Thu nhập cần đạt mức bao nhiêu thì nên vay tiền ngân hàng mua nhà?

Hiện nay, vay mua nhà vẫn là một bài toán tài chính cá nhân được nhiều người quan tâm, nhất là các bạn trẻ, khi muốn “an cư” tại các thành phố lớn. Trong đó, “thu nhập cần đạt mức bao nhiêu mới nên vay tiền ngân hàng mua nhà” là băn khoăn phổ biến nhất hiện nay. Nếu bạn cũng có chung thắc mắc này, hãy tham khảo bài viết sau đây để  tìm kiếm câu trả lời.

Thông tin về thị trường bất động sản và mức trả góp vay mua nhà hiện nay

Diễn biến thị trường bất động sản đầu năm 2024

Năm 2023, kinh tế thế giới và Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm lại, khiến thu nhập của người dân bị ảnh hưởng, làm lung lay niềm tin đối với thị trường. Điều này do số lượng giao dịch sụt giảm, đặc biệt là nhóm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, đẩy thị trường bất động sản vào một năm thử thách.

Sang đến năm 2024, thị trường được kỳ vọng sẽ có bước chuyển mình mạnh mẽ và dấu hiệu tăng trưởng so với năm trước. Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, nhóm nhà ở, chung cư giá rẻ, trung cấp, văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục vào nửa cuối năm 2024. Trong khi đó, phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp sẽ phục hồi vào nửa đầu năm 2025. Ngược lại, phải đến sau năm 2025, bất động sản nghỉ dưỡng mới có cơ hội phục hồi.

Theo dự đoán, phải đến nửa đầu năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp mới phục hồi (Nguồn ảnh: Casland)

Sở dĩ, nhóm nhà ở, chung cư phân khúc giá rẻ và trung cấp sẽ hồi phục sớm hơn vì có mức cung cao hơn cầu, kết hợp với các chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường của Chính phủ, tầm nhìn xây dựng 1.000.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030, ưu đãi cho chủ đầu tư,... Ngược lại, phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp đang có lượng cung dư thừa, lớn hơn lượng cầu rất nhiều sau thời kỳ tăng trưởng nóng nên tình hình phục hồi sẽ kém lạc quan hơn.

Thực tế, từ sau Tết Nguyên Đán, nhiều dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ, từ 10 - 15% so với cùng thời điểm cuối năm 2023. Cụ thể, các căn 2PN, 2WC thuộc dự án Gemek Tower (Hoài Đức) đã tăng từ 2,2 tỷ đồng/căn lên 2,5 - 2,6 tỷ đồng/căn. Các căn có công năng tương tự thuộc dự án The Golden An Khánh cũng tăng từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn lên 2,4 - 2,6 tỷ đồng/căn hoặc từ 3,3 - 3,5 tỷ đồng/căn lên mức 3,7 - 3,9 tỷ đồng/căn đối với dự án Golden Palace (Mễ Trì, Nam Từ Liêm),... (Nguồn: Batdongsan, 3/2024)

Ưu đãi trả góp khi vay mua nhà

Do thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc nên để kích cầu, cả doanh nghiệp, đơn vị tài chính và Nhà nước đều đưa ra nhiều chính sách ưu đãi tài chính có lợi nhất cho người mua. Từ đầu năm nay, ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng, đơn vị tài chính giảm lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất vay mua nhà và duy trì ở mức thấp ổn định trong năm 2024. 

Hưởng ứng chính sách này, đồng loạt các ngân hàng đã tiến hành giảm lãi suất cho vay ngay trong tháng 1/2024. Đến giữa tháng 3/2024, lãi suất ngân hàng lại tiếp tục giảm, chỉ còn 5,3 - 8,5%/năm. Trong đó, ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, lãi suất vay mua nhà đang dao động từ 5,7 - 8,5%/năm. Ngân hàng có mức lãi suất thấp nhất là VietinBank, chỉ 5,7%/năm với các khoản vay ngắn hạn và 6,45%/năm cho khoản vay trung và dài hạn. 

Ngoài ra, nhóm ngân hàng nước ngoài và ngân hàng TMCP cũng giảm đáng kể lãi suất vay, từ 5 - 8,5%/năm. Với nhóm này, BVBank hiện đang áp dụng lãi suất vay thấp nhất chỉ từ 5%/năm trong thời gian ưu đãi và biên độ 2%/năm khi áp dụng lãi suất thả nổi. Ở chiều ngược lại, ACB lại là đơn vị có mức lãi suất vay bình quân cao nhất, ở mức 8,24%/năm cho khoản vay ngắn hạn và 9,82%/năm cho khoản vay trung hạn.

Lãi suất vay mua nhà vẫn tiếp tục giảm vào tháng 3/2024 (Nguồn ảnh: VietNamNet)

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng kết hợp với đơn vị tài chính để đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn khi mua nhà, giúp khách hàng có thể sở hữu nhà sang và giảm nhẹ gánh nặng tài chính. 

