Kinh nghiệm ký hợp đồng mua bán chung cư dành cho người chưa biết gì

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản pháp lý vô cùng quan trọng mà người mua chung cư cần nắm rõ. Đây là biên bản có tính hợp pháp, chứng thực trước pháp luật trong trường hợp có tranh chấp giữa người bán và người mua.

Tuy nhiên, đã có không ít trường hợp người mua chung cư lần đầu tiên gặp phải rắc rối về mặt pháp lý, do thiếu kinh nghiệm ký hợp đồng. Vậy ký hợp đồng mua bán chung cư gồm những gì, cần chú ý những yếu tố nào? Để có thể hiểu rõ hơn, hãy cùng OneHousing tìm hiểu một số kinh nghiệm khi ký hợp đồng trong bài viết sau đây.

Kiểm tra thông tin cá nhân của bên bán và bên mua

Hợp đồng mua bán chung cư cần phải có thông tin chính xác của cả người mua và chủ đầu tư. Những thông tin này là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của người mua nếu có tranh chấp xảy ra. 

Ngoài ra, những thông tin cá nhân này còn sử dụng để làm sổ hồng căn hộ chung cư đó. Bởi vì theo quy trình làm sổ hồng, chủ đầu tư phải nộp đủ những giấy tờ liên quan như thuế đất, biên bản chuyển giao nhà ở và kể cả hợp đồng mua bán lên phòng quản lý đất đai để làm sổ hồng cho toàn bộ các căn hộ của dự án, trong đó có căn hộ mà bạn đã mua. 

Vì thế ngoài việc rà soát lại thông tin cá nhân chính xác trước khi ký vào hợp đồng. Người mua cần kiểm tra đầy đủ các giấy phép kinh doanh, giấy phép xây dựng dự án của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, cũng cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm xác minh xem dự án có bị thế chấp ngân hàng hay không. Hoặc diện tích đất có phải thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, nếu là đất thuê thì thời hạn sở hữu đất là bao lâu. Tránh tình trạng dự án bị nhà nước thu hồi nếu hết thời hạn thuê.

Các khoản phí cần chuẩn bị khi quyết định ký hợp đồng mua nhà

Xem xét về thông tin căn hộ 

Một kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư mà bạn nhất định không thể bỏ qua, đó là cần kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến căn hộ trước khi ký kết hợp đồng.

Trong đó, cần chú ý về các nội dung như: 

• Diện tích căn hộ.
• Loại hình căn hộ sẽ nhận bàn giao (căn hộ bàn giao thô, hay đầy đủ tiện nghi).
• Mã căn hộ, tầng, mặt bằng cũng cần có trong bản hợp đồng.
• Danh sách các trang thiết bị, tiện nghi trong căn hộ (hệ thống chiếu sáng, tủ bếp, thiết bị vệ sinh).
• Chú ý các mục có phụ lục các thiết bị kèm theo hay không.

Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi của khách hàng, là căn cứ để đối chiếu khi nhận bàn giao căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao thiếu hoặc không tiến hành bổ sung sau đó.

Và một trong những vấn đề phát sinh thường gặp hay xảy ra khi nhận căn hộ, là phần diện tích của căn hộ khi bàn giao. Nó có thể chênh lệch và không đúng với 100% số đo diện tích có trong hợp đồng. 

Vì thế khi xem xét điều khoản trong hợp đồng, người mua cần làm rõ số đo diện tích được ghi trong hợp đồng thuộc loại diện tích nào. Hiện nay các chủ đầu tư thường áp dụng hai cách đo diện tích, là diện tích thông thủy hoặc diện tích tim tường.

(Ảnh: Sưu tầm)

Điều này đã được ghi rõ trong thông tư 03/2014/TT-BXD, Bộ Xây Dựng: Diện tích thông thủy là phần diện tích mà gia chủ có thể sử dụng. Bao gồm diện tích của lô gia, ban công lẫn phần tường ngăn giữa các phòng. Không tính diện tích tường bao quanh căn hộ, tường ngăn giữa các căn hộ, phần sàn có cột và hộp kỹ thuật bên trong. Đây là cách tính chính xác và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ.

Vậy trong hợp đồng cần ghi rõ khoảng diện tích chênh lệch cho phép là bao nhiêu. Nếu khoản thâm hụt về diện tích quá nhiều, thì căn hộ cần tính lại giá bán hoặc thanh lý hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Thời hạn bàn giao nhà và giao sổ hồng

Trong hợp đồng mua bán chung cư thời gian bàn giao nhà là một điểm cực kỳ quan trọng. Nó thể hiện mức độ uy tín và chất lượng dự án mà bạn đã mua đến từ chủ đầu tư.

