Thị trường căn hộ TP.HCM 2024: Sụt giảm nguồn cung nhưng nhu cầu vẫn cao

Thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024 đang chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung do tác động của chính sách pháp lý và chi phí xây dựng tăng cao. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà vẫn không hề giảm, đặc biệt là ở phân khúc trung và cao cấp. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết!

Tóm tắt thực trạng nguồn cung và nhu cầu căn hộ TP.HCM trong năm 2024

Năm 2024, thị trường căn hộ TP.HCM đối mặt với sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới do nhiều yếu tố tác động, đặc biệt là các vấn đề pháp lý và chi phí phát triển dự án tăng cao. Tổng số căn hộ mở bán mới trong năm chỉ đạt khoảng 5.200 căn, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm sâu nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, phản ánh những khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đến quý 4/2024, thị trường chứng kiến sự phục hồi ấn tượng khi lượng nguồn cung mới vọt lên hơn 3.400 căn, tăng gần 30 lần so với quý 3/2024. Con số này chiếm 66% tổng nguồn cung mới cả năm, cho thấy tín hiệu tích cực sau khi hàng loạt bộ luật sửa đổi được áp dụng, giúp tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý đối với các dự án đang bị đình trệ.

Nguồn cung căn hộ mới TP. HCM 2022 - 2024 (Ảnh: OneHousing).

Bên cạnh đó, trong năm 2024, khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vững vị thế là khu vực dẫn đầu nguồn cung, chiếm 72% tổng lượng căn hộ mở bán mới. Khu vực này hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đồng bộ, đặc biệt là tuyến metro số 1 sắp đưa vào vận hành, cùng với sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và người mua thực.

Bên cạnh sự phân bổ địa lý, thị trường cũng ghi nhận sự thay đổi đáng kể trong phân khúc sản phẩm. Phân khúc hạng sang vươn lên dẫn đầu, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, phản ánh xu hướng phát triển của các chủ đầu tư trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp tăng cao. Các dự án hạng sang chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm, An Phú (TP. Thủ Đức) và một số quận trung tâm như Quận 1, Quận 3.

Dù nguồn cung có dấu hiệu phục hồi vào cuối năm, giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao do nhu cầu lớn từ cả người mua để ở và nhà đầu tư. Trong bối cảnh này, thị trường năm 2024 được đánh giá sẽ tiếp tục có nhiều biến động, đòi hỏi người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung: Vướng mắc pháp lý, chi phí đầu tư cao

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung bất động sản chủ yếu do vướng mắc pháp lý và chi phí đầu tư cao. 

Thị trường bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như Luật Đầu tư 2020,  Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Tổ chức tín dụng 2024,... Tuy nhiên, các quy định pháp luật này chưa thống nhất, đồng bộ, thậm chí chồng chéo, dẫn đến xung đột khi áp dụng, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước. 

Việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, các khoản tài chính phát sinh và quá trình rà soát nghĩa vụ trong suốt quá trình đầu tư của doanh nghiệp sau khi được giao đất vẫn còn nhiều vướng mắc. 

Thị trường căn hộ TP.HCM đối mặt với sự sụt giảm đáng kể trong năm 2024 (Ảnh: Báo Phụ nữ Việt Nam)

Những khó khăn này chưa được giải quyết kịp thời, gây cản trở cho chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục tiếp theo, như huy động vốn từ nhà ở hình thành trong tương lai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người dân sau khi dự án hoàn thành.

Ngoài ra, một số quy định pháp luật chưa rõ ràng cũng tạo ra trở ngại trong thực tế triển khai. Điển hình là vấn đề thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài hay các thủ tục liên quan đến môi trường trong quá trình thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.

Tỷ lệ tiêu thụ vẫn cao: Phân tích nhu cầu mua nhà và động lực thị trường

Việc thiếu hụt nguồn cung mới trên thị trường bất động sản TP. HCM đã khiến người mua nhà và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp. 

Sự hạn chế về lựa chọn buộc họ phải tập trung vào một số dự án lớn còn quỹ căn dồi dào như Vinhomes Grand Park, dẫn đến sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhu cầu về khu Đông TP.HCM. Điều này không chỉ làm gia tăng tỷ lệ tiêu thụ tại khu vực mà còn tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư dài hạn.

Theo thống kê, hơn 70% khách mua căn hộ tại khu Đông có mục đích đầu tư dài hạn, trong khi chỉ có 19% là khách hàng có nhu cầu ở thực. Xu hướng này có thể được lý giải bởi nhiều yếu tố, bao gồm tiềm năng gia tăng giá trị nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, sự hình thành của các khu đô thị mới hiện đại cùng chính sách quy hoạch bài bản. 

Nguồn cung giảm nhưng tỷ lệ tiêu thụ bất động sản TP. HCM vẫn cao (Ảnh: OneHousing)

Đặc biệt, khu Đông đang hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như tuyến metro số 1, tuyến đường cao tốc TP. HCM,...vực với trung tâm thành phố cũng như các tỉnh lân cận một cách thuận tiện hơn.

