Các chỉ số thể hiện tính hiệu quả của đầu tư bất động sản

Trong đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư thường quan tâm đến khoản tiền chênh giữa giá mua vào và giá bán ra sau khi kết thúc một giao dịch để đánh giá hiệu quả. Hiểu một cách đơn giản, khi bạn xuống tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực gì, sau một thời gian bạn thu về khoản tiền lớn hơn số tiền ban đầu (có trừ tỉ lệ lạm phát). Đó là đầu tư có sinh lời. Tất nhiên, không phải lúc nào nhà đầu tư cũng thành công bởi bất động sản tăng giá còn phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng, tiện ích, quy hoạch, hay sức khỏe của nền kinh tế, chính sách của nhà nước,...

Mặt khác, các kênh đầu tư khác nhau có thể sẽ đem lại tỉ lệ sinh lời khác nhau. Nếu bạn đầu tư vào bất động sản, sau một năm tỉ lệ sinh lời là 3% - thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm. Như vậy, việc bạn sử dụng nguồn tiền vào bất động sản không hiệu quả bằng gửi tiết kiệm. Đó là lý do những nhà đầu tư có kinh nghiệm và bài bản thường lưu ý tới các chỉ số dưới đây. 

Để đầu tư bất động sản thành công, bạn cần nắm rõ các chỉ số thể hiện tính hiệu quả. Ảnh: Baonongnghiep.

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nói chung, có rất nhiều chỉ số khác nhau. Phạm vi bài viết dưới đây chỉ đề cập tới các chỉ số thường dùng với hình thức đầu tư lãi vốn -  hình thức đầu tư chú trọng vào việc mua - bán bất động sản để tạo ra lợi nhuận liên tục. 

1. Tỷ suất sinh lời

Tỷ suất sinh lời là tỉ số giữa tổng lợi nhuận thu được và tổng số vốn đầu tư trong một kỳ hạn nhất định. Các kỳ hạn được tính có thể là một tháng, một quý, nửa năm hay một năm… . Có 2 loại tỷ suất sinh lời là tỷ suất sinh lời trên vốn sở hữu và tỷ suất sinh lời trên tài sản.

• Tỷ suất sinh lời trên vốn sở hữu

ROE cho chủ doanh nghiệp biết số lợi nhuận được thu về sau khi đầu tư vốn vào sản xuất kinh doanh. 

• Tỷ suất sinh lời trên tài sản

ROA thể hiện tính hiệu quả của quá trình tổ chức và quản lý hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ROA còn là chỉ số phản ánh khả năng sinh lời của tổng tài sản bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay. Vì vậy khi tính ROA chúng ta cũng phải tính cả lãi suất khoản vay và thuế thu nhập. 

Ví dụ 1: Bạn có 1 tỷ, vay thêm 500 triệu, vốn chủ sở hữu của bạn là 1 tỷ đồng. Bạn bán một căn hộ chung cư giá 1 tỷ 7, lời 200 triệu. Lúc này lợi nhuận trên vốn của bạn là 200 triệu/1 tỷ x 100 = 20%, nhưng lợi nhuận trên vốn đầu tư sẽ là 200 triệu/1 tỷ 5 x 100 = 13,3%. Việc xác định lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu giúp bạn kiểm tra xem tiền của bạn có tăng hay không nhờ việc đầu tư. 

2. Tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization rate hay Cap rate) phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị thị trường của tài sản. Đây là một trong số các chỉ số đánh giá khả năng tạo nguồn thu nhập từ bất động sản. Mỗi loại hình bất động sản khác nhau vào từng thời điểm, sẽ có Cap rate khác nhau và từ đó giúp Nhà đầu tư tối ưu hóa được quyết định đầu tư của mình.

Giả sử, đầu tư và một bất động sản có giá trị là 2 tỷ với giá cho thuê là 5 triệu đồng/tháng, tỷ suất vốn hóa được tính như sau:

3. Chỉ số lợi nhuận

Chỉ số lợi nhuận là khả năng sinh lời của bất động sản khi bạn đầu tư. Khi đầu tư bất động sản, chỉ số ROI lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể chập nhận được. 

Xem thêm:

• Các hình thức đầu tư bất động sản vốn hóa ít trên thị trường hiện nay
• 3 điểm khó về đồng tiền của nhà đầu tư bất động sản căn hộ và cách tháo gỡ
• 6 hình thức đầu tư tài chính cá nhân: Ưu nhược điểm và tỷ suất sinh lời