Chính vì thế, người mua cần trao đổi với chủ đầu tư một cách cụ thể về các khoảng thời gian bàn giao căn hộ:

• Thời gian bàn giao dự kiến: Là thời điểm mà chủ đầu tư tư vấn cho người mua về thời gian sẽ hoàn thành tòa nhà. Trên thực tế, có thể người mua sẽ nhận nhà sớm hoặc muộn hơn thời điểm này. 
• Thời gian phải bàn giao nhà: Là thời gian bắt buộc chủ đầu tư phải bàn giao nhà. Nếu quá thời điểm này, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm.
• Thời điểm bàn giao thực tế: Là thời điểm người mua sẽ nhận bàn giao nhà theo quy định hợp đồng.

Với trường hợp ngày phải bàn giao nhà có thể sớm hoặc trễ hơn ngày dự kiến, cần được ghi rõ trên hợp đồng là bao nhiêu ngày. Và cần phải có văn bản thông báo lý do trước đó để thỏa thuận lại với bên mua.

Nếu người mua cảm thấy có bất cứ vấn đề nào không thỏa đáng, cần thỏa thuận với chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng. Ví dụ trong trường hợp người bán bàn giao căn hộ chậm, không theo tiến độ đã quy định trong hợp đồng. Thì trách nhiệm và mức bồi thường sẽ được tính thế nào.

Đồng thời, người mua cũng cần lưu ý đến thời gian giao nhận sổ hồng. Đây là pháp lý quan trọng quyết định giá trị và chủ sở hữu của căn nhà. Người mua cần làm việc chi tiết về vấn đề này với chủ đầu tư, và ghi rõ thời gian cụ thể bàn giao sổ hồng vào hợp đồng. 

Lưu ý trong suốt quá trình chờ bàn giao căn hộ và nhận sổ hồng, người mua không đóng thêm bất kỳ khoản phí nào để xin cấp sổ. Vì đây là trách nhiệm từ phía người bán.

Lưu ý đến giá trị hợp đồng khi ký hợp đồng mua bán chung cư

Giá trị hợp đồng chính là các khoản chi phí liên quan đến căn hộ. Nếu trước khi ký hợp đồng, người mua không chú ý đến giá trị hợp đồng của căn hộ. Thì sau khi nhận bàn giao sẽ phải chi trả thêm một số khoản phí phát sinh, bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí ra sổ hồng, phí dịch vụ, phí môi trường, phí vệ sinh. 

Vì thế với kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư, người mua cần biết giá trị hợp đồng căn hộ của mình có bao gồm các loại thuế, phí khác hay chưa. Và nếu có, cần liệt kê các loại phí này một cách chi tiết và rõ ràng trong hợp đồng, hạn chế tranh chấp về sau.

Bởi trên thực tế, có nhiều trường hợp người mua không lưu ý đến những chi phí này trong hợp đồng. Sau khi nhận bàn giao và sử dụng căn hộ, các chi phí phát sinh bất hợp lý.

Phương thức thanh toán

Đây cũng là một vấn đề người mua cần hết sức lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu trong trường hợp chậm trễ hoặc sai phương thức thanh toán, có thể người mua sẽ phải chịu một khoản phí phát sinh không cần thiết. 

Vì thế với phương thức thanh toán trong hợp đồng, người mua cần phải tuân thủ theo đúng quy định để tránh vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều triển khai nhiều hình thức thanh toán linh hoạt khác nhau cho người mua. Nên khách hàng có thể thoải mái chọn cho mình hình thức thanh toán phù hợp nhất.

Trên đây là một số kinh nghiệm cần biết khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà OneHousinh vừa chia sẻ. Hy vọng bạn đã hiểu được quá trình ký hợp đồng mua bán chung cư gồm những gì, cũng như nắm được những yếu tố cần thiết để giúp quá trình thỏa thuận, giao dịch, mua bán chung cư diễn ra nhanh chóng và suôn sẻ.

Giá trị hợp đồng là các khoản chi phí liên quan đến căn hộ mà bạn định mua. Vì vậy kinh nghiệm ký hợp đồng mua nhà chung cư là bạn phải nắm rõ các khoản chi phí này. Đặc biệt:

• Tiền sử dụng đất;
• Phí ra sổ hồng;
• Phi dịch vụ;
• Phí môi trường;
• Chi phí vệ sinh;
• Các loại thuế và phí khác.

Tốt nhất bạn nên dành thời gian để tìm hiểu kỹ càng. Sau đó liệt kê tất cả các điều khoản trong hợp đồng chi tiết rõ ràng nhất. Từ các loại chi phí, phí, lệ phí đều phải ghi đầy đủ. Vì vậy sau khi hợp đồng được ký kết bạn sẽ không phải lo lắng về vấn đề tranh chấp khi sử dụng.

Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp người mua không để ý đến những chi phí này. Vì vậy, khi đưa vào sử dụng căn hộ chung cư, các chi phí này phát sinh một số tiền lớn. Vì vậy, mọi thứ cần phải rõ ràng ngay từ đầu, khi không có gì ràng buộc với nhau. Điều này tốt cho cả người bán và người mua.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent. 

Xem thêm

Giải đáp: Làm hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội thế nào?

Giải đáp thắc mắc: Người nước ngoài mua chung cư ở Việt Nam cần điều kiện gì?