Bên cạnh đó, thị trường khu Đông không chỉ hấp dẫn đối với cư dân TP.HCM mà còn thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư ở các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai (chiếm 22%). Thậm chí, một bộ phận nhà đầu tư Việt kiều cũng đang tham gia vào thị trường, với tỷ lệ 4%, cho thấy sức hút của khu vực không chỉ giới hạn trong nước mà còn mở rộng ra cả quốc tế. 

Việc dòng vốn đầu tư đổ mạnh vào khu Đông đã góp phần thúc đẩy tốc độ phát triển của các dự án bất động sản tại đây, biến khu vực này trở thành một trung tâm kinh tế – đô thị mới, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển chung của TP.HCM.

Phân khúc nào đang dẫn đầu: Căn hộ trung cấp, cao cấp hay hạng sang?

Phân khúc căn hộ hạng sang đang dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM, với nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp. Sự gia tăng chi phí đầu tư, quỹ đất hạn chế và nhu cầu mạnh từ nhóm khách hàng có tài chính vững vàng đã thúc đẩy xu hướng này. 

Trong năm 2024 và dự báo đến 2025, phân khúc căn hộ hạng sẽ ngày càng thu hút sự quan tâm, phù hợp với xu hướng sống hiện đại, nơi cư dân có thể tận hưởng không gian sống tiện nghi và chất lượng.

Lượng tiêu thụ phân khúc căn hộ cao cấp đang dẫn đầu (Ảnh: OneHousing)

Dự báo xu hướng nguồn cung căn hộ TP.HCM trong năm 2025

thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2025 sẽ tiếp tục chứng kiến sự chiếm lĩnh của phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các dự án trung cấp sẽ dần dịch chuyển về vùng ven. Sự thay đổi này đặt ra bài toán mới cho cả người mua nhà và nhà đầu tư trong việc lựa chọn chiến lược phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Xu hướng mở rộng đô thị và sự dịch chuyển của nguồn cung

Trước tình trạng quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng thu hẹp và giá bất động sản không ngừng leo thang, xu hướng mở rộng về các khu đô thị vệ tinh và phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development - đô thị gắn kết với giao thông công cộng) đang ngày càng rõ nét.

Sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống giao thông như metro, đường cao tốc và các phương tiện công cộng hiện đại giúp rút ngắn thời gian di chuyển, xóa nhòa khoảng cách giữa trung tâm và các khu vực vùng ven. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để cư dân tiếp cận không gian sống rộng rãi, hiện đại với đầy đủ tiện ích mà không cần ở ngay trung tâm. Chính vì vậy, các khu đô thị vệ tinh và dự án TOD ngày càng thu hút sự quan tâm của cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.

Xu hướng mở rộng về các khu đô thị vệ tinh và phát triển theo mô hình TOD ngày càng phát triển tại TP.HCM (Ảnh: VnEconomy)

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm lĩnh thị trường

Theo dự báo của OneHousing, trong năm 2025, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 12.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong đó 88% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%). Điều này phản ánh xu hướng chung của thị trường bất động sản khi các sản phẩm chung cư ngày càng hướng đến phân khúc cao cấp, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang gia tăng.

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung chung cư trung cấp gần như biến mất tại TP.HCM là việc áp dụng bảng giá đất mới, làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp bất động sản. Khi giá đất và chi phí phát triển dự án tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào các sản phẩm cao cấp hơn để đảm bảo lợi nhuận.

Ngoài ra, sự thay đổi trong nhu cầu của người mua cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này. Khách hàng hiện nay không chỉ quan tâm đến vị trí mà còn đề cao chất lượng sống, tiện ích nội khu và môi trường sống đẳng cấp. Do đó, các dự án chung cư mới ra mắt đều có xu hướng nâng cấp chất lượng thiết kế, vật liệu xây dựng và dịch vụ quản lý để đáp ứng kỳ vọng của tầng lớp khách hàng này.

Năm 2025 đánh dấu sự khởi đầu của giai đoạn phục hồi nguồn cung mới (Ảnh: Times Pro)

Cơ hội nào cho phân khúc trung cấp?

Với sự khan hiếm của phân khúc trung cấp tại TP.HCM, người mua nhà có nhu cầu thực sẽ cần dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, nơi có bảng giá đất "mềm" hơn. Những khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè hay các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai đang trở thành lựa chọn hấp dẫn cho những ai tìm kiếm căn hộ với mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống.

Sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường căn hộ TP.HCM thời gian qua phản ánh xu hướng tất yếu của quá trình đô thị hóa. Thách thức đặt ra là làm sao để cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân với sự phát triển bền vững của thị trường. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần có chiến lược dài hạn, lựa chọn phân khúc phù hợp với thị trường. Với người mua nhà, việc xác định rõ nhu cầu, tài chính và theo dõi diễn biến thị trường sẽ giúp đưa ra quyết định đúng đắn, đảm bảo cơ hội sở hữu không gian sống lý tưởng. 

Xem thêm

Thông tin mới nhất về cầu Cát Lái - Dự án cầu đường trọng điểm TP.HCM năm 2025

Vành đai 3 TP.HCM khi nào hoàn thành?