6 điều cần biết khi muốn đầu tư chung cư sinh lời
6 điều cần biết khi muốn đầu tư chung cư sinh lời

6 điều cần biết khi muốn đầu tư chung cư sinh lời

20/12/202111 phút đọc

Mua căn hộ chung cư để đầu tư vẫn là một trong những xu hướng được ưa chuộng trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, khác với việc mua nhà để gia tăng tài sản, việc đầu tư sinh lời đòi hỏi những kiến thức khác để đảm bảo không mất chi phí cơ hội - một trong những yêu cầu hàng đầu để đảm bảo tỉ suất sinh lợi hợp lý.

Mai Lan
Mai Lan
OneHousing

Có nhiều mục đích để mua nhà chung cư, ví dụ như mua nhà để gia tăng tài sản, để cho thuê bảo vệ tiền tránh mất giá hay để ở... Tuy nhiên, với mỗi mục đích khác nhau, các tiêu chí để đánh giá sẽ có sự khác biệt. Bài viết này hướng đến mục tiêu mua nhà để đầu tư sinh lời, chính vì vậy, yếu tố sinh lãi và giảm thiểu chi phí rủi ro sẽ là yếu tố được tập trung chủ yếu. 

Khác với nhà để ở hay cho thuê, nhà để đầu tư cần chú ý đến các yếu tố rất riêng.

Ảnh: Thành Vinh

Có 6 yếu tố lớn nhất được các chuyên gia chia sẻ:

Thứ 1: Vị trí

Vị trí dự án phải còn nhiều tiềm năng tăng giá như ở mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì chỉ tăng trưởng đến khi nhận nhà mà thôi, sau đó ko tăng nhiều nữa. Tiêu chí quan trọng nữa là gần dự án phải có “một điều gì đó” sẽ xây dựng trong tương lai gần (3-5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng, trường học điểm, ga tàu điện, bến xe, tuyến đường lớn huyết mạch….

Hoặc ít nhất nó gần vài dự án căn hộ mở bán giai đoạn sau nhưng tiêu chí quan trọng là không cách nhau quá xa nhé! Điều này sẽ tạo ra giá trị liên kết về tiện ích cho dự án mà bạn sở hữu căn hộ.

Smart City có thể coi là một mẫu mực về vị trí: nằm ở khu vực đang có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, đủ gần để tiếp cận khu lõi của thủ đô nhưng vẫn có không gian để mở rộng trong vài chục năm tiếp theo.

Thứ 2: Chủ đầu tư

Phải lựa chọn ông chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ, cũng như đã có uy tín lớn trong việc án đất và xây nhà bán, bởi căn hộ đầu tay thường hay sẽ có lỗi phát sinh do chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm chưa lường được hết tất cả các khả năng có thể sẽ xảy ra khi bàn giao nhà. Các đối tác của ông chủ đầu tư từ nhà thầu, thiết kế, giám sát và ngân hàng cho vay và quản lý vận hành cũng phải uy tín và chất lượng. 

Một ví dụ trực quan nhất: Masteri Homes - nhà phát triển BĐS hàng hiệu  mang đến thị trường BĐS Hà Nội 2 dự án ở vị trí “kim cương" tại 2 đại đô thị Ocean Park và Smart City là Masteri Waterfront và Masteri West Heights. Hai dự án này được thực hiện bởi Tange Associate (Nhật Bản) - thiết kế kiến trúc, Studio HBA (Mỹ) - thiết kế nội thất, Belt Collins (Mỹ) - thiết kế cảnh quan, Artelia (Pháp) - quản lý dự án… Đây đều là những “người khổng lồ” tầm cỡ  thế giới, tạo thành bảo chứng vàng cho phân khúc hạng sang.

Danh tiếng và uy tín chủ đầu tư quyết định nhiều đến khả năng sinh lời của căn hộ.

Thứ 3: Quy mô và giá bán

Đầu tư căn hộ chung cư phải đánh giá được yếu tố liên quan đến khả năng ra hàng của nhà đầu tư. Nếu quá ít căn sẽ thiếu thị trường thứ cấp, sàn và môi giới tham gia bán hàng sẽ làm cho thị trường ít sôi động và giá bán ra không như kì vọng và kéo dài chôn vốn. Nhưng nếu quá nhiều căn thì lúc ra hàng có quá nhiều nhà đầu tư xả hàng thậm chí cắt lỗ dẫn đến đẩy thị trường thứ cấp ko như mong đợi.