Cụ thể, tại TP. HCM, Vinhomes đang có chương trình “Mua nhà sang - An tâm tài chính”, áp dụng cho các căn hộ thuộc dự án Vinhomes Ocean Park 2, The Zenpark - Vinhomes Ocean Park 1 (Hà Nội) và The Beverly - Vinhomes Grand Park (TP. HCM). Chính sách này cho phép khách hàng và chủ đầu tư sở hữu căn hộ thuộc dự án trên chỉ với 30% vốn ban đầu, hỗ trợ vay ngân hàng và trả góp phần còn lại lên tới 15 năm. Đặc biệt, trong hai năm đầu, Vinhomes đảm bảo duy trì mức lãi suất cố định lần lượt là 6% và 7%/năm với khu thấp tầng và cao tầng. Sau hai năm, lãi suất sẽ được áp dụng theo thị trường với mức trần tối đa là 8%/năm với khu thấp tầng và 9,5%/năm với khu cao tầng.

Thu nhập bao nhiêu thì nên vay ngân hàng mua nhà?

Thực tế, để tính toán mức thu nhập phù hợp, đủ để bắt đầu vay mua nhà, bạn cần dựa vào khoản vay thực tế, lãi suất và thời hạn vay. Điều này sẽ giúp bạn tính toán số tiền cần trả mỗi tháng và quyết định mức thu nhập thích hợp. Để làm được điều này, bạn có thể tham khảo bài toán tài chính cá nhân vay mua nhà sau đây:

Bài toán vay mua nhà

Giả sử, bạn vay ngân hàng 2,4 tỷ đồng mua nhà, với lãi suất cố định là 7,5%/năm trong thời hạn 15 năm. Lúc này, bạn có thể tính toán số tiền số tiền lãi và gốc phải trả cho ngân hàng mỗi tháng theo hai cách như sau:

• Tính số tiền phải trả hàng tháng theo dư nợ gốc không đổi.

Với cách tính này, mỗi tháng, bạn phải trả nợ ngân hàng (gồm tiền lãi và gốc) được tính trên khoản vay ban đầu. Theo đó:

Số tiền gốc bạn phải trả hàng tháng là: Số tiền vay/Thời gian vay (theo tháng) = 2.400.000.000/(12*15) = 13.333.333 (đồng)

Số tiền lãi bạn phải trả mỗi tháng là: Số tiền vay*Lãi suất vay (theo tháng) = 2.400.000.000*7,5%/12 = 15.000.000 (đồng)

Như vậy, mỗi tháng, người vay sẽ phải trả ngân hàng khoảng 28.333.333 đồng, bao gồm cả tiền gốc lẫn tiền lãi.

• Tính số tiền phải trả hàng tháng theo dư nợ gốc giảm dần.

Nếu tính theo cách này thì lãi suất hàng tháng sẽ thay đổi dựa trên số tiền gốc còn lại (dư nợ gốc) sau mỗi lần trả nợ. Cụ thể như sau: 

Số tiền gốc bạn phải trả hàng tháng là: Số tiền vay/Thời gian vay (theo tháng) = 2.400.000.000/(12*15) = 13.333.333 (đồng)

Số tiền lãi bạn phải trả trong tháng đầu tiên là: Số tiền vay*Lãi suất vay (theo tháng) = 2.400.000.000*7,5%/12 = 15.000.000 (đồng)

Số tiền cả gốc và lãi bạn phải trả trong tháng đầu tiên là: 13.333.333 + 15.000.000 = 28.333.333 (đồng)

Số tiền lãi bạn phải trả trong tháng thứ hai là: Tổng số tiền gốc còn lại (sau lần trả nợ đầu tiên)*Lãi suất vay (theo tháng) = (2.400.000.000 - 13.333.333)*7,5%/12 = 14.916.667 (đồng)

Tương tự, ta có bảng tính tiền lãi và gốc bạn phải trả hàng tháng như sau:

Như vậy, nếu theo bài toán trên, bạn phải có thu nhập hàng tháng từ khoảng 35 triệu đồng trở nên thì mới nên vay tiền ngân hàng mua nhà. Đây là mức thu nhập ước tính đủ để bạn trả nợ hàng tháng và trang trải các chi phí sinh hoạt hàng ngày.

Tuy nhiên, thực tế, số tiền phải trả hàng tháng sẽ tùy thuộc vào khoản vay, lãi suất và thời hạn vay cụ thể. Để giảm khoản phải trả mỗi tháng, bạn có thể giảm số tiền vay bằng cách chuẩn bị nguồn vốn ban đầu lớn hơn, chọn các dự án vừa sức,... Từ đó, mức thu nhập tối thiểu để vay ngân hàng cũng sẽ giảm đi.

