhà, tuy nhiên chưa được phổ biến. OneHousing đang xây dựng hình thức này như một dịch vụ chuyên nghiệp tại thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Lưu ý: Ở Việt Nam, mức phí này có thể dao động tùy thuộc vào giá nhà và ước tính giá trị bất động sản định giá.

Thẩm định giá trị một căn nhà thường dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, chủ đầu tư, so sánh giá... và tất nhiên dịch vụ này có tính phí. Ảnh: Masteri Waterfront.

• Thẩm định chất lượng căn nhà

Kiểm định, khảo sát nhà ở thường được cá nhân chi trả và không được liệt kê vào các khoản phí cuối. Dịch vụ kiểm định chất lượng nhà tại Mỹ thường sẽ thu một khoản phí từ 300-500 đô-la Mỹ, tùy thuộc vào bất động sản được khảo sát.

• Đặt cọc thiện chí

Thông thường, bên mua sẽ phải thanh toán một khoản đặt cọc thiện chí sau khi đã đạt được thỏa thuận chung về mua bán. Đặt cọc thiện chí thường rơi vào khoảng 1%-3% giá trị căn nhà. Khoản cọc này sẽ được khấu trừ vào tổng chi phí cuối cùng bạn phải trả

• Chi phí tạo lập hồ sơ vay

Phía ngân hàng hay bên cho vay có thể sẽ thu một khoản phí tạo lập hồ sơ nhỏ khi bạn đăng ký gói vay. Tuy nhiên không phải mọi ngân hàng đều thu khoản phí này nhưng bạn vẫn nên cẩn trọng với các ngân hàng thu phí tạo lập hồ sơ cao. Tốt nhất hãy hỏi lại bên cho vay xem có những phần chi phí nào đã được bao gồm trong khoản phí này và liệu có thể thương lượng lại về mức phí không.

• Chi phí xử lý hồ sơ vay

Bên cho vay - thường là phía ngân hàng - có thể sẽ thu một khoản phí để xử lý hồ sơ vay của bạn. Khoản chi phí này bao gồm các phí phát sinh cho việc bảo lãnh phát hành và các dịch vụ đi kèm cần được thực hiện để hoàn tất khoản vay. Tương tự như phí tạo lập hồ sơ,  hãy hỏi lại ngân hàng xem khoản phí này bao gồm những gì và liệu có thể được giảm trừ hay không, trước khi đóng các phí chung khi xử lý hợp đồng.

• Chiết khấu vay mua nhà với mức lãi suất thấp

Tại Việt Nam, các ngân hàng đã đồng loạt giảm lãi suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. Đây là hình thức giúp người mua với nhu cầu thực sự sẽ có thể nhanh chóng sở hữu căn hộ mơ ước với hình thức trả góp theo năm. Thanh toán với lãi suất thấp nghe có vẻ hấp dẫn nhưng về lâu dài nếu bạn không có kế hoạch sở hữu nhà trong thời gian dài thì bạn nên cân nhắc lại dự định của mình.

• Bảo hiểm tư nhân thế chấp (PMI)

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (Tiếng Anh: private mortgage insurance. Viết tắt: PMI) là gói bảo hiểm bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không trả nợ được thế chấp của mình và dẫn đến việc ngôi nhà bị tịch thu.

Khi đăng kí vay mua nhà, người cho vay thường yêu cầu vay một khoản tiền trả trước bằng 20% giá trị căn nhà. Nếu người đi vay không đủ khả năng chi trả số tiền đó, người cho vay thường sẽ xem khoản vay này là một khoản đầu tư rủi ro hơn và yêu cầu người đi vay phải mua PMI. 

PMI thường được trả trong số tiền cần thanh toán hàng tháng cho phía ngân hàng/bên cho vay. Với điều kiện người đi vay còn thanh toán các khoản bảo hiểm của họ, người cho vay sẽ chấm dứt PMI vào ngày số dư cho vay dự kiến đạt 78% giá trị ban đầu của căn nhà (nói cách khác, khi vốn chủ sở hữu đạt 22%).

Tuy nhiên, nhiều bên sẽ cho bạn trả 1 lần khoản phí này khi giao dịch mua bán kết thúc. Bạn có thể tự quyết định được cho cá nhân bạn lựa chọn hình thức thanh toán nào. 

• Lưu ý về các khoản vay thế chấp

Vay thế chấp là hình thức cho vay có đảm bảo tài sản. Vay Thế Chấp Nhà là hình thức cung cấp một khoản vay được đảm bảo bằng căn nhà của bạn. Quyền sở hữu căn nhà vẫn có giá trị với người đi vay, nhưng ngân hàng sẽ giữ giấy tờ liên quan và nếu người vay không thể trả được nợ cho ngân hàng phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ.

Tại Techcombank, nếu muốn vay thế chấp nhận được phép sử dụng ô tô cũ và bất động sản của chính bạn để làm Tài sản bảo đảm. Mục đích vay vốn đa dạng, phù hợp với nhu cầu khách hàng. Không phải công chứng hợp đồng thế chấp (TSBĐ là ô tô). Phương thức trả nợ linh hoạt: theo dư nợ giảm dần và niên kim Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn đơn giản. Tỷ lệ cho vay/ tổng nhu cầu vốn lên đến 95% không cần chứng minh vốn tự có.

Nếu bạn đã lựa chọn được dự án ưng ý với mức giá phù hợp, hãy tiến hành đóng hồ sơ với hiểu biết đầy đủ các chi phí cần thiết. Ảnh: Vinhomes Ocean Park.

• Bảo hiểm quyền sở hữu

Bảo hiểm quyền sở hữu là một khoản phí chi trả một lần trước khi đóng hồ sơ. Với tư cách người mua nhà, thông thường bạn sẽ thanh toán khoản phí này cho bên cho vay cũng như cho quyền sở hữu bất động sản của chính bạn.

• Thuế bất động sản

Bạn sẽ phải thanh toán một phần thuế của căn nhà khi đóng hồ sơ. Tại Việt Nam, khoản phí này được tính toán như sau: Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau: “Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây”.

Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Các khoản chi phí nào dành cho người bán khi quá trình mua bán đi đến hồi kết?

Khoản chi phí đóng hồ sơ thường thùy thuộc vào gói vay mà người mua tham gia nhưng thường sẽ dao động từ khoảng 2%-5% giá mua. Khoản trả trước của người mua cho phía ngân hàng cũng cần được thanh toán nhưng sẽ không được được kê khai bao gồm trong chi phí đóng hồ sơ cho căn nhà.