Giá bán phải dựa theo nhiều tiêu chí như phân phúc sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất vẫn nên xét tiêu chí giá căn hộ đã có VAT trên diện tích thông thuỷ so với giá đất xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá bán căn hộ so với giá đất xung quanh đó, nếu bằng 1/2 đến 3/5 giá đất nền, nhà phố quanh dự án là đầu tư ổn, nếu cao hơn thì khả năng sinh lợi sẽ thấp. Tuy nhiên trường hợp này sẽ khác nếu đó là dự án cao cấp bởi giá trị cộng thêm từ hệ sinh thái và tiện ích cho cư dân.

Các dự án cao cấp sẽ tạo dựng hệ giá trị riêng, tuy nhiên vẫn cần phải đảm bảo đánh gía được nhu cầu của thị trường liệu có đủ để đầu tư không.

Thứ 4: Layout, thiết kế và tiện ích

Layout cũng khá quan trọng, nhà đầu tư vẫn nên chú ý nếu như thiết kế mặt bằng thiếu ánh sáng và gió lưu thông, chiều cao trần thấp, đặc biệt là người Việt rất trọng phong thuỷ và thích nhà có ban công. Layout còn liên quan đến mặt bằng số lượng căn trên mặt bằng tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật, rác… mua gần mấy chỗ này giá bán lại sẽ không cao dù trên cùng một mặt sàn.

Một quan điểm đặc thù là ko nên mua lầu có tính chất “xui” như lầu 4,13,14 và lầu cao nhất vì áp mái nên rất nóng trừ khi nó là Penhouse đẳng cấp. Lầu thấp nhất nếu shophouse với số lượng/quy mô hợp lý thì nên mua nên mua nếu tự tin giành giật được và đơn giá chỉ nên gấp tối đa 1.5 lần căn hộ bên trên, ưu tiên shop thông tầng và sở hữu lâu dài (duplex).

Một dự án thường có nhiều giai đoạn bán hàng, chính vì vậy hãy đảm bảo mình có thể mua được ở những thời điểm đẹp nhất.

Thứ 5: Tiến độ thanh toán

Dĩ nhiên - lựa chủ đầu tư nào cho thanh toán nhẹ nhất, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là các chủ đầu tư có vốn nước ngoài, ko được thu quá 50% khi chưa bàn giao nhà. Thường các chủ đầu tư này cho đóng rất nhẹ ban đầu ký HĐ 10-20 % sau đó cứ 1-5%/tháng nhưng ko quá 50%, đủ thoải mái để bán mà ko bị áp lực đóng tiền.

Khác với mua nhà để ở hay gia tăng vốn sở hữu có thể sử dụng các đòn bẩy tài chính hay trợ giúp từ ngân hàng để mua và thanh toán lâu dài, việc thanh toán đối với đầu tư sinh lời là yêu cầu cấp thiết, chính vì vậy đòi hỏi bạn phải chú ý nghiên cứu thật kỹ để đảm bảo "gọn gàng" và "tiện lợi" nhất có thể.

Thứ 6: Thời điểm đầu tư và ra hàng

Nên mua từ đầu và giai đoạn đầu nếu dự án có nhiều giai đoạn bán hàng vì sẽ mua được giá tốt nhất và được ăn theo tăng giá các đợt sau từ chủ đầu tư. Thời điểm vàng thứ 2 đó là trước thời điểm nhận nhà, dù số tiền bỏ vào khá lớn khoảng 50-70% nhưng khi bàn giao chính là thời điểm căn hộ gần đạt mức cao nhất có thể. 5 năm sau đó chỉ là tăng theo trượt giá đồng tiền hoặc có biến động về hạ tầng hoặc tiện ích nào đó lân cận giá mới tăng nhiều

 

 

Bài viết này có ích với bạn? Chia sẻ ngay
Đăng ký email để nhận thông tin mới nhất, đồng ý với Chính sách bảo mật và chia sẻ thông tin của OneHousing
image
Tầng 1, Tòa văn phòng T26, KĐT Times City, 458 Minh Khai, Phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội
Hotline: 1800 646 466
Email: [email protected]onehousing.vn
Công ty Cổ phần One Mount Real Estate là thành viên của One Mount Group
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp: 0109178175.
Đăng ký lần đầu: ngày 11/05/2020, Cấp bởi: Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội.
© 2021 Bản quyền thuộc về OneHousing.vn