Cách lựa chọn gói vay mua nhà phù hợp

Thực tế, các gói vay mua nhà mà ngân hàng đang cung cấp hiện nay rất da dạng, phù hợp với nhiều đối tượng với khả năng tài chính khác nhau. Khi vay mua nhà, để chọn được gói vay phù hợp, ngoài mức thu nhập, bạn nên cân nhắc cả các yếu tố như giá trị khoản vay, thời gian vay, lãi suất và các điều kiện khác từ ngân hàng, cụ thể:

• Thời gian vay càng ngắn thì lãi suất vay và số tiền gốc phải trả hàng tháng càng cao. Vì thế, đây là gói vay phù hợp hơn với những người có thu nhập cao. Ngược lại, nếu có mức thu nhập trung bình - thấp, bạn nên chọn gói vay có thời hạn từ 10 - 25 năm.
• Với kỳ hạn vay dài, bạn nên xem xét trước các khoản phí phạt trước hạn để chủ động chuẩn bị phòng khi có thể thanh toán khoản vay trước hạn. Dù có thêm phí phạt nhưng gói vay này cực có lợi với người vay, nhất là người không có thu nhập cao.
• Hiện nay, vay mua nhà đã có sổ và nhà dự án là hai hình thức vay mua nhà phổ biến nhất. Trong đó, nhà dự án có thể là các sản phẩm sẽ hình thành trong tương lai với danh sách ngân hàng cho vay hạn chế và chính sách vay thay đổi theo mỗi dự án. Vì thế, với các gói vay này, bạn không thể lựa chọn ngân hàng mà chỉ có thể vay từ các đơn vị thuộc danh sách ngân hàng của dự án. Trong khi đó, nếu vay mua nhà đã có sổ, gồm cả nhà đất và chung cư, bạn có thể tiếp cận nhiều ngân hàng hơn với các gói vay đa dạng.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị cho vay mua nhà uy tín, kèm theo nhiều ưu đãi hấp dẫn thì Techcombank có thể là một lựa chọn lý tưởng dành cho bạn. Ngân hàng này sở hữu nhiều gói vay đa dạng, gồm vay mua nhà dự án từ chủ đầu tư là đối tác của Techcombank, nhà đã có giấy chứng nhận,... Nhìn chung, các gói vay của Techcombank đều có những ưu điểm như sau:

• Lãi suất cho vay cạnh tranh: Lãi suất vay cố định từ 10,5%/năm và được giảm trừ đến 1,2%/năm trong giai đoạn lãi suất thả nổi (tùy vào nhóm khách hàng cụ thể mà mức giảm sẽ khác nhau). Phí trả nợ trước hạn chỉ từ 0,5 - 1%/năm, được miễn phí từ năm thứ 6.
• Chính sách vay linh hoạt và cạnh tranh: Giải pháp tài chính và hình thức giải ngân đa dạng, linh hoạt. Giá trị khoản vay cao với thời hạn cho vay dài, tối đa lên đến 35 năm,...
• Hồ sơ đăng ký đơn giản, quy trình thủ tục nhanh gọn, dễ dàng.

Đăng ký vay nhanh chóng với thủ tục đơn giản, gói vay hấp dẫn tại Techcombank (Nguồn ảnh: Baodautu)

Một số lời khuyên từ chuyên gia

Theo ông Lê Thẩm Dương (Chuyên gia tài chính), người vay nên lấy thu nhập cố định hàng tháng làm cơ sở vay ngân hàng. Tức là, khi vay mua nhà, bạn không nên đặt hết giá trị căn nhà vào khoản vay ngân hàng, Thay vào đó, bạn chỉ nên vay dựa trên khả năng của mình, cụ thể là dựa trên mức thu nhập và nhu cầu về nơi ở.

Ngoài ra, hết thời gian ưu đãi, lãi suất vay sẽ áp dụng theo lãi thị trường. Điều này được quy định rất rõ trong hợp đồng nhưng do không tìm hiểu kỹ, nhiều người vẫn lầm tưởng lãi vay sẽ cố định trong suốt thời hạn vay. Từ đó, bạn quá phụ thuộc vào việc đi vay khiến gánh nặng trả nợ ngày một lớn. Để phòng tránh trường hợp này, bạn cần tìm hiểu thật kỹ về lãi suất thả nổi trên thị trường sau thời gian ưu đãi để có kế hoạch chi tiêu và trở nợ cụ thể.

(Nguồn: eva)

Như vậy, bài viết đã giúp bạn trả lời câu hỏi “thu nhập cần đạt mức bao nhiêu thì nên vay tiền ngân hàng mua nhà”. Thực tế, câu trả lời cụ thể còn phụ thuộc vào giá trị khoản vay, lãi suất vay và thời hạn. Bạn hoàn toàn có thể tính toán được dựa trên các cách tính đã được đề cập trong bài.

Xem thêm

Những sai lầm thường gặp khi vay tiền ngân hàng mua nhà trả góp

Điều kiện vay vốn ngân hàng mua trả góp căn hộ Imperia